Ho da risolvere un problema sorto in un atto di compravendita avente ad oggetto un terreno dove insiste un piccolo manufatto non riportato nella descrizione dei beni trasferiti. Il manufatto è stato oggetto poi di condono edilizio, poi rilasciato, dove veniva dichiarata come data di realizzazione dell'abuso un epoca antecedente la stipula dell'atto in questione.
Adesso c'è il problema di stipulare una nuova compravendita del terreno comprensivo del manufatto condonato e regolarmente accatastato, ma il Notaio fa storie e vuole che si demolisca il manufatto, perchè nel titolo di proprietà non è riportato nella descrizione dove si configura solo il terreno.
Io sono convinto che il diritto all'accessione dia il titolo di proprietà del manufatto al proprietario del terreno, e di conseguenza lo possa rivendere insieme al terreno, oltretutto il bene è legittimato urbanisticamente dal condono edilizio rilasciato, ma non è così semplice.

A tal proposito, per alimentare la discussione, riporto uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato del 1997, al quale io mi aggrappo per risolvere la questione e poter procedere alla vendita di tutto il terreno comprensivo del mannufatto, senza inventare escamotage del tipo demoliamo ciò che non risulta in atti benchè legittimato urbanisticamente.

Acquisto per accessione e condono edilizio
Approvato dalla Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato
il 16 dicembre 1997
E’ stato prospettato il seguente quesito: un soggetto, proprietario di un terreno, costruisce su di esso abusivamente e non chiede il condono dell’abuso realizzato. Successivamente aliena il terreno, ma nell’atto non fa menzione della costruzione abusiva, perché ormai è scaduto il termine per effettuare il condono ed altresì perché confida nell’acquisto per accessione. Si è chiesto se un atto di cessione del terreno, senza alcun riferimento alla sovrastante costruzione, sia valido e se il notaio che vi abbia provveduto ne risponda.
1. L’accessione è comunemente qualificata come modo di acquisto a non domino, cioè a titolo originario, a favore del proprietario del suolo, senza che in proposito abbia alcun rilievo la volontà del terzo che abbia costruito su suolo altrui, oppure quella del proprietario del suolo stesso ([1]).
Si ha, insomma, una sorta di congiunzione fisica della costruzione con il terreno, che nasce dalla realtà ontologica, senza che abbia in proposito alcun rilievo il titolo di proprietà sul terreno o sulla costruzione. Anche se non possa negarsi che la disciplina minuziosa tracciata dagli artt. 935 e segg. del codice civile sia proprio diretta a dirimere i contrasti derivanti dalla realizzazione dell’opera con materiali altrui, la circostanza che l’opera sia compiuta dal proprietario del suolo o da terzi è del tutto ininfluente ai fini dell’operatività dell’acquisto per accessione ([2]).
Dottrina e giurisprudenza pongono in evidenza come l’accessione (la quale opera se la legge o un diverso titolo nulla dispongano in contrario) sia un modo di acquisto della proprietà automatico, a titolo originario, cioè non a titolo derivativo. E’ questo il motivo per il quale la giurisprudenza afferma che l’acquisto per accessione non può essere qualificato atto d’acquisto che faccia rientrare il bene nella comunione legale ([3]).
Per la verità, sul problema se l’acquisto per accessione rientri o meno nell’art. 177 c.c. sugli acquisti alla comunione legale, la dottrina si è schierata su una duplice base di partenza: una parte di essa ha posto l’accento sull’accessione intesa non come modo di acquisto della proprietà, ma come strumento di espansione della proprietà insistente sul terreno; altra dottrina invece ha qualificato l’accessione come modo di acquisto della proprietà ed ha parlato di acquisto di un diritto nuovo, prima inesistente ([4]).
Va ricordato che il privilegiare l’uno o l’altro aspetto del problema ha avuto lo scopo di coordinare la disciplina dell’accessione con quella della comunione legale. Ai nostri fini sembra preferibile puntare tutto sulla ricostruzione dell’accessione come modo di acquisto della proprietà, come del resto è desumibile dall’art. 922 c.c. che la qualifica espressamente tale.
L’automaticità dell’acquisto è vieppiù affermata dalla seguente massima della Cassazione: “il principio dell’accessione in base all’art. 934 c.c. opera ipso iure al momento in cui la costruzione si incorpora al suolo, sicché la pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa” ([5]).
Anzi la giurisprudenza è andata oltre, affermando che il diritto di accessione è così forte da non poter essere impedito neppure dall’accatastamento in proprio della costruzione da parte del terzo che l’abbia realizzata, né dall’inserimento della costruzione nella denuncia di successione ([6]).
Ulteriore problema è quello del momento dell’acquisto per accessione da parte del proprietario del suolo. La dottrina afferma che l’acquisto è immediato, cioè non appena e man mano che avviene l’incorporazione al suolo del fabbricato ([7]).
2. Accertato che l’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, sorge il dubbio se per essa possa trovare applicazione la legge 47 del 1985 in tema di condono edilizio, che risulta applicabile soltanto agli atti di acquisto a titolo derivativo, come può desumersi dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, i quali parlano di “atti tra vivi...aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici”.
L’accessione opera l’acquisto a titolo originario al momento in cui la costruzione viene realizzata: è questo il momento in cui il proprietario del suolo diviene ipso iure proprietario della costruzione. Realizzatosi l’acquisto, la costruzione entra nel patrimonio del proprietario del terreno, ma in quel momento deve affermarsi che l’accessione abbia esaurito il suo compito.
