Buongiorno, ho una casa di propriotà ,accatastata come unica unità abitativa composta da un piano terra e un primo piano, due ingressi separati ma internamente collegata da porte. Essendo una casa molto grande ( il mio nucleo famiglare è composto attualmente da solo due persone )ho deciso di affitarne parzialmente una parte, per il SUNIA che ha redatto il contratto non ci sono stati problemi, ma il comune mi ha comunicato che vuole fare degli accertamenti in quanto vedendo la mappa catastale mi dice che devo dividere la casa in due unità abitative. Nella casa sono presenti due cucine ( una accatastata come cucina al piano superiore e l'altra come taverna al piano terra ) ma tutti gli impianti sono unici . Conoscete qualche legge che può dare ragione al comune ?? Potete suggerirmi come mi devo muovere ???

beh se ci sono due cucine e due ingressi separati, anche se hai una porta che collega due potenziali unità, gli appartamenti sono potenzialmente due...

Alrimenti farebbero tutti cosi per non pagare IMU no? Faranno degli accertamenti perhè dalle planimetrie catastali (non mappe catastali) avranno visto due unità abitative distinte quindi dovranno fare un sopraluogo per verificare se effettivamente è cosi.



Quindi non cè nessuna Legge che fa diventare due appartamenti in uno solo.

Se è cosi ti scriveranno e dovrai fare una sanatoria pagando il doppio degli oneri (perchè c'è aumento di carico urbanistico) oltre al tecnico che ti fa la pratica e al recupero di IMU sulla seconda unità per i 5 anni precedenti.

Semmai ti avvisassero di un sopralluogo, potrei consigliarti di smontare la cucina, ma sinceramente sarebbe meglio che ci mostrassi le planimetrie catastali per capire come sono disposti i locali, scale e ingressi e i collegamenti tra le due potenziali unità.

Buongiorno,

ti ringrazio per le risposta, quello che mi prospetti sarebbe per me un danno economico che non mi posso permettere....quello che non capisco a cui vorrei una risposta anche da un legale ,è perchè dieci anni fa ho acquistato una casa nata come unica unutà abitativa , è stato fatto un progetto con modifiche importanti come da planimetria catastale, il progetto è stato approvato del comune ( tralascio gli oneri comunali che ho dovuto pagare ) e da qui sono cominciati i lavori di ristrutturazione, a lavori conclusi i vigili hanno fatto il controllo di rito per l'abitabilità e anche qui tutto bene , da allora non è stato modificato nulla , nulla che non fosse presente al momento della prentazione del progetto . Poi negli anni il mio nucleo famigliare è cambiato , riducendosi da 5 a 2 persone , qui è nata l'idea di affittare una porzione di casa ( la legge mi consente di farlo ) .....a questo punto il comune mi dice che farà accertamenti , dieci anni fa dov'era ???

Allora... prima regola quando posti un quesito in un forum... DARE INFORMAZIONI COMPLETE

ma forse non hai avuto tempo per comprenderlo visto che ti sei iscritto l'altro ieri apposta per il tuo problema.

Capisci bene che ti sei presentato dicendo che avevi 2 ingressi separati e 2 cucine e questa informazione presa cosi per la maggiorparte dei casi significa che quando il Comune se ne accorge ti costringe a dividere le unità. Ti ho anche detto che se avessi visto le planimetrie avrei potuto capire meglio.

Ora mi dici, che c'è stata una pratica edilizia con un progetto approvato e che sono venuti i vigili per l'abitabilità. La storia cambia e parecchio.

Ti dice bene che oggi sono in casa malato....

Prima ti faccio una domanda, come mai prima non hai chiesto al tecnico che ti ha seguito la pratica edilizia?

Comunque facciamo un passo indietro e cerchiamo di capire cosa è successo...

Molti Comuni si avvalgono di tecnici o ditte esterne per verificare la coerenza delle planimetrie catastali con le dichiarazioni IMU e con le unità immobiliari presenti in banca dati. Con buona probabilità questa ditta/professionista ha notato una disposizione anomala o, comunque, che porterebbe a pensare all'esistenza di due unità immobiliari nascoste in una sola dichiarata e sicuramente ha fatto presente la cosa. L'ufficio tributi molto probabilmente non ha verificato con l'ufficio tecnico per vari motivi (ci vuole tanto tempo a verificare troppe situazioni più o meno simili, fanno prima a scrivere una lettera tanto se hanno sbagliato ci pensa l'utente a rispondere... o altri motivi) oppure si riserva di farlo e comunque ti ha scritto.

Ora... se le verifiche di cui parlano sono un approccio con l'Ufficio Tecnico la cosa (se è tutto a posto) dovrebbe risolversi alla svelta (tipo 10-15 gg), dipende.

