COSTO DI COSTRUZIONE da : AdT MC Prontuario determinazione rendita Si ritiene che il criterio di stima riferito al costo possa essere, in generale, preferibile sia all’approccio di mercato, sia a quello reddituale.
Secondo il criterio di valutazione riferito al costo, gli elementi da considerare sono tre
(ad esempio per gli opifici, sarà necessario valutare anche gli impianti stabilmente infissi nei fabbricati):
1.
il valore dell’area di pertinenza dell’edificio;
2.
i costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare;
3.
l’aggiustamento del costo di costruzione in relazione al deprezzamento accumulato
nel tempo, ovvero tenuto conto dello stato di conservazione, della vetustà e
dell’obsolescenza.
Nella prassi catastale, normalmente, si valuta l’immobile come se fosse in ordinario stato di conservazione.
Si tenga peraltro presente che gli impianti industriali sono soggetti a usura in misura molto maggiore rispetto
ad altri tipi di fabbricati e di norma si tiene conto di tale circostanza.
In particolare, all’interno del criterio generale riferito al costo, il metodo della comparazione per unità di misura, e cioè la metodologia sintetico-comparativa, appare la più consona rispetto ai fini e alle procedure del Catasto.
Con questo metodo si determina il costo di costruzione riferito all’unità di misura (metro quadrato o metro cubo) di edifici comparabili a quello oggetto di stima e lo si moltiplica successivamente per la consistenza (superficie o volume) dell’immobile oggetto di stima.
Le fasi del procedimento di stima in base ai costi da sostenere per la costruzione di un edificio sono quindi tre:
1. analisi della tipologia edilizia del bene da stimare e determinazione della consistenza;
2. definizione dei costi unitari di costruzione, riferiti a metro quadrato o a metro cubo, che tengano conto del profitto dell’imprenditore;
3. determinazione del valore venale come prodotto dei costi unitari per la consistenza (superficie o volume).
Alla valutazione così effettuata, se necessario,
possono essere applicati dei correttivi relativi a quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile che ne influenzano il valore.
Non in tutti i casi è possibile applicare questo metodo, per cui a volte è necessario modificare l’approccio o anche utilizzare elementi riferiti al valore di mercato.
Nella pratica, in particolare, si possono verificare le seguenti ipotesi:
A) nel caso di
edifici costruiti in epoca remota, con tecniche costruttive, materiali e impianti obsoleti e non più reperibili o utilizzabili, si può adottare il metodo del costo di ricostruzione.
Tale approccio estimale prevede che i costi unitari di costruzione siano determinati in relazione agli interventi e ai materiali attualmente in uso, riferiti ad edifici che abbiano la stessa destinazione edilizia e pari utilità economica;
B) in altri casi può essere necessario fare riferimento
ai valori di mercato di immobili tipologicamente simili all’edificio oggetto di valutazione, anche se destinati a usi differenti.
Esempio: Alcune categorie del gruppo “
D” che possono presentare caratteristiche costruttive analoghe agli edifici aventi destinazione residenziale, oppure gli immobili prefabbricati, diffusamente utilizzati nel nostro territorio e che vengono adattati per diversi scopi (industriale, commerciale, artigianale, rurale, ecc.).
Naturalmente in questi casi saranno necessari
opportuni aggiustamenti dei valori per tener conto delle differenti rifiniture, impianti e delle modifiche necessarie, anche in considerazione dell’uso effettivo dell’immobile.
Non si ritiene appropriato, invece, operare applicando l’approccio reddituale, metodologia in base alla quale la stima si effettua considerando il volume d’affari dell’azienda.
Come in precedenza detto, oggetto della valutazione è l’immobile e per questo motivo, una volta stimato il volumed’affari dell’azienda, è necessario individuare la parte di reddito riconducibile alla componente immobiliare dell’impresa.
Tale metodo appare di difficile attuazione, anche in considerazione delle finalità fiscali della stima, e comporterebbe, inoltre, un maggiore impegno da parte del tecnico redattore, che non troverebbe riscontro pratico in una maggiore precisione dell’importo stimato.
- Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima. Per la corretta applicazione del criterio di stima in precedenza descritto è necessario che l’unità immobiliare da valutare sia suddivisa in elementi omogenei sotto il profilo dei costi.
Gli elementi fondamentali a cui attribuire un valore sono i seguenti:
1). l’area su cui sorge l’unità immobiliare;
2). il fabbricato o i fabbricati di cui si compone l’unità;
3). gli impianti stabilmente infissi nel fabbricato o nei fabbricati;
4). i costi per la sistemazione delle aree esterne.