La costruzione diviene proprietà del proprietario del terreno, ma a partire da quel momento il bene-costruzione segue le vicende proprietarie del bene-terreno. Da quel momento, insomma, non si può più parlare di diritto di accessione, che si è già realizzato ed ha prodotto i suoi effetti: da quel momento la costruzione va trattata come bene accessorio del terreno, a meno che da questo non venga distinta come oggetto a se stante che debba seguire una propria strada giuridica separata (per ottenere la quale, peraltro, è necessario apposito negozio redatto nella forma scritta).
Pertanto, allorquando viene ceduto un terreno sul quale insiste una costruzione, viene contemporaneamente ceduta la costruzione, la quale viene acquisita dall'acquirente non per effetto dell’accessione, bensì per effetto del negozio di trasferimento che ha per oggetto il terreno. Quindi si può affermare che in tal caso anche per la costruzione si realizza un atto traslativo e che pertanto per essa trova integrale applicazione la legge 47 del 1985.
In concreto può accadere una od altra delle seguenti fattispecie:
a) cessione del terreno e contemporanea cessione della costruzione, anche quest’ultima indicata nell’atto;
b) cessione del terreno, senza alcuna menzione della costruzione;
c) cessione del terreno e riserva della proprietà sulla costruzione (in tal caso identificata nell’atto) da parte dell’alienante;
d) cessione del terreno e contemporanea cessione della costruzione (in tal caso identificata nell’atto) a soggetto diverso dall’acquirente del terreno.
Nell’ipotesi sub c) la costruzione rimane di proprietà del precedente proprietario, non si verifica alcun trapasso di dominio e pertanto non si rende applicabile la legge 47 del 1985; in tutti gli altri casi si verifica un trasferimento della proprietà dal precedente titolare (proprietario del terreno e proprietario contemporaneamente del fabbricato che insiste sul terreno) ad altro titolare (acquirente del terreno o acquirente del solo fabbricato) e conseguentemente la legge 47 appare intieramente applicabile.
3. Di una certa utilità appare richiamarsi alla norma tributaria contenuta nell’art. 24 della legge di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), la quale dispone che le accessioni e le pertinenze si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che non siano state escluse espressamente dalla vendita, ovvero si provi, con atto di data certa, che appartengono ad un terzo o siano state cedute all’acquirente da un terzo.
In proposito la Cassazione ha statuito che il soggetto che aliena un suolo sul quale un terzo prima della vendita ha realizzato delle opere non può, nel silenzio dell’atto, non trasferire insieme all’area anche l’accessione di cui era divenuto ipso iure proprietario per il solo fatto della costruzione, per cui nel valore imponibile del suolo da assoggettare ad imposta di registro va incluso quello del fabbricato che esiste sul terreno, tranne che sussista non un qualsiasi atto scritto di data certa, ma un trasferimento derivativo-traslativo (vendita dell’accessione) o derivativo-costitutivo (costituzione di un diritto di superficie), in mancanza del quale opera il pr9ncipio dell’accessione e la presunzione prevista dalla legge di registro ([8]).
Va solo precisato che tutto lo sforzo della dottrina ([9]) punta sul fatto dell’esatta delimitazione delle ipotesi in cui opera la presunzione semplice in discorso, tendendo essa dottrina ad ampliarne l’ambito operativo, nel rispetto della norma fiscale, dato il contenuto dell’imposta di registro ritenuta “imposta d’atto”, cioè che viene applicata tenendo esclusivo conto dell’atto scritto sottoposto a registrazione ([10]).
La norma, peraltro, è significativa ai nostri fini, perché presuppone che l’accessione, una volta incardinatasi nel terreno, segue le sorti di quest’ultimo nell’ipotesi di un trasferimento di esso, a meno che, per atto scritto o per altri motivi espressamente previsti, sia venuto meno il rapporto di collegamento per effetto dell’accessione. Ciò del resto trovasi ampiamente documentato nella prassi giurisprudenziale ([11]).
4. Sui modi in cui si può manifestare la volontà contrattuale delle parti vanno ora sviluppate alcune riflessioni.
L'autonomia contrattuale delle parti, per definizione dello stesso codice (art. 1321), si esprime nella volontà di un certo effetto giuridico ("il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere fra loro un rapporto giuridico patrimoniale")([12]) che, normalmente, tende a concretarsi in una enunciazione molto puntuale dell'effetto medesimo. Tuttavia, come sovente accade nella prassi, può anche darsi che detta enunciazione, lungi dal risultare preventivamente aderente a quello che potrà essere l'esito giuridico del contratto - in quanto riconosciuto valido - sia invece contenuta in termini più ristretti. Ed è ciò che si verifica nell'ipotesi in cui il contratto abbia ad oggetto il trasferimento di un'area sulla quale insiste un fabbricato che dovrebbe comportare automaticamente - salvo esplicita esclusione ad opera delle stesse parti, attraverso un'espressa riserva del diritto di superficie, per sé o per altri, da parte dell'alienante - il trasferimento integrale del bene, come comprensivo non solo dell'area ma anche del fabbricato (in base al principio dell'accessione riassumibile nel noto brocardo superficies solo cedit), laddove le parti, anziché far esplicito riferimento al bene nel suo insieme (suolo più fabbricato) si sono limitate all'indicazione del solo terreno.
