Buongiorno,
sto valutando l’acquisto di un immobile sito in centro storico la cui edificazione è iniziata prima del 1907 (come visibile nelle mappe catastali d’epoca). Allo stato attuale tale immobile mostra di aver subìto alcune modificazioni, la più recente delle quali risalente probabilmente agli anni ‘60/’70. Considerando il fatto che la documentazione catastale non ha valore probatorio e che in Comune non sono presenti documenti relativi a questo immobile (in realtà dovrebbero essere presenti alcune pratiche relative a piccoli interventi a cavallo degli anni ‘80 delle quali però si conoscono solo la data e il numero della pratica poiché il materiale cartaceo risulta introvabile), mi chiedevo come fosse possibile ristabilire la regolarità urbanistica.
Posso verificare o certificare la legittimità delle preesistenze e, se si, come?
Se l’ultimo intervento di modifica è stato effettuato a fine anni ’60 e il primo strumento urbanistico comunale è entrato in vigore nel 1970, posso considerare questi interventi di modifica legittimi o dovrei comunque avere in mio possesso delle autorizzazioni o licenze comunali relative a queste modifiche?
(si consideri chela quasi totalità delle modifiche è stata effettuata a fine anni ‘40 e ciò si evince dalle tecniche e materiali costruttivi, essendola casa edificata in terra cruda, tetto in canne, ecc..)
A quanto mi pare di capire in base alla L.1150/42 sarebbe stato necessario chiedere una licenza edilizia al Comune anche per effettuare degli ampliamenti (art.31), anche se in merito a questa questione rilevo opinioni contrastanti in virtù del fatto che il Comune è molto piccolo e che all'epoca delle modifiche non esisteva strumento urbanistico.
Mi sono già rivolta ad alcuni tecnici che però mi danno opinioni discordanti.
Si tenga presente che ho fatto anche delle ricerche in catasto per ricostruire la storia dell’immobile ma, anche in questa sede, non ho avuto grande fortuna, non avendo trovato planimetrie preesistenti a quella del 1987 ed essendo le mappe catastali storiche difficili da datare e molto confuse nella loro definizione.
Ho parlato anche con i tecnici comunali che, anche in virtù della scheda edilizia del piano particolareggiato coerente nelle prospettive di progetto con le forme e di volumi dell’immobile attuale, mi rassicurano sulle possibilità di ottenere l’approvazione di un progetto di ristrutturazione. Per quanto concerne le foto aeree abbiamo già effettuato una ricerca ma, per quanto si evinca la presenza di un edificio, il livello di dettaglio della foto non è tale da poterne definire la forma esatta. Abbiamo anche consultato l'ufficio regionale che pubblica le orto foto ma ci hanno confermato che non esistono foto maggiormente dettagliate.Ho un particolare interesse per questo immobile e mi dispiacerebbe non acquistarlo ma, al tempo stesso, vorrei avere una certa sicurezza nell'acquisto.

Vi ringrazio per i consigli che vorrete darmi.

Il Comune interessato quanti abitanti aveva al 1/ 9 /1967?

circa 3000, perchè?

La tua domanda è molto complessa. Ci vuole un profondo conoscitore della materia che è in possesso di tutta la documentazione inerente l'immobile in vendita. Per avere la certezza di comprare un bene legittimo devi incaricare un tecnico di tua fiducia che sottoscriva una relazione che descriva esattamente in quale stato si trovi attualmente l'immobile dal punto di vista di legittimità urbanistica e catastale, oltre che giuridica e la metta a confronto con lo stato di fatto.

Saluti

Perché in molti piccoli Comuni, prima del 1967, non venivano rilasciate Licenze Edilizie, non venivano adottati Piani Regolatori e Programmi di Fabbricazione, non venivano definiti i perimetri dei "Centri Abitati".

Quindi non si sapeva se gli interventi ricadevano su aree soggette a Licenza Edilizia (Centri Abitati) oppure no (fuori dai centri abitati).