Anche se il caso in questione non è pertinente, per pur utile informazione, a parziale risposta al quesito :

< sono un CTU in un contenzioso in cui i quesiti non riguardano la regolarità edilizia (trattano infiltrazioni dal tetto).

Non devo neppure descrivere i luoghi.
.... nell'immobile di parte attrice vi sono numerosi abusi edilizi (evidenti e non sanabili).

Il Convenuto non è assistito da CTP e non farà emergere la questione abusi.

Come vi comportereste?

Segnalereste la cosa in perizia anche se esula dai quesiti?

Segnalereste in Comune e/o in procura?

RISPOSTA:

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare anche:

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa;
altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando :
> il soggetto istante
> la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata,
> lo stato del procedimento,
> i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;

In ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”.

Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché: - un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare.

Ritengo utile considerare la necessità di informare completamente il Giudice e gli interessati sui luoghi in questione.

Cordialità

@geoalfa l'articolo che hai citato riguarda le perizie di stima es. per le esecuzioni immobiliari. Come ho scritto precedentemente (17 Aprile 2023 alle ore 11:02) non vi è dubbio che su una perizia di stima va evidenziata qualsiasi irregolarità o criticità dell'immobile.

Nel post in oggetto si parlava delle CTU (danni o similari) con dei quesiti circoscritti dal giudice.

Al dubbio dell'utente ha già risposto il suo giudice: "le irregolarità edilizie esulano dal thema decidendum quindi dal quesito".

Salve

È già stato detto da qualcuno che ha già esperienza, per fare una serie verifica urbanistica bisogna fare tutta una serie di verifiche di non semplice esecutività, oltre il fatto che bisogna avere autorizzazione scritta dal Giudice.

Altrimenti si rischia di andare in Comune è vedersi rispondere torna a casa che non sei autorizzato.

Esperienza personale, sia a livello catastale che comunale, provata varie volte.

cordiali saluti

Buongiorno mi ripeto

la caratteristica di queste discussione e che si ritorna sempre al punto di partenza (gioco dell'oca).

Nell'accertamento (caso prospettato da tifotoro) il CTU non deve fare accessi a uffici deve riferire al giudice esclusivamente in merito ai danni che riscontra in sede di sopralluogo. STOP!!!!

Se durante il sopralluogo, con la documentazione che gli è stata fornita dal giudice rileva particolari interessanti, ha l'obbligo di relazionare.

@SIMBA6464 il CTU (per la questione in oggetto) non deve andare per uffici.

@pippocad la risposta del giudice è giustissima. Significa che non devi divagare dall'incarico. Devi chiarire in merito ai danni descrivendo i luoghi (ho fatto in precedenza l'esempio del deposito modificato in abitazione). I tuoi tre esempi divagano dalla discussione posta da tifotoro.

@geoalfa si parla di estimatore quindi riguardano altri tipi di perizie (a proposito di divagazioni inutili).

In precedenza ho anche detto, ma forse è sfuggito, che queste controversie si dividono in due giudizi.

Il primo è l'accertamento del danno, la sua eliminazione e la ripartizione delle spese (generalmente è il giudice di pace).

Il secondo è il vero e proprio giudizio, con un Magistrato togato e un nuovo CTU.

I miei 3 esempi sono stati fatti in base alla tua richiesta che non prevedeva di restare in tema.

Ovvero:" Benissimo fai due esempi in cui ti trovi a dover fare una perizia di CTU, rilevi abusi edilizi (non la finestrella spostata) e li ignori completamente nella stesura della perizia."

Salve

per cortesia st-topos non dare indicazioni sbagliate o prive di fondamento, se io scrivo in perizia che ci sono abusi, o presumo che ci sono abusi, io che sono serio devo verificarlo prima, dove? Agli atti Comunali, o anche attraverso altri elementi. Questo per me è più che chiaro.

Scrivere nella relazione peritale che forse ci sono abusi edilizi, senza prima verificarli e pesarli bene, è sintomo di poca esperienza in merito.

Fare delle dichiarazioni su abusi edilizi può diventare una grossa responsabilità, ora non sto sminuendo nessuno nella sua professionalità, dico solo in base alla mia esperienza.

cordiali saluti

@simba6464

la prendo alla larga per ri-spiegarmi in maniera definitiva (spero).

Un mio vecchio collega, molto pacato nelle sue espressioni, ripeteva sempre:

ad un collega la prima volta devi dire "forse" non mi riesco a spiegare, la seconda volta "forse" non ci capiamo, la terza volta devi togliere il forse e affermare: sei un grande co******.

Il caso di Tifotoro (disinteressato alla problematica) era il seguente: trattasi di infiltrazione dal tetto.

Nel caso di specie, al CTU viene conferito un incarico con tempi strettissimi, deve (mi ripeto) descrivere la vicenda, individuare la soluzione (all'infiltrazione) e quantificare il danno per consentire al giudice di stabilire la ripartizione delle spese. Tutto questo in un lasso di tempo di poche settiamane dalla citazione al provvedimento (sentenza). In questo lasso di tempo, così ristretto, come vuoi fare accertamenti negli uffici, accessi agli atti e così via.

Il Giudice, nella sentenza, dirà otturate il pertugio e riapartirà le spese, eliminerà la sola l'urgenza. Nel secondo giudizio si entrerà nel merito si discuterà del come e del quando.

I due casi che ho prospettato (vedere mio intervento precedente), sempre riferito al caso di specie, sono quelle affermazioni che non necessitano di verifiche esterne ma le deduci dal raffronto fra i documenti che ha avuto (il CTU) e quello che vede nel sopralluogo.

Uno degli esempi, per elementarizzare il ragionamento, era: il CTU accede in un immobile ad uso abitazione mentre nel rogito allegato alla citazione il suddetto immobile è indicato come locale di sgombero deposito. In questo caso, l'egregio Simba spiega cortesemente dove cazzo deve andare a "....verificarli prima.....".

Posso affermare senza paura di smentita che di esperienza ne hai poca, poca, poca.

@pippocad

"....I miei 3 esempi sono stati fatti in base alla tua richiesta che non prevedeva di restare in tema......" no non restiamo sul tema parliamo di donne, di calcio e di crisi economica. Cominicia tu vai

@st-topos

Stai facendo un caos assurdo.


Stai descrivendo (malamente) l'ATP d'urgenza ma nessuno ha scritto che nel caso in specie trattasi di una ATP d'urgenza.

C'è l’ATP standard, quella d'urgenza e la CTU ordinaria. Infiltrazioni d'acqua non significa "ATP d'urgenza" che comunque prevede che il ctu faccia preventivamente una perizia che "fotografa i presunti danni" perché c'è urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi. Dopo il deposito della perizia ATP la causa può durare anni. Il giudice non elimina urgenze.

L'esempio che fai è ovvio quanto banale perché in quel caso il ctu descrive i luoghi ed è palese che specifichi che le infiltrazioni di acqua (quindi il danno) sono su locali adibiti ad abitazione e non in una soffitta.

La chiudo qui. Perché ho una formazione da geometra e non posso fare anche l’assistente sociale….

Ti ringrazio, sei un semplice geometra in formazione (da quello che scrivi si capisce chiaramente) e.......non hai ancora la formazione da geometra.

Ripeto:

Vanno evitate comportamenti offensivi, non servono a chiarire le incomprensioni.


In merito a ATP ( Accertamento Tecnico Preventivo ) ho messo fra le guide un semplicissima raccolta, che appena possibile amplierò:

www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/cir...

Cordialità

Concordo seriamente senza goliardia.