Si può discutere se il silenzio delle parti in ordine alla costruzione debba interpretarsi come intenzione dell’alienante del suolo di conservare la proprietà della costruzione. Trattasi di problema afferente alla tematica generale dell’interpretazione del negozio posto in essere, ma appare abbastanza improbabile, se dal contratto nulla risulti in contrario, attribuire al silenzio una volontà in positivo. La stessa dottrina afferma che “è normale che le parti coinvolte in una operazione atta a dare origine ad un acquisto per accessione omettano ogni regolamento negoziale quando l’acquisto della cosa accessoria a vantaggio del proprietario del suolo corrisponda al voluto. Infatti l’espressa volontà delle parti rileva solo quando tende ad escludere il mewccanismo dell’accessione. Ove invece le parti vogliano che il proprietario del uolo acquisti la proprietà della piantagione o del manufatto, il silenzio corrispobnde alla strategia più economica”. ([13])
5. Attesa, dunque, l'astratta idoneità della fattispecie contrattuale a realizzare pienamente l'effetto traslativo - comprensivo tanto del suolo quanto del fabbricato - si tratta ora di valutare la sorte dell'atto stesso per quella che può essere l'eventuale incidenza di vizi inerenti all'oggetto del contratto complessivamente considerato, e, quindi, anche con riferimento a quella parte che non vi è stata espressamente menzionata ([14]).
Si tratta, per l'appunto, dei vizi urbanistici che incidono sul fabbricato non espressamente considerato in atto.
Logica vuole, infatti, che, per determinare il complessivo trattamento dell'atto, occorra considerarne l'integrale sua potenzialità, senza arrestarsi a quanto esplicitato dalle parti nella determinazione del divisato effetto negoziale, per comprendervi, invece, anche qualche ulteriore esito, sebbene non espressamente indicato. Si aprirebbe altrimenti il varco a facili astuzie, imperniate sulla tecnica del silenzio, che potrebbero dar luogo all'elusione di importanti divieti legali.
6. Tornando ora alla fattispecie contrattuale prospettata, formalmente lacunosa (per la mancata comprensione del fabbricato nella descrizione dell'oggetto del trasferimento) ma astrattamente idonea a procurare l'effetto traslativo più pieno (tale da involgere non solo l'area menzionata, ma anche l'edificio taciuto), va rilevato che - ai fini della sua effettiva validità - ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge 47/1985, la oggettiva mancanza della concessione edilizia è causa non di semplice inefficacia (come potrebbe qualificarsi la mancata menzione in atto degli estremi di una concessione effettivamente esistente), ([15]) ma di una vera e propria illiceità giuridica (qualità del bene agli effetti di un commercio giuridico rispettoso di istanze urbanistiche fondamentali) e, quindi, da valutarsi a stregua di una nullità radicale ed insanabile ([16]).
Nella fattispecie considerata, dunque, proprio per la sua astratta idoneità a coinvolgere nel trasferimento anche il fabbricato abusivo, va affermato che il contratto è da intendersi sottoposto al trattamento sanzionatorio della nullità.
Non si può negare, peraltro, come il complessivo assetto negoziale prospettato dalle parti, in quanto tendente ad eludere l'applicazione di una norma di carattere imperativo, quale quella contenuta negli artt. 17 e 40 citati, si possa venire a configurare quale negozio a causa illecita e, più precisamente, negozio in frode alla legge (art. 1344 c.c.), ([17]) qualora ne ricorrano i presupposti.
7. Vanno ora precisati i termini di questa nullità. Tenuto conto che il vizio giuridico, che si traduce nell'illiceità del corrispondente atto, investe l'oggetto dell'atto medesimo non nella sua intera complessità (area e fabbricato) ma solo per una sua parte (fabbricato), potrà venire in questione tanto una nullità totale, quanto una nullità parziale, a seconda della rilevanza che presenta la parte, che si è visto viziata, agli effetti della complessiva economia del contratto, ai sensi dell'art. 1419 c.c..
Così, ad esempio, è verosimile che, ove si tratti del trasferimento di un vasto terreno sul quale insiste un piccolo fabbricato abusivo, la conseguente nullità possa configurarsi come nullità parziale - ancorché di questa sia sempre difficile determinare l'effettiva portata - mentre, nell'ipotesi inversa, ove si tratti del trasferimento di un terreno di modeste dimensioni sovrastato da un cospicuo fabbricato abusivo, la soluzione della nullità, che deriverà da quest'ultimo, investirà l'intero oggetto del contratto.
8. A questo punto, posto che la nullità derivante dalla natura abusiva del fabbricato può investire una parte del contratto o l'intero contratto, è necessario esaminare distintamente gli ulteriori problemi che si pongono sia ai fini di un'eventuale responsabilità del notaio che ha ricevuto l'atto, sia ai fini di una eventuale sanatoria dell'abusività del fabbricato coinvolto nell'atto medesimo.
Per quanto attiene al primo profilo, occorre considerare che come il notaio chiamato per la documentazione non è tenuto ad un preventivo accertamento della effettiva configurazione del bene (e che la realtà di quest'ultima nemmeno è sempre o completamente desumibile dalla pubblicità preesistente), così non lo si deve ritenere automaticamente coinvolto nella connessa responsabilità (ex art. 28 della legge notarile, quale espressamente richiamato dall'art. 21 della legge 47/1985); ma, d'altra parte, va anche ammesso che - ove risulti una sua consapevolezza circa la reale configurazione del bene, e l'idoneità di questa a far scattare il trattamento sanzionatorio della nullità - difficilmente potrebbe escludersi, per più titoli, una responsabilità del notaio stesso.