In linea di massima diciamo che se c'è stato un progetto presentato e il progetto corrisponde allo stato attuale (lascia perdere le planimetrie catastali che in questo caso non contano nulla) e per quel progetto è stato fatto un sopraluogo del Comune ai fini dell'agibilità/abitabilità che è andato a buon fine, potresti anche rispondere con lettera raccomandata o PEC (ti fai una PEC a meno di 10 euro l'anno che perdi meno tempo e spendi meno euro in lettere anche per altre situazioni che ti possono capitare).

Ma prima devi essere sicuro al 100% di quello che è stato presentato e soprattutto, della relazione tecnica e di eventuali commenti o prescrizioni nel rilascio della concessione edilizia (visto che mi parli di un progetto approvato sicuramente cè un rilascio che a volte comprende delle prescrizioni) e il certificato di abitabilità/agibilità.

Per essere sicuro o hai dei documenti timbrati che ti ha lasciato il tecnico, se non li hai te li fai dare perchè l'alternativa sarebbe richiederne copia all'Ufficio Tecnico dietro un corrispettivo di spesa che, pur variando da Comune a Comune, indicativamente dovrebbe rimanere attorno ai 50 euro.

E' necessario verificare che non ci siano dei difetti nel progetto oppure delle condizioni particolari legate all'esigenza del nucleo familiare di allora.

Il contenuto di una eventuale risposta potrebbe essere.....

A seguito di vostra comunicazione prot......del... segnalo che in data....è stata presentata pratica edilizia prot... del..... (indica il tipo di pratica ex: Concessione edilizia, o quello che è) nella quale è evidente la sussistenza di una sola unità immobiliare e per la quale è stato effettuato un sopraluogo dalla Polizia Municipale il giorno (se lo vuoi mettere altrimenti è lo stesso) ai fini dell'agibilità/abitabilità con esito positivo e registrata con numero....del........ . Per questi motivi, al momento, non vedo la necessità di dividere la mia abitazione in due unità immobiliari.

Faccio in oltre presente che se al tempo della ristrutturazione avessi saputo fin da subito di dover procedere ad una divisione dovendo sostenere un costante peso fiscale annuale legato ad una seconda casa ( IMU, dich. dei redditi ecc), avrei investito in altro modo.

Aggiungo che l'intera procedura, oggi, sarebbe maggiormente gravosa poichè significherebbe dover procedere ad una sanatoria con conseguenti sanzioni e oneri aggiuntivi che per me risulterebbero insostenibili e mi porterebbero, in piena ragione, ad una azione legale nei vostri confronti.

Io al tuo posto farei cosi:

Non spendo niente per il recupero dei documenti in Comune perchè il tecnico, con il quale ho ancora un buon rapporto, mi ha dato il necessario

Scriverei immediatamente la mia risposta ma prima di mandarla e ancor prima che gli uffici facciano i loro accertamenti, la stamperei facendo un giretto "di cortesia" prendendo un appuntamento dal Sindaco e mostrandogli le tue intenzioni se non si dovesse risolvere il tutto. Ovviamente profilo basso e toni cordiali. (cioè del tipo..sono veramente dispiaciuto ma sarei costretto a procedere cosi...).


Condivido le intenzioni con il mio tecnico di fiducia. E' tutto.



Qualche collega forse potrebbe obiettare il fatto di agire senza prima avere un concreto ordine ad eseguire di tipo "ufficiale" ma io dalla mia esperienza ho capito che sbagliare capita e ho maturato la convinzione che il Comune quando scrive (anche "sbagliucchiando") fa molta fatica a ritornare sui suoi passi quindi se in via "ufficiosa" parlando con le carte sul tavolo si risolve la questione è sempre meglio.

Facci sapere come si evolve la situazione.

Buongiorno ,

non conosco il tuo nome ,ma sono contenta che tu sia malato🤣....la prima risposta che mi hai dato mi ha gelato il sangue , mi scuso di non essere stata chiara nel mio primo intervento , è la prima volta che partecipo ad un forum ( perdona la mia ingnoranza in merito ). Non ho ancora parlato con il geometra che mi ha seguito nel progetto e in tutte le altre fasi , perchè è in vacanza e torna la prossima settimana, per questo motivo cercando qua e là qualche notizia su internet , mi sono imbattuta in questo forum e mi sono inscritta. Trovo molto interessante quello che hai scritto e seguirò le tue indicazioni , consultandomi ( appena torna ) con il geometra.

Grazie e buona guarigione

F.