Operativamente occorrerà eseguire la distinzione minima tra area e fabbricato (o fabbricati), esplicitandone i singoli valori; non appare quindi proponibile una rendita basata su un semplice valore globale, riferito a metrocubo dell’U.I.
AREA L’area su cui sorge l’unità immobiliare, che include il sedime dei fabbricati e la corte di pertinenza scoperta, dovrà essere valutata secondo valori di mercato, sempre riferiti al biennio 1988-1989, che comprendano gli oneri di urbanizzazione.
Al valore dell’area occorre sempre sommare il costo della sistemazione della corte esterna di pertinenza, tenuto conto dei materiali utilizzati;
se per esempio una parte dell’area scoperta è asfaltata, al valore dato dalla somma dell’area più il costo di costruzione dei fabbricati, si dovrà aggiungere il costo dell’asfaltatura.
Nel caso di compresenza sullo stesso mappale di più unità immobiliari a destinazione speciale, il valore dell’area deve essere suddiviso tra le unità, proporzionalmente al loro valore, secondo il seguente schema:
A - si sommano i valori attribuibili ai fabbricati insistenti sull’area;
B - si calcola il valore globale del lotto (valore area + valore sistemazione esterna);
C - per ciascuna unità immobiliare si calcola l’incidenza del valore dell’area secondo la proporzione:
valore totale fabbricati
: valore u.iu.
= valore totale area
: valore incognito area u.i.u.;
D - il valore parziale dell’area così calcolato
si aggiunge al valore dell’u.i.u..
Questo anche nel caso di compresenza di unità a destinazione speciale e di unità da censire in categorie ordinarie, come,
ad esempio, un capannone a destinazione produttiva che comprenda l’abitazione del proprietario (unità a destinazione ordinaria),
oppure il caso di uno stabilimento industriale che comprenda l’abitazione del custode (unità a destinazione ordinaria).
FABBRICATI Per quanto riguarda i fabbricati, nel caso di accatastamento che coinvolga più corpi di fabbrica eterogenei, a ognuno di essi deve
essere attribuito un valore in relazione alla diversa tipologia edilizia e, pertanto, al diverso costo di costruzione.
Gli edifici devono essere distinti anche in relazione al diverso grado delle rifiniture possedute. Nell’ambito degli
immobili a destinazione speciale non è raro trovare, infatti, fabbricati tipologicamente identici dal punto di vista strutturale, che, destinati a scopi diversi, risultano
in possesso di livelli di rifinitura esterna (copertura, infissi, finiture dei prospetti ed elementi decorativi) o interna (pavimentazioni, finiture delle pareti o dei soffitti e infissi interni) completamente differenti.
Anche nella trattazione di un unico corpo di fabbrica può, a volte, essere necessaria un’
opportuna distinzione, come nell’ipotesi di unità immobiliare derivante dall’ampliamento di un fabbricato preesistente:
in questo caso la parte meno recente e quella nuova avranno verosimilmente valori diversi. Lo stesso dicasi, ad esempio, quando all’interno di un fabbricato i diversi ambienti, disposti su uno o più piani, presentino differenti destinazioni d’uso. Questa circostanza comporta, necessariamente, un diverso grado di rifinitura e, quindi, dei costi di
costruzione non omogenei.
GLI IMPIANTI Come in precedenza visto, oltre alla conoscenza dei valori dei fabbricati e delle aree, al tecnico estimatore vengono richieste, specialmente per gli opifici, nozioni specifiche circa i costi degli impianti fissi, della loro vita utile e del loro deprezzamento nel corso degli anni.
Gli impianti generici Sono considerati impianti generici solo:
- i sanitari (servizi igienici);
- l’impianto termico strettamente necessario al riscaldamento dell’edificio (es. uffici, abitazione custode, ecc.);
- l’impianto idrico e fognario;
- l’impianto elettrico, televisivo, citofonico e video-citofonico. In questa sede il loro valore viene determinato in percentuale sul costo di costruzione del fabbricato.
Si ritiene che tale percentuale possa variare nella misura del 15 % - 40 % del costo, a seconda della tipologia e del numero degli impianti,
degli elementi e delle derivazioni.
Gli impianti fissi e inamovibili (Installazioni stabilmente infisse ai fabbricati)
L’art. 5 della legge 25 gennaio 1865, n. 2136, definisce ai fini fiscali gli opifici come tutte le costruzioni specialmente destinate all’industria, munite di meccanismi e di apparecchi fissi.
Questa definizione è stata ripresa dal Catasto nel 1942, infatti il § 52 dell’Istruzione III del 1942 (Accertamenti particolari), norma ancora oggi in vigore, recita tra l’altro che:
Nel caso di opificio, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il valore delle installazioni connesse o incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi, che ai sensi della legge vigente sull'imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell'opificio.