Che ne pensate :?: (Ammesso che abbiate trovato il tempo di leggere tutta la pappardella)!!

Saluti accessibili. :wink:

Antonio,
di solito le pappardelle, le mangio, e queste tue, le lascio indietro, comunque sono sempre utili!
[quote] .... Il manufatto è stato oggetto poi di condono edilizio, poi rilasciato, dove veniva dichiarata come data di realizzazione dell'abuso un epoca antecedente la stipula dell'atto in questione.
Adesso c'è il problema di stipulare una nuova compravendita del terreno comprensivo del manufatto condonato e regolarmente accatastato,.....
.... ma il Notaio fa storie e vuole che si demolisca il manufatto, perchè nel titolo di proprietà non è riportato nella descrizione dove si configura solo il terreno. ......[/quote]
certamente il notaio qualche ragione ce l'ha, ma il tuo cliente ne ha molte di più, quindi il perdente è il notatio, ma ovviamente non lo ammettterà mai!

allora ritengo che gli devi dare la opportunità di vedere la cosa sotto un altro aspetto! ....

in privato consigliagli di predisporre un atto a rettifica di quello incompleto, ed a supporto ha i documenti che tu gli prospetti!

ed una volta ripristinato il diritto, provvederà a fare la stipula, senza dover per forza demolire!

Buona Pasqua anche con accessione

certamente il notaio qualche ragione ce l'ha, ma il tuo cliente ne ha molte di più, quindi il perdente è il notatio, ma ovviamente non lo ammettterà mai!

allora ritengo che gli devi dare la opportunità di vedere la cosa sotto un altro aspetto! ....

in privato consigliagli di predisporre un atto a rettifica di quello incompleto, ed a supporto ha i documenti che tu gli prospetti!

ed una volta ripristinato il diritto, provvederà a fare la stipula, senza dover per forza demolire!