Aggiungo per essere il più chiara possibile ...che il tutto è partito da una mia telefonata al comune, il SUNIA a contratto firmato con i miei inquilini , mi ha detto che con tutta probabilità ,dando in affitto una porzione di casa , avrei dovuto pagare l' IMU ( non per i metri affittati ma per l'intera casa ) . La notizia mi ha colto impreparata , ho pensato quindi di chiamare il comune ( visto che la tassa è comunale ) , mi hanno chiesto di inviare il contratto d'affitto e così ho fatto. Dopo una settimana di silenzio ho richiamato ....ed ecco la doccia fredda , mi hanno comunicato che la planimetria catastale gli faceva pensare che ci fossero due appartamenti e che mi avrebbero spedito una lettera per accertamenti, non avrebbero dato l'abitabilità ai miei inquilini ( i quali ovviamente devono prendere la residenza )e mi avrebbero costretto a dividere la casa in due unità e a pagare l'IMU come seconda casa dell' appartamento dato in affitto . Sono certa che se io non avessi chiamato il comune il tutto sarebbe passato inosservato .Questo è tutto

Di nuovo grazie

Piacere, Graziano... e ..si penso anchio che se non avessi mosso le acque non saresti naufragata mah... hai agito con il senso di correttezza che pochi hanno e mi piace. Solo per questo ti meriti un altra indicazione che però dovrai approfondire.

secondo la Circolare n. 3/2012 Min. Finanze: “Imposta municipale propria (IMU). Anticipazione sperimentale e per la precisione l' Art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214. Chiarimenti” avente ad oggetto, varie cose tra cui il caso di una abitazione principale parzialmente locata., sembrerebbe che l'immobile di tua proprietà (che se non sbaglio è prima casa) figuri contemporaneamente non locato per la parte dove vivi tu e locato per l'altra parte. Quindi semmai l'IMU dovrebbe essere richiesta solo per la parte affittata.

Comunque un chiarimento del MEF DEL 2016 cita:



“Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” (Faq n. 12 del 20.01.2016).

sempre che, aggiungo io, catastalmente sia unico subalterno (unica unità) che non sia iscritto nelle categorie A1,A8 e A9 e che il proprietario (tu) dimori abitualmente e vi abbia posto la sua residenza. Lo stesso dovrebbe essere per la Tasi.

Ovviamente non essendo una legge ma un parere , i Comunia non gli danno l'importanza che merita.

Io a questo punto ho come l'impressione che la minaccia di dividere in due unità potrebbe essere dovuta dal fatto che diversamente non potrebbero chiederti l'IMU. Mah. Fammi sapere Fede.

Grazie Graziano ....veramente per tutto, appena avrò notizie ti scriverò . Ti confermo che la mia è una modesta dimora categoria A/2.

A presto

Federica

Buongiorno Graziano ,

eccomi di nuovo qui...ho finalmente parlato con il mio geometra , ma quello che mi ha detto non mi è piaciuto per niente . Premetto di abitare in un comune dell ' Emilia Romagna di 12.000 anime , quello che ne è uscito è che nel mio comune non esiste una banca dati del cittadino e non avvengono controlli incrociati , ogni ufficio lavora per conto proprio ( ma forse è così in tutti i comuni , non saprei ...), tutta questa premessa per dirti che il mio geometra mi ha comunicato che ho fatto l'unica cosa che non andava fatta e cioè telefonare all'ufficio tributi ( un vero vaso di pandora ) il quale è andato ad indagare dall'ufficio tecnico lo stato del mio edificio. In breve dieci anni fa è stato approvato il progetto di ampliamento e ristrutturazione del mio edificio unifamigliare dell' ufficio tecnico , abbiamo pagato gli oneri comunali ( quasi diecimila euro ) all'ufficio tributi , siamo andati all'anagrafe a cambiare la residenza e il vigile per l'agibilità , ma nessun ufficio era in contatto con l'altro quindi tutto è passato liscio. A questo punto se non ci fosse stata la mia telefonata sul chiarimento del pagamento dell' IMU ( come del resto mi hai detto tu ), tutto sarebbe andato allo stesso modo, i miei inquilini sarebbero regolarmente a casa mia. Ma avendo scoperchiato il vaso ....l'ufficio tributi dopo 10 anni mi chiede chiarimenti ( la lettera non è ancora arrivata ) su una casa che non ritiene che sia un unica unità abitativa. A questo punto il mio geometra mi suggerisce di anticipare la lettera e di suddividere l'immobile in due unità ( non è ben chiaro con che oneri , oltre naturalmente alla sua parcella ) oppure attendere la lettera ma smontare la cucina del piano terra , dove dal primo di novembre ho dentro gli inquilini ( la storia della cucina è comunque un mistero per me , in quanto non esiste una legge che dica che non si possono avere due cucine in una casa , ma il mio comune ha deciso che se ci sono due cucine automaticamente ci sono due appartamenti ). Mi ha sconsigliato vivamente di presentarmi all'ufficio tributi , conosce personalmente la persona con cui ho parlato ( una cacciatrice di teste ) . Morale io che mi ritengo una cittadina modello , la cui unica colpa è stata quella di voler stare alle regole ,mi trovo in una sitauzione in cui non ne vengo a capo , ovviamente non ero a conoscenza di tutti i retroscena del comune . Graziano aspetto i tuoi graditi consigli ...

