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Autore In tem di BENI COMUNI e BENI COMUNI NON CENSIBILI

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Inviato: 03 Giugno 2023 alle ore 10:14

BENI COMUNI

I "beni comuni" sono quelle porzioni di immobili che in senso funzionale sono al servizio di due o più unità immobiliari.
Si suddividono in censibili e non censibili in base alla capacità di fornire reddito.
Novità sostanziali sono state introdotte dalla circolare 2/E del 2016 in base alla quale in una particella ove è presente una unica unità residenziale oltre a cantine o autorimesse autonome, eventuale area di corte è da ritenersi quale area esclusiva dell’unità abitativa e conseguentemente considerata ai fini del classamento e della determinazione della superficie catastale in base ai disposti di cui al DPR 138/98.
Non è pertanto più consentito in tal caso l’iscrizione di tali aree di corte quali BCNC tra unità residenziale e pertinenze autonome.

Beni Comuni Censibili
Le utilità comuni sono i beni comuni censibili cosi definiti dalla Circolare 2/84:
"Si tratta di quei beni costituenti u.i.u. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i.u. (ad esempio l’alloggio del portiere,
la piscina, parcheggio coperto o scoperto per autoveicoli, il lastrico solare, ecc.) e come tali dichiarati.“
Essi devono essere trattati catastalmente in modo da evidenziare sia la connessione alle u.i.u cui sono asservite, sia la loro peculiarità di unità censibile.
A tal fine il BCC deve essere richiamato con i suoi identificativi catastali (foglio, particella e subalterno) nel quadro U del modello D1, in corrispondenza di ciascuna unità immobiliare
cui il B.C.C. è asservito.

In questo modo si ottiene il collegamento tra il BCC e le u.i.u. a cui si riferisce.

La dichiarazione del BCC comprende i dati di classamento, pertanto, deve essere compilato il Mod. 1N – parte II e presentata planimetria separata ed elaborato planimetrico.
I b.c.c trasferiti per l’intero non danno esito negativo della voltura da modello unico.
All’unità immobiliare deve essere attribuita la categoria catastale adeguata alle proprie caratteristiche.

L’iscrizione in atti avviene alla partita speciale "BENI COMUNI CENSIBILI".

I Beni comuni censibili devono essere correlati, secondo le modalità previste dalla procedura Docfa, agli identificativi catastali delle unità immobiliari a cui sono asserviti.

La costituzione del Bene comune censibile può avvenire nei seguenti modi:

1° CASO
Il Bene Comune Censibile non ha una precedente rappresentazione catastale:
► Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale:
“Altre : Costituzione BCC”, intestando alla partita speciale Beni Comuni Censibili il subalterno o i subalterni che si costituiranno.

2° CASO
La porzione di unità che diverrà Bene Comune Censibile fa parte di un’unità iscritta negli atti catastali.
► Presentazione di Denuncia di Variazione con causale “Scorporo BCC”.
Viene soppresso il subalterno originario e costituita l’unità derivata priva della parte da mettere a comune;

► Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale: “Altre : Costituzione BCC”, che rappresenta la parte da mettere a comune, i
ntestando alla partita speciale Beni Comuni Censibili il subalterno o i subalterni che si costituiranno.

3° CASO
Unità immobiliare in atti da mettere a comune a più unità immobiliari.
► Presentazione di Denuncia di Variazione con causale “Altre : Costituzione BCC”. Occorre variare l’identificativo ed indicare nel Quadro U del programma Docfa
la partita speciale BCC.

In tutti e tre i casi è obbligatorio variare le unità immobiliari che hanno diritto al bene comune censibile, con la presentazione di Denuncia di Variazione con causale
Altre : Variazione parti comuni” utilizzando il campo “Associa Beni Comuni Censibili” presente nel Quadro U del programma Docfa indicando gli identificativi dell’immobile precedentemente costituito.

Beni Comuni non Censibili (BCNC)
Il Bene Comune non Censibile, abbreviato BCNC, come definito dalla Circolare N° 2 del 1984, è una porzione di fabbricato che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ed è comune almeno a due unità immobiliari urbane, in genere si tratta di androne, scale, locale centrale termica, locale vasche ecc.