Inoltre, affinché un fabbricato possa essere considerato, agli effetti tributari, come opificio industriale, non è necessario che nel fabbricato esistano grandi impianti di macchine fisse,
ma occorre stabilire che si tratti di locali dotati di meccanismi dove si attende alla lavorazione di materie prime e alla produzione di merci e non si eserciti un semplice mestiere, e inoltre che i locali siano arredati secondo i dettami e i progressi della scienza in rapporto alla relativa
industria (Comm. Centr. 26 marzo 1937, n. 100807).
Perché un immobile si possa ritenere avente le caratteristiche di opificio necessita, pertanto, che:
1. esso sia destinato a una specifica attività industriale o commerciale e tale da non essere suscettibile di destinazione ordinaria senza
radicali trasformazioni;
2. sia specialmente destinato all’industria e munito di meccanismi o apparecchi che non si possono rimuovere senza snaturare la sostanza
della costruzione.
Ne consegue che, per la determinazione del valore da prendere a riferimento per il calcolo della rendita catastale di un immobile a destinazione speciale, oltre alle costruzioni e all’area, bisogna attribuire un valore anche al macchinario stabilmente infisso.
Tali impianti, per definizione e in senso stretto, sono un complesso di installazione “fisse” atte a rendere possibile l’esercizio di una attività industriale o commerciale.
Sono considerati impianti fissi, ad esempio:
- gli impianti di distribuzione dell’energia elettrica (cabine elettriche);
- gli impianti di sollevamento di persone e materiali (ascensori, montacarichi, portavivande);
- gli impianti di trasporto di persone e materiali (scale, pedane e rulli mobili);
- i motori, gli impianti idrovori e le turbine per la produzione di energia elettrica;
- i forni elettrici incorporati con il fabbricato;
- gli impianti per la produzione del freddo; - gli impianti per la produzione del vapore; - i mezzi meccanici di sollevamento e trasporto (argani e carriponte);
- gli impianti di riscaldamento e di condizionamento dell’aria funzionali all’esercizio dell’attività;
- le pese a “ ponte a bilico” con l’apparecchio pesatore;
- i serbatoi metallici per carburanti, le colonnine di erogazione carburante, i ponti sollevatori oleodinamici, gli impianti di lavaggio con spazzole rotanti e asciugatore, le pensiline metalliche per le stazioni di servizio;
- i serbatoi di ogni genere fissati al suolo ;
- le piscine sia coperte che scoperte;
- ecc.
OBSOLESCENZA TECNOLOGICA e FUNZIONALE Il deperimento tecnico e funzionale, o obsolescenza, è dovuto invece al superamento tecnologico del macchinario o dell’immobile che, anche se tenuto in ottime condizioni di efficienza, risulta garantire minori prestazioni e quindi diventa economicamente poco vantaggioso a causa dell’introduzione sul mercato di un bene tecnicamente migliore e che assolve alle medesime funzioni.
Nella pratica estimale si riscontra frequentemente che immobili ancora agibili dal punto di vista fisico e idonei all’uso per il quale furono costruiti, si ritengano superati dalle nuove esigenze indotte dal progresso tecnologico.
L’obsolescenza riguarda principalmente la distribuzione interna degli ambienti, le finiture (interne ed esterne) e gli impianti, ma sono anche interessate le strutture, le coperture e le opere di sistemazione esterna.
Per mantenere adeguato il valore dell’immobile con quello corrente di mercato, occorre perciò ricorrere, oltre a interventi di manutenzione straordinaria, anche a vere e proprie ristrutturazioni, con rifacimento degli impianti, delle finiture e, talvolta, delle opere murarie
e delle strutture portanti.
Ne consegue che l’obsolescenza richiede importi e tempi diversi in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile (un complesso industriale avrà un minor degrado rispetto a un albergo, a una discoteca o a un centro commerciale, che dopo 20 anni necessiteranno
di totale ristrutturazione).
In linea di massima, nel caso degli immobili a destinazione speciale e particolare
si possono applicare, in sottrazione al costo di costruzione, le seguenti percentuali per obsolescenza tecnologica e funzionalità globale:
-
normale 0%
-
mediocre 10 – 15 %
-
superata 15 – 25 %
Per determinare il valore da utilizzare nel caso degli impianti,
onde considerare l’obsolescenza, una formula generale è la seguente:
deprezzamento impianti = V iniziale x Anni trascorsi / Anni totali Esempio supponiamo :
che il costo di una turbina sia € 300.000,00 e che la sua vita utile sia di 5 anni.
