Sono stato incaricato da un mio cliente di effettuare una perizia giurata inerente la valutazione di alcuni terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria per poter effettuare la rivalutazione (versamento 4% sull'importo) ai sensi dell'art.1, comma 91, Legge 244/2007 - scadenza 31 Ottobre 2008.
Il mio cliente è in trattativa per la vendita di questi terreni (acquistati circa 20 anni fa) e quindi per lui conviene effettuare questa rivalutazione. Il mio dubbio è , che oltre a questi terreni edificabili lui venderà anche un'altra particella la cui destinazione di P.R.G. è la seguente "Area per attrezzature per servizi ricreativi e del tempo libero all'aperto, del tipo parchi urbani, giardini ecc............ - VERDE PUBBLICO ATTREZZATO INEDIFICABILE".
Il comune non farà mai l'intervento di cui sopra espropriando l'area, ma la stessa può essere utilizzata in una futura lottizzazione per la verifica dei parcheggi pubblici, come confermato dall'amm.ne comunale.
Secondo voi è esatto inserire anche questa area nella perizia giurata (VERDE PUBBLICO ATTREZZATO INEDIFICABILE), dandogli ovviamente un valore inferiore rispetto a quella edificabile?

Grazie

Juri

La legge parla di aree edificabili e terreni agricoli.

Nella perizia deve essere specificato chew il valore è riferito al 01/01/2008?

Juri

SI la prima ....... SI la seconda .....
buon lavoro

Dimenticavo,
parte di questa area è censita al catasto fabbricati in quanto ci insitono dei capannoni (da demolire) ed il relativo cortile di pertinenza esclusivo, ovviamente trattandosi di beni censiti al C.F., non generanti plusvalenze, io non li inserisco nella perizia, esatto?

Si intendi dire di mettere nella perizia anche l' AREA INEDIFICABILE adibita a VERDE PUBBLICO?

questo non va inserito e valutato poichè come dici tu non genera plusvalenza ..... del caso specifico

per il quesito riferito all'area inedificabile fa una specifica distinzione descrittiva .... assegnando valori diversi alle due destinazioni urbanistiche ...... alla fine è una stima NORMALISSIMA solo che il valore va riferito al 01/01/2008

curiosità.....

data la reale convenienza per chi è proprietario e l'indubbia necessità dello stato di incassare,
credete sia possibile che l'anno prossimo riaprano i termini per una ulteriore proroga, come è successo già più volte???

ho diversi casi di clienti che attualmente hanno terreni agricoli, ma sono in odore di trasformazione urbanistica per cui fatti i dovuti conti, al momento sono particolarmente indecisi.....

bella domanda vero???? chi l'azzecca vince il superenalotto

saluto

Io attualmente non ho un piano di recupero ne approvato ne presentato e quindi non credo la risoluzione seguente possa riguardare anche me, cosa ne pensate?



Risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008

Metamorfosi immobiliare nella rete del Fisco

Genera plusvalenza imponibile la cessione di fabbricati
divenuti aree edificabili nell'ambito di un piano di recupero




La linea di confine che distingue i fabbricati dalle aree fabbricabili è sottile. Basta che gli immobili rientrino in un piano di recupero perché perdano la loro natura originaria di fabbricati per assumere quella di aree fabbricabili. La metamorfosi può avere risvolti interessanti per il Fisco, che classifica tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dall'eventuale cessione di beni utilizzabili a scopo edificatorio. Questi, comunque, possono essere oggetto di rivalutazione, entro il 31 ottobre prossimo, versando un'imposta sostitutiva del 4 per cento.
A fare il punto sul trattamento fiscale delle plusvalenze generate dalla compravendita di immobili è l'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 395/E del 22 ottobre.