Sono le porzioni di immobile che non possiedono autonoma capacità reddituale.

Possono essere comuni ad alcune o a tutte le u.i. per:
► destinazione (androne, scale, locale centrale termica, ecc.)
► specifica funzione di utilizzazione (es. rampa al servizio di alcuni posti auto).
I beni comuni non censibili vengono definiti sulla base dell’insieme delle unità immobiliari a cui sono a comune con l’attribuzione di un unico subalterno, anche se posti
su piani diversi.
Tali porzioni vanno rappresentate nell'elaborato planimetrico e contraddistinte con propri riferimenti catastali.
La loro iscrizione in banca dati avviene nella partita speciale Beni Comuni Non Censibili.

L’operazione di costituzione dei BCNC avviene :
Nuova costruzione : utilizzando l’apposito campo Quadro D
Denuncia di variazione :
se la porzione precedentemente non in atti: occorre predisporre file di Denuncia di variazione con causale “Costituzione BCNC”, l’operazione da scegliere è la C (costituzione) valorizzando l’apposito campo partita speciale con la dizione BCNC;

se la porzione deriva da bene comune non censibile già in atti: denuncia di variazione con causale “divisione” o causali multiple in relazione alla tipologia di intervento.

I B.C.N.C. trasferiti anche per l’intero, danno esito negativo della voltura da modello unico.

Alcuni particolari casi :
Scorporo BCNC
Nel caso in cui da un Bene Comune non Censibile, iscritto in banca dati, è necessario individuare una porzione da assegnare in proprietà esclusiva,
la procedura di accatastamento è la seguente:

Presentazione di “Denuncia di Variazione” con causale “Altre: Scorporo BCNC”.
L’operazione consiste nella soppressione del BCNC e la costituzione della eventuale parte residua di Bene Comune (è obbligatorio trattare il campo
Partita speciale” del programma Docfa).

Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale “Altre : Costituzione ex parte comune”, da intestare a tutti gli aventi diritto.

Annessione di corte – costituzione di B.C.N.C. e Preallineamento + istanza per errata collocazione Comune - anno 2004 10 – C

Si utilizza quando si afferiscono Beni Comuni Censibili con causale “Identificazione di B.C.C.” oppure quando vi sono delle unità immobiliari sfuggite all’inventariazione, utilizzando la causale “Recupero di situazione pregressa”.

Nella relazione tecnica è necessario specificare le circostanze per cui si rende necessaria la dichiarazione (u.i.u. sfuggite all’inventariazione, come soffitte condominiali, lavanderie comuni, centrali termiche comuni, cantine comuni, ecc.).
Per l’identificazione di B.C.C. nel quadro “A” della “ditta da intestare” inserire nel campo “Nuova con intestati” n. 1 e nella maschera successiva (Quadro “I”),
cliccare sul tasto del Bene Comune Censibile.

Per i B.C.C. è necessario stabilire quale “Ditta catastale“ dichiarare.

Trasferimento di Beni comuni non censibili
Capita spesso che atti recenti (con modello unico obbligatorio) contengano il trasferimento di beni comuni non censibili, che vengono assegnati in proprietà esclusiva.
Naturalmente la voltura di tali immobili non è possibile ed il notaio riceve l’esito negativo relativamente a tale bene.
In questo caso, con riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005, è necessaria una nuova trascrizione e quindi un atto a precisazione.
In questi casi è indispensabile trasformare il BCNC in area urbana con intestati, prima della stipula dell’atto, per consentire la corretta volturazione.

Per trasformare il bcnc (partita speciale) in area urbana F/1(o F/4 o C/2) (con intestati) occorre procedere con 2 distinti, da presentare in successione:

1. DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5 “ALTRE VARIAZIONI” : “ORIGINA SUB Y”
2. ACCATASTAMENTO - UNITÀ AFFERENTI AL SEGUENTE IDENTIFICATIVO
– ALTRO: “DERIVA DA SUB. X” .