È ovvio che il deperimento totale della turbina avvenga in cinque anni e quindi, per
ciascuno degli anni di vita, si avrà una quota parte del deperimento totale pari a 1/5 del
suo valore iniziale.
Dopo 1 anno il valore della turbina sarà di 300.000,00 – 300.000,00 x 1/5 (20%) = 240.000,00.
Dopo 2 anni il valore della turbina sarà di 300.000,00 – 300.000,00 x 2/5 (40%) = 180.000,00.
…..
Dopo cinque anni la turbina si dovrebbe completamente deprezzare e l’azienda dovrebbe
sostituirla con una nuova.
Se ciò non avviene vuol dire che il macchinario risulta ancora funzionale all’impresa e che,
comunque, possiede un certo valore residuo.
Per tale motivo si ritiene che, superato il 90% di deprezzamento senza che l’impianto sia stato sostituito, si debba applicare tale percentuale nel calcolo.
Proseguendo con l’esempio precedente avremo quindi che:
Dopo 4 anni il valore della turbina sarà di
300.000,00 – 300.000,00 x 4/5 (80% ) = 60.000,00.
Dopo 5 anni il valore della turbina sarà di
300.000,00 – 300.000,00 x 5/5 (100% > 90%), quindi
300.000,00 – 300.000,00 x 90% = 30.000,00.
Epoca della stima, vetustà e obsolescenza Epoca della stima Il valore unitario di mercato da porre a base per la determinazione delle tariffe, nonché
della rendita catastale delle u.i.u. a destinazione speciale o particolare è determinato come
media dei valori riscontrati nel biennio 1988/1989.
A seconda dell’epoca di costruzione del fabbricato da valutare, si possono applicare,
qualora ne esistano i presupposti, dei coefficienti in funzione della vetustà (anni successivi
a quello di costruzione), facendo tuttavia riferimento al biennio 1988/1989.
Vetustà Supponendo di dover determinare la rendita catastale per un fabbricato realizzato nel
1980, si dovranno applicare i prezzi di costruzione del biennio 1988-89; se oggi, anno
2011, si espletasse il sopralluogo e il relativo accatastamento, si dovrà adottare un
coefficiente di deprezzamento che tenga conto della vetustà dell’immobile per circa 9 anni.
Se invece il fabbricato fosse stato costruito nel 1999, applicando i prezzi del biennio
censuario non si dovrà tener conto della vetustà come per il caso precedente (si fa
osservare che, implicitamente, si è già considerata la vetustà perché sono stati applicati
appunto i valori del biennio 1988 – 1989).
Quindi la vetustà dell’immobile dovrà essere presa in considerazione per i fabbricati
costruiti prima del biennio censuario di riferimento.
Anche se si avesse la certezza che le condizioni dell’immobile erano diverse nel corso del
biennio ‘88-89, si fa, inoltre, osservare che, dovendo attribuire oggi la rendita, la stima
deve essere riferita all’immobile considerato nel suo stato manutentivo ordinario, così come
è stato verificato in sede dell’attuale sopralluogo.
Le stesse considerazioni sono dovute per gli impianti che si valutano in riferimento allo
stato ordinario e al momento del sopralluogo espletato per l’attribuzione della rendita.
Esempio: un serbatoio acquistato nel 1980 è oggetto di sopralluogo nel 2011.
Per la determinazione del suo valore di costo si applicano i prezzi del biennio.
Successivamente, avuto riguardo alla sua vita utile supposta in 20 anni, si considerano gli anni residui pari a:
20 – 8 = 12, essendo 8 gli anni trascorsi dal 1980 al biennio 1988–89.
Valore serbatoio nel biennio: 2.500,00 €;
Vita utile: 20 anni;
Vita vissuta: 1988-89 – 1980 = 8 anni;
Vita residua: 20 – 8 = 12 anni;
Valore corrente = 2.500,00 € x 12/20 = 1.500,00 €.
Se invece il macchinario fosse stato installato successivamente al biennio, nessun
deprezzamento è dovuto per la vetustà.
Obsolescenza Quanto detto nel caso della vetustà non vale per l’obsolescenza funzionale e tecnologica.
Tale deprezzamento, in linea teorica, può essere applicato sia se l’epoca della stima è
precedente all’epoca censuaria, sia se è successiva.
Il deperimento degli immobili e degli impianti, solo nel caso di beni di nuova o recente
realizzazione, non deve essere considerato.
Di tale aspetto si può, invece, tenere conto ogni qual volta, oggettivamente, i beni si presentino tecnologicamente o funzionalmente superati da altri in possesso di analoga utilità.