Il documento risponde all'istanza di interpello presentata da un contribuente che possiede da oltre cinque anni, insieme al coniuge, due edifici: uno a uso industriale, accatastato come D/7, e uno adibito a civile abitazione, accatastato come A/3. Entrambi gli stabili, pur essendo ancora integri e agibili, sono stati inseriti dal Comune in un piano di recupero che include anche altri immobili e prevede la realizzazione di una serie di opere di trasformazione urbanistica con l'incremento delle cubature esistenti. A realizzare gli interventi edilizi sarà il costruttore che nel frattempo avrà acquistato i beni. Questa compravendita, a giudizio dell'interpellante, non comporta l'emersione di una plusvalenza in capo ai venditori. Al momento della vendita gli immobili ceduti conserverebbero, infatti, la natura di fabbricati integri nella struttura e utilizzabili in base alle loro specifiche caratteristiche.

Una convinzione, questa, che non coincide con quella espressa dai tecnici delle Entrate, secondo i quali invece l'inserimento degli immobili in un piano di recupero fa sì che oggetto della cessione non possano essere più considerati i fabbricati, ormai privi di un effettivo valore economico, ma l'area in cui essi si trovano, riqualificata in base alle nuove potenzialità edificatorie definite dal progetto.
A riprova di ciò, l'Agenzia sottolinea che lo schema di convenzione relativo al piano di recupero della zona stabilisce le cubature delle varie tipologie di locali realizzabili, che possono essere residenziali, produttivi e destinati a uffici e commercio. Dallo stesso documento è inoltre possibile desumere che le trasformazioni urbanistiche che interesseranno l'area saranno così radicali da richiedere preventivamente la demolizione degli edifici esistenti.

Tutte queste considerazioni spingono l'amministrazione fiscale a ritenere, al contrario di quanto affermato dal contribuente, che la cessione in esame riguardi terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Vale dunque in questo caso il dettato dell'articolo 67, comma 1, lettera b, del Testo unico delle imposte sui redditi, che prevede da un lato l'imponibilità delle plusvalenze derivanti dalla cessione, a titolo oneroso, di fabbricati posseduti o costruiti da meno di cinque anni, dall'altro la tassazione delle plusvalenze conseguite grazie alla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In quest'ultimo caso, il presupposto perché l'operazione sia considerata imponibile è la semplice destinazione edificatoria attribuita ai terreni in sede di pianificazione urbanistica, indipendentemente dall'esistenza o meno di un'attività di carattere speculativo.
Una conclusione che collima con la definizione normativa di area fabbricabile, intesa come superficie "utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".

Resta infine da sottolineare che, trattandosi di area edificabile, è possibile procedere alla sua rivalutazione applicando l'imposta sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato, a patto che la redazione e il giuramento della perizia e il versamento della prima o unica rata del tributo avvengano entro il 31 ottobre prossimo.

Non sono tanto convinto di inserire anche l'aerea inedificabile in quanto la legge parla di terreni edificabili ed agricoli, qualcuno può dare qualche altro parere?

Juri

Scusami, ma che c'è scritto sul certificato di destinazione urbanistica???

Le aree per attrezzature..., dovrebbero essere classificate come aree G2, che se pur poco hanno comunque un minimo di indice.

Riapro questa discussione per segnalere un'utilissima pubblicazione relativa alla "Rivalutazione dei terreni" reperibile al Link:
www.acca.it/Biblus-net/getdownload.asp?f...
scovato, come al solito, nell'utilissimo Sito Biblus-net by Acca.
Ciao a tutti, buon lavoro.

L'ho scaricato e sembra, a occhio, e senza leggerlo, un testo molto interessante!

Grazie.

Saluti scaricati. :wink:

da: www.geometra.info/news/estimo/rivalutazi...

di: Giovanni Petruzzellis 19 giugno 2015

"La legge di Stabilità 2015 (art. 1, commi 626 e 627, legge n. 190/2014) ha riaperto i termini per la rideterminazione del valore di acquisizione di partecipazioni societarie e terreni posseduti al 1° gennaio 2015."