Ma guarda che sono guarito! hehehehe

Il mio consiglio (eventuale) di smontare una cucina era legato al fatto che nel complesso, casa tua avesse già le sembianze di due unità perchè mi parlavi di due ingressi separati e due cucine quindi per me erano due unità distinte (anche se non ho visto i disegni). Infatti nel progetto originario una delle due era dichiarata taverna e forse anche per questo è passata una sola unità. Se oggi dovessero controllare e si trovano due cucine e due ingressi separati...... fai 1+1=2.

Anche perchè, nonostante non ci siano controlli incrociati all'ufficio tecnico non sono dementi, cioè se ci sono 2 appartamenti vedono due appartamenti e quindi ti fanno dividere le due unità.

Cosa avresti pagato allora e cosa dovresti pagare oggi dipende molto da tanti fattori uno dei quali è, se nella tua ristrutturazione ai corrisposto per un recupero abitativo e visto la cifra che hai pagato e visto che sopra mi parli di ampliamento probabilmente è stato cosi. Certo è che se avessi fatto già allora le due unità avresti forse pagato la stessa cifra di oneri (o poco di più) ma ti saresti trovata un IMU x seconda casa da corrispondere annualmente mentre se lo fai oggi hai risparmiato 10 anni di IMU ma devi pagare il geometra + gli oneri corrispondenti all'aumento di carico urbanistico che da noi sono nell'ordine delle 50 euro a mq considerando i metri dell'unità più piccola. (nel tuo caso quella che lasci agli inquilini? non so) se la denuncia è spontanea mentre il doppio degli oneri se ti fanno il sopralluogo di accertamento e vedono la cucina e quindi le due unità e in teoria potrebbero chiederti l'IMU x seconda casa degli ultimi 5 anni. ( che poi non pagheresti dicendo che hai montato una cucina usata per i tuoi inquilini giusto nell'ottobre del 2019 e i cui scarichi erano già predisposti e le prese anche). Per questo motivo il tuo geometra ti ha dato come 1° ipotesi quella di dividere adesso.

Per arrivare alla seconda ipotesi che ti ha prospettato il mio collega dobbiamo ritornare al motivo di tutto sto movimento di polvere e bisogna precisare una cosa.. non è che 10 anni fa il progetto sia passato liscio come l'olio perchè non esisteva un controllo incrociato tra ufficio tecnico e tributi ma il tuo geometra ha predisposto un progetto in modo che il Comune (ufficio tecnico) riconoscesse l'esistenza di una sola unità abitativa e cosi è passato e non "inosservato" ma è stato visto e approvato così come proposto.

Oggi tu hai chiamato dicendo cha hai affittato una porzione di casa ma sono convinto che se avessi realmente affittato solo delle stanze e la cucina fosse stata solo una (in questo caso gli ospiti in teoria mangerebbero con te o condividerebbero la cucina) e avessi lasciato la taverna come tale, l'ufficio tributi, pur controllando lo stato dei luoghi, non potrebbe dire nulla perchè cosi è come da progetto approvato. Non è loro competenza stabilire se ci sono le condizioni per una o due unità immobiliari ma dell'Ufficio Tecnico. Se invece fanno un sopraluogo e trovano un qualcosa di diverso dal progetto (esempio cucina al posto della taverna) allora le cose cambiano. Da qui il consiglio corretto del tuo tecnico di smontare la cucina e che è lo stesso consiglio che ti avevo dato io avento previsto più o meno una situazione analoga.

I miei consigli ora non possono essere tanto diversi da quelli che ti sono già stati dati ovvio è che se hai già gli inquilini in casa smontare la cucina sarebbe un opzione da scartare anche se è la meno dispendiosa. (a meno che tu non abbia montato una LUBE o altra roba di marcha che solo smontare e rimontare ci vogliono un sacco di soldi)

Se vuoi mandarmi le planimetrie a questo indirizzo ricevoarchivio@gmail.com (dimmi se hai spedito perchè la guardo di rado) può essere che mi venga in mente qualcosa altrimenti comunque l'opzione più plausibile è dividere spontaneamente.

Quanti metri hai affittato cucina compresa?

Fammi sapere.

Ciao Graziano ,

ti ho inviato la mail

ho ricevuto era in spam..rispondo subito..

Confermo che se al posto di taverna ci fosse una cucina le unità potenziali sono due.

Ti ho risposto più dettagliatamente nella mail.

Ciao, tifo per te!

Anch'io ho risposto alla tua risposta ....

ho RI-RI-risposto hahaha