Buona Pasqua anche con accessione[/quote]

Ti ringrazio, Gianni.

Procederò sulla strada dell'Atto a rettifica. Come tutte le rettifiche che avvengono anni dopo, le parti ed il Notaio che hanno stipulato l'atto originario si perdono e i soggetti che succedono sono ovviamente tanti e risiedono nelle parti più disparate del mondo, oppure sono talmente anziani che, soprattutto i venditori, è difficile far capire loro la questione e farli intervenire. Mi accerterò dal Notaio se è possibile, nel successivo atto di compravendita, inserire una dichiarazione unilaterale da parte del venditore, che a suo tempo ha acquistato (per accessione) il manufatto contestualmente al terreno e che, erroneamente, questo, non è stato inserito nella descrizione dell'oggetto. Questa mi è venuta in mente, perchè da un testo trovato sul web che tratta dell'accessione, e di cui riporto di seguito un estratto che interessa al caso, sembra che l'errore di omissione, sia l'unico motivo per non considerare l'atto nullo ai sensi della Legge 47/85. La questione è delicata, perchè, dimenticandosi di descrivere un edificio abusivo su di un terreno, vendendo solo il secondo, possiamo permettere il trasferimento del manufatto eludendo la L.47/85 che in caso di omissione della situazione urbanistica dell'immobile dispone la sanzione grave di nullità dell'Atto.

3. Nelle norme in materia di edilizia un limite alla forza espansiva della proprietà per accessione

Negli atti di trasferimento (o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali) aventi ad oggetto edifici o loro parti, stipulati dopo il 17 marzo 1985, è infatti obbligatorio per l'alienante dichiarare gli estremi del permesso di costruire (licenza, concessione edilizia), della denuncia di inizio attività o del permesso in sanatoria (ai sensi dell'articolo 46 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380), mentre per gli edifici costruiti in data antecedente al 1 settembre 1967, l'alienante deve rendere in atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante detta situazione (ai sensi dell'articolo 40 della Legge 28 febbraio 1985, n.47).
L'omissione delle menzioni urbanistiche obbligatorie previste dalle citate norme determina l'irrogazione di una sanzione non poco rilevante: la nullità dell'atto stipulato.
La legislazione vigente in materia, da un lato, lascia alle parti la possibilità di confermare, in un secondo momento, l'atto nullo mediante la stipulazione di un atto successivo avente la stessa forma del primo, ma, dall'altro, consente ciò sotto la condizione inderogabile che la mancata indicazione degli estremi sia dipesa da una causa diversa dalla insussistenza dei necessari permessi, concessioni e/o dichiarazioni.
A questo punto appare opportuno fare qualche breve considerazione circa il rapporto intercorrente tra l'acquisto della proprietà per accessione ed il rispetto delle norme edilizie.
Per chiarezza espositiva è necessario evidenziare, prima di tutto, che la sentenza della Corte di Cassazione, sopra citata, ha deciso relativamente ad un atto di trasferimento rogato prima dell'introduzione nel nostro ordinamento delle norme in materia di edilizia, per questo motivo in essa non si trova alcun riferimento agli effetti dell'accessione in presenza di violazioni di tali norme.
Quindi da un lato, è utile ribadire, ancora una volta, che il trasferimento della proprietà del suolo implica, per il generale principio di accessione, anche il trasferimento della proprietà delle costruzioni in esso incorporate, ma dall'altro, è bene precisare che, a far tempo dall'entrata in vigore delle citate norme edilizie, non tutte le costruzioni possono essere oggetto di un trasferimento implicito per il solo fatto di essere unite al suolo per accessione.
Infatti, come si è avuto modo di vedere in precedenza, se la mancata menzione dell'esistenza della costruzione e dei relativi estremi del permesso di costruire (permesso in sanatoria, dichiarazione di inizio attività etc.) è dipesa da un mero errore materiale sarà sempre possibile porre rimedio all'omissione mediante la stipulazione di un atto di conferma successivo. Nel caso in cui, invece, la costruzione è il risultato di un'opera totalmente abusiva a nulla vale stipulare un atto di trasferimento del suolo su cui la stessa insiste, nella vana speranza di ottenere automaticamente anche l'alienazione della proprietà della costruzione. L'atto stipulato (in frode alla legge) infatti resterà nullo in modo del tutto irrimediabile.
Se si dovesse ammettere il contrario, l'applicazione del principio di accessione costituirebbe una facile via da percorrere per conseguire l'elusione di norme edilizie imperative e di conseguenza per rendere irrazionale l'utilizzo della proprietà privata.
L'interesse del singolo proprietario ad edificare sul proprio fondo è, infatti, tutelato nell'ambito ed entro i limiti dettati dalla normativa e dalla pianificazione urbanistico - edilizia, le quali devono tenere in giusta considerazione non solo le esigenze del singolo ma anche gli interessi dell'intera collettività al fine di garantire in modo adeguato ed efficace la sicurezza, l'igiene, la salvaguardia del territorio etc.
Alla luce di quanto sopra, si può quindi concludere che l'applicazione del principio di accessione incontra, tra i vari limiti imposti dalla legge (oltreché dal titolo) anche quelli sanciti dalle disposizioni normative in materia di edilizia.