Si supponga il caso di attribuzione di rendita a un opificio a seguito di un ampliamento con
realizzazione di una nuova porzione. In tal caso, all’intero complesso, così come si presenta
dopo la modifica, deve essere attribuita una nuova rendita.
Scomponendo le varie porzioni, avremo la parte nuova che sarà stimata, con riferimento all’epoca censuaria, ovviamente senza l’applicazione di alcun deprezzamento.
Mentre per la porzione originaria, qualora risultasse immutata, si potrà prevedere il deprezzamento per obsolescenza sia della costruzione (se oggettivamente motivata), sia degli impianti.
Altro esempio è l’attribuzione di rendita a due distinti opifici, si supponga al 2011.
L’epoca di realizzazione del primo è il 2010, mentre quella del secondo è il 1990.
I valori di riferimento sono sempre quelli del biennio 1988-89, ma per quello che riguarda il secondo stabilimento si può prevedere che esso sia stato realizzato con tecniche costruttive e
macchinari tecnologicamente superati dopo 20 anni (2010 – 1990).
Pertanto si ritiene possibile, allo scopo di distinguere le diverse capacità reddituali dei due beni, di applicare all’immobile meno recente degli adeguati coefficienti di deprezzamento per obsolescenza.
Il saggio di redditività Tenuto conto della vigente normativa e delle attuali disposizioni, nonché della giurisprudenza oramai consolidata (si veda sentenza della Corte di Cassazione n. 10037 del 24/06/2003), si è assunto un saggio di redditività pari al 2% per la valutazione degli immobili da censire nel gruppo “D” e pari al 3% per quelle del gruppo “E”.
L’utilizzo del saggio di fruttuosità pari al 2% e al 3%, per gli immobili censiti rispettivamente nelle categorie del gruppo “D” e del gruppo “E”, è dovuto alla stretta reciprocità tra il saggio di redditività da applicare al valore del bene e i coefficienti moltiplicatori 50 e 34 fissati ai fini della determinazione del valore imponibile per il pagamento di diverse imposte e in particolare per l’I.C.I.
Ipotizziamo di voler calcolare la Rendita Catastale di un immobile censito in categoria “D”
che ha un Valore Catastale di 500.000,00 €, otteniamo:
500.000,00 (V.C.) x 2% (Saggio) = 10.000,00 € (R.C.) viceversa
10.000,00 (R.C.) x 50 (Coeff.) = 500.000,00 €. (Valore Cat.)
Per quanto riguarda invece la
Categoria “E”, abbiamo:
500.000,00 € (V.C.)
x 3% (Saggio)
= 15.000,00 €. (R.C.)
viceversa
15.000,00 (R.C.)
x 34 (Coeff.)
= 510'000 €. (Valore Catastale)
La differenza del Valore Catastale è dovuto all'approssimazione del calcolo.
Infatti utilizzando un saggio del 3% avremmo un coefficiente pari a 33,3333 che è stato approssimato a 34.
Nonostante le rivalutazioni dei suddetti coefficienti moltiplicatori avvenute nel tempo, si rappresenta che i saggi da utilizzare nel calcolo della rendita catastale sono rimasti sempre invariati e pari al 2% e al 3% stabiliti per legge.
La superficie convenzionale Come in precedenza esposto, per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare
non si accerta la consistenza (art. 53 del D.P.R. 1142/49).
Allo scopo di eseguire le operazioni estimali onde attribuire i valori di costo a tali beni e alle
varie porzioni in cui possono essere suddivise, per il calcolo delle superfici si adottano, in
questa sede, i criteri previsti dalle norme tecniche disciplinate nell’allegato C del DPR n°
138 del 23 marzo 1998 e riconosciuti anche dal mercato locale.
Tale oggettiva metodologia viene utilizzata al fine di avere termini di paragone sempre certi
anche nel confronto con i valori unitari presi come riferimento per la determinazione degli
ordinari costi di costruzione.
La consistenza utilizzata rappresenta la cosiddetta superficie convenzionale, ricavata,
secondo la sopracitata e ormai consolidata consuetudine estimale, al lordo delle murature
interne e perimetrali (fino a un max. di 50 cm) e il 50% di quelle in comunione (fino a un
max di 25 cm).
Consultare anche: www.unionegeometri.com/geometri-cresme-a... https://www.bing.com/videos/search?q=RICERCA+APPLICATIVO+PER+DETERMINARE+IL+COSTO+DI+COSTRUZIONE&docid=608004624742614274&mid=34DF2442F0527D8D9B2134DF2442F0527D8D9B21&view=detail&FORM=VIRE
https://www.professionearchitetto.it/tools/costocostruzione/index.php
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