[size=18]SALUTI PASQUALI A TUTTI I COLLEGHI, COLLEGHE E SOMIGLIANTI[/size] :wink:

Alla luce di quanto specifichi ora, si deve ritenere che il primo Atto di vendita del terreno (in cui si è tralasciato di indicare il fabbricato) è successivo al Condono ex Legge 47/85, ricadendo in questa situazione:
[quote]L'atto stipulato (in frode alla legge) infatti resterà nullo in modo del tutto irrimediabile. [/quote]
Oppure vi sono altre interpretazioni (si legga vie di fuga) ?
Ciao, con una piccola tiratina di orecchie per aver esposto il quesito in modo parziale (elusione della data dell'abuso edilizio, a quanto pare di capitale importanza), anche se devo riconoscere che se solo la metà dei partecipanti fosse come te, ci potremmo ingegnare per insegnare le "nozioni del diritto e molto altro" anche su Marte.
Buon lavoro.

Oppure vi sono altre interpretazioni (si legga vie di fuga) ?
Ciao, con una piccola tiratina di orecchie per aver esposto il quesito in modo parziale (elusione della data dell'abuso edilizio, a quanto pare di capitale importanza), anche se devo riconoscere che se solo la metà dei partecipanti fosse come te, ci potremmo ingegnare per insegnare le "nozioni del diritto e molto altro" anche su Marte.
Buon lavoro.[/quote]

Grazie, Claudio.
Io è la "via di fuga" che cerco e finchè non la trovo non smetto di cercare. Perchè, se è pur vero che la L.47/85 non mi lascia indiscutibuilmente via di scampo, vorrei anche rilevare che il manufatto, che poi sarebbe un accessorio del terreno, utilizzato per ricovero attrezzi, in fondo, adesso è urbanisticamente regolare, essendo, in data successiva all'atto mancante del manufatto, rilasciata la sanatoria, proprio ai sensi della L.47/85. Mi sto arrampicando sugli specchi ?
Quello che però mi lascia perplesso è che il Notaio sostiene che un ripristino della situazione coincidente con l'oggetto descritto nell' atto di acquisto, togliendo con demolizione il fabbricato, possa risanare la continuità delle trascrizioni. Io di questo non sono tanto convinto. A questo punto è meglio decretare la nullità dell'atto.

Saluti urbanistici. :wink:

Ciao Totonno

Ho letto tutto il quesito e non vedo la data dell'atto pubblico che tu citi.

Sarebbe importante per capire come si sono svolti i fatti e le volonta delle varie parti all'epoca dei fatti (cosa sottolineata anche da dado48).

Provo a fare delle ipotesi:

Atto eseguito in data prima della richiesta del condono edilizio del fabbricato abusivo:
Per quanto concerne il notaio, la sua responsabilita' potrebbe anche non esserci perche' magari quell'abuso gli e' stato nascosto al momento della stipula.

Atto eseguito in data successiva al condono edilizio:
in questo caso c'e' l'omissione da parte del notaio e pottrebe anche essere un atto nullo.
Resta pero' un fatto che il fabbricato dimenticato e' regolarmente condonato.
Da quando ho cominciato la mia professione io non ho mai visto dichiarare un atto nullo (sara' magari che sono stato fortunato, o forse sara' che si sono sempre trovate soluzioni alternative).

Abbi fede e vedrai che la soluzione la trovi anche tu.

Cosi' per scrupolo, hai provato a cambiare notaio per la nuova stipula che dovrai fare, te lo dico perche' a volte a me ha funzionato.

Un salutone all'eccellente totonno

Ciao, Stefano.
Grazie di essere intervenuto.
Vediamo di elevare la discussione a limiti mai raggiunti.. :lol: :lol:

L'atto è posteriore alla entrata in vigore della L.47/85, è stato infatti redatto a gennaio del 1986. Fosse stato fatto un anno prima, non ci sarebbe stato l'obbligo di dichiararne la conformità urbanistica e neanche l'applicazione della sanzione conseguente, relativa alla nullità del trasferimento dovuto alla omissione del manufatto in atto.
Successivamente alla stipula dell'atto, visto che si era ancora nei termini, è stato presentata richiesta di condono dichiarando che l'abuso era stato realizzato in data antecedente a quella di stipula dell'atto, altrimenti veniva a mancare uno dei requisiti affinchè l'opera fosse condonabile.

Questo è un pastrocchio, che a vederlo oggi sembra fatto da irresponsabili. In realtà, si stà parlando di un epoca preistorica, credo siamo nel giurassico, e i dinosauri avevano ben chiaro come ci si dovesse comportare. Volutamente, secondo me, le parti hanno omesso il bene accessorio, proprio perchè erano consapevoli di trasferire lo stesso il bene per accessione e nello stesso tempo non avere l'onere di dichiarare la conformità del bene costruito abusivamente come stabilito dalla neonata Legge 47/85. Per questo motivo, io penso che una certa ragione, visti i tempi e visto la natura embrionale della Legge urbanistica 47/85, che non era ancora a regime, questi soggetti l'avessero.

Riguardo la responsabilità del Notaio, io non cerco quella, perchè sono convinto che non abbia assolutamente alcuna colpa.

Saluti responsabili :wink:

Non mi torna una cosa!!!
Ma se stiamo parlando di fabbricato abusivo eseguito in epoca remota, come mai si e' chiesto il condono edilizio?
Forse sbaglio, ma i fabbricati edificati prima del 1967 non hanno bisogno dell'autorizzazione edilizia.

Provo a suggerirti altra soluzione:
accertato che il fabbricato (l'accessorio incriminato) e' prima del 67, potresti chiedere la nullità' della domanda del condono edlizio.
Questo creerebbe una situazione attuale quasi pulita, o meglio risulterebbe solo terreno con un accessorio ante 67.

Saluti suggeriti

L'edificio non è ante'67, ma successivo, e la Legge 47/85 non dispone che tutti gli abusi ante'67 non avevano necessità di essere condonati, tutt'altro.
Quello in questione comunque, fosse stato ante'67 non necessitava di condono edilizio, nel caso mi avresti dato un ottimo spunto.

Ecco l'Art.40, comma 2 della L.47/85 cosa prescrive:

2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata.

Come ben leggi non si esclude il condono per gli immobili ante'67, ma se ne ammette la commerciabilità nel caso in cui si dichiarasse la realizzazione dell'abuso in data anteriore il primo settembre del 1967. Ciò nonn toglie che l'abuso sia comunque,. in taluni casi, illegittimo urbanisticamente. Condizione essenziale sulla conformità urbanistica di un opera ante'67 è se la sua ubicazione è in un centro abitato con un certo numero di abitanti nel quale vi era l'obbligo da parte dei comuni di dotarsi di Piano e di un regoloamento urbanistico che richiedeva nella costruzione dell'opera obbligatoriamente anche il rilascio del titolo abilitativo anche in epoca anteriore il 1967. A Firenze vi sono progetti con Licenza rilasciata, degli anni '50. (Detto in parole molto povere, altrimenti per entrare nello specifico, c'è il giustificativo giuridico).

Saluti licenziati. :wink:

Ciao totonno,

una possibile (forse unica) "via di fuga"




Volendo dare per scontato che l'atto sia nullo, al notaio mancherebbe il titolo di provenienza.

Siccome ci dici che l'atto è stato fatto nel 1986 (quale prova migliore?), ci viene in aiuto il sacrosanto istituto giuridico dell'usucapione.

Sono passati più di 20 anni e, presumo nessuna contestazione sul possesso, quindi usucapione più che maturata.

Fare ricorso all'usucapione come titolo di provenienza e non all'atto nullo (che il notaio può comunque citare, come rafforzativo), ci risolve anche altri problemi attinenti alla 47/85, che recita "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento ..."

Quindi non fa nessun riferimento all'acquisto della proprietà a "titolo
originario" e non derivativo, quale è appunto l'usucapione.

A questo punto avremmo un titolo di provenienza "lecito" e un fabbricato oggetto di condono edilizio e quindi trasferibile, mi pare che tutto possa quadrare.

Certo devi trovare un notaio sveglio, che abbia voglia di metterci la testa.

Ora ho da fare e devo uscire, intanto ragionaci un pò.

saluti.

Gaetano, la tua "via di fuga" è interessantissima e da tenere in considerazione, proverò a proporla e Vi informerò sull'esito.
Vediamo se il Notaio se la sente!

Grazie.

Saluti oltre il ventennio. :wink:

Per Totonno

Considerando la soluzione di gaetano59 e la tua successiva risposta, mi permetto di chiarificare questo pero'.

Ma l'usucapione perche' sia leggittimata non occorre una sentenza di un tribunale?

Sinceramente mi sembra una soluzione troppo impegnativa in termini di tempo e denaro.

Come ti ho suggerito prima, forse e' meglio sentire anche altri notai.

Ciao, adesso me ne vado anch'io, ci risentiamo fra giorni

il diritto d'accessione prevede l'acquisizione dei beni edificati sui terreni percio' risolve l'aspetto privatistico del rogito.

per la contestazione della mancata citazione del fabbricato in un rogito post legge 47/85 l'ho dovuto affrontare circa 1 anno fa', in concomitanza anche della dichiarazione di conformita' catastale, e si e' risolto, nonostante le forti perplessita' del notaio, e si e' risolta facendo fare apposita dichiarazione dal venditore in rogito.

era un caso identico al tuo............ in sede d'acquisto, 2006, non si citano dei fabbricati di servizio esistenti. a marzo 2011 si vende l'intero compendio immobiliare e anche i fabbricati, nel frattempo denunciati.

se ti serve ancora avere chiarimenti recupero il rogito e ti faccio sapere.

saluti

Concordo con utente, anche perche' mi risulta che un immobile, se urbanisticamente sanato, e' sempre compravendibile.

Sarebbe un problema se non fosse stato sanato.

Saluti sanabili.

Per poter disquisire sul problema di Antonio dovremmo fissare dei paletti cronologici:
- il primo potrebbe essere la data di commissione dell'abuso
- un secondo, la Legge 47/85
- un terzo, la data di presentazione della richiesta di Condono
- eventuali altri

Dopo l'intervento di Gaetano, ho trovato questo in rete www.altalex.com/index.php?idnot=15066 (non so se già riportato negli interventi precedenti):

"L’art. 1418, ultimo comma, c.c. statuisce che il contratto è nullo “negli altri casi stabiliti dalla legge” e di questi casi, l’ipotesi di nullità prevista dal secondo comma dell’art. 40, L. n. 47/85 costituisce, per l’appunto, specifica applicazione.
Ai fini della presente trattazione è importante individuare il momento storico rilevante ai fini della nullità assoluta degli atti di trasferimento di diritti reali sulle costruzioni ante 17 marzo 1985, che il legislatore con l’art. 40, secondo comma, L. n. 47/85 prende in considerazione ove difettano di un elemento essenziale rappresentato dalla licenza, dalla concessione, dal permesso di costruire ovvero dalla veridica dichiarazione di costruzione iniziata anteriormente al 1 settembre 1967.

........

E’ risaputo che la sanatoria amministrativa (accertamento di conformità) di una costruzione, in tutto o in parte, abusiva - in quanto ha l’effetto limitato di legalizzare ex nunc la costruzione dal solo punto di vista amministrativo, penale e fiscale - non può valere quale provvedimento idoneo a conferire certezza giuridica ai rapporti giuridici civili contrattuali sorti anteriormente all’epoca del suo rilascio.
Solo la concessione o permesso di costruire in sanatoria per condono-oblazione rilasciata in diretta conseguenza di istanza inoltrata in data anteriore al formazione del contratto, in quanto costituisce provvedimento straordinario clemenziale dello Stato di regolarizzazione della costruzione, in tutto o in parte, abusiva i cui effetti per legge retroagiscono al momento dell’inoltro dell’istanza – può esercitare una reale incidenza ex tunc sull’atto dando certezza giuridica ai rapporti civili concernenti l’assetto proprietario del bene sorti anteriormente."

Se leggo correttamente quanto esposto, non vi è la possibilità di convalida del contratto perchè lo stesso non poteva, in ogni modo, contenere gli estremi della richiesta di sanatoria, presentata successivamente alla stipula.

Attendiamo altre delucidazioni da Gaetano a proposito dell'usucapione per continuare.
Ciao, buon lavoro.