Le quote da indicare devono essere quelle risultanti da atto pubblico o quelle relative alle carature millesimali, ove presenti. In loro mancanza, tali quote sono dichiarate
dalle parti, ovvero in misura uguale tra tutti gli aventi diritto.
Nel campo "Eventuale specificazione del diritto" è apposta la dicitura "Quote provvisorie da definire con atto legale".
Inoltre, il quadro D della procedura , al punto "Note relative al documento" deve riportare una annotazione analoga alle seguenti "Quote e diritti indicati in via provvisoria"
ovvero "Quote individuate dalle parti".

Si precisa più in generale che, in caso di divisione di B.C.N.C. o B.C.C. è consentito far derivare solo altre unità immobiliari a partita speciale.

Nel caso in cui sul bene da frazionare, i diritti sono omogenei ossia sono riconducibili ad una stessa ditta è possibile spezzare la denuncia in 2 parti: con la prima, che è una denuncia di variazione si sopprime il bene comune costituendo il bene comune residuo e con la seconda (denuncia di nuova costruzione – unità afferenti), si accatasta il bene derivato intestandolo
all’unica ditta cui il bene comune è riconducibile.
Se il bene comune appartiene a più ditte, non è consentita l’iscrizione di alcuna intestazione stante l’impossibilità di determinare le quote, per cui quello che ne deriva in
costituzione dalla denuncia di variazione bisogna accatastarlo nei beni comuni censibili (B.C.C.) per consentire l’eventuale voltura in caso di trasferimento di diritti
sull’unità immobiliare.
Qualora fosse necessario per trasferimento di diritti attribuire una ditta ad una unità immobiliare in carico alla partita speciale dei B.C.C., si fa riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005.

Frazionamento di area urbana da Beni comune non censibili (corte comune)
Nel caso di previsione di CESSIONE DI PORZIONI NELL’AMBITO DELLO STESSO LOTTO EDIFICATO è sufficiente presentare una variazione con causale divisione
con relativo elaborato planimetrico e la subalternazione delle diverse porzioni.

Invece, nei casi che il TRASFERIMENTO COMPORTI LA MODIFICA DEL LOTTO EDIFICATO deve essere allegato il tipo di frazionamento.

In luogo della subalternazione dovrà essere assegnata nuova numerazione alla particella da distaccare.

Frazionamento di area urbana da BCNC (corte comune)

Con modifica del lotto edificato
Se il BCNC è già in atti: con denuncia di variazione per divisione si sopprime il BCNC e si costituiscono 2 BCNC (riportando nel campo Annotazioni e relazione tecnica che
si attribuisce la particella x a seguito di tipo di frazionamento N…. del….) dei quali quello da trasferire verrà soppresso con successivo e ricostituito con altro come area urbana.
Se il BCNC non è in atti: si procede in primo luogo all’accampionamento del BCNC con denuncia di variazione in sola costituzione, dopodichè si opera come nel caso precedente.

Senza modifica del lotto edificato.
Si procede come nel caso precedente con la differenza che l’area urbana sarà individuata con un subalterno della particella anziché con un nuovo numero di mappa.
Di regola, i BCNC si istituiscono col quadro D delle nuove costruzioni, in tal caso il programma non permette d’istituire più di 20 BCNC, se si dovesse verificare il caso di
più di 20 BCNC, i beni comuni in esubero dovranno essere trattati come denuncia di variazione, in sola costituzione, ricordandosi di cliccare sul pulsante "BCNC".
Allo stesso modo si dovranno istituire i BCNC quando erano solamente rappresentatati sulle vecchie planimetrie.

La causale sarà “altre” – “recupero di BCNC”
Quando, invece, i bcnc erano stati istituiti con elaborato planimetrico prima della presentazione del docfa ma, per qualsiasi motivo, ne era stata omessa l’iscrizione
in banca dati, per evitare incongruenze nell’effettiva data di presentazione (se presentate con docfa la data di immissione in atti sarebbe oggi) è necessario o farsele
inserire con istanza o costituirle con docfa in preallineamento.
La procedura è la seguente:
- aprire il documento di preallineamento con “documenti pregressi”, che sarebbe la pergamenina gialla, la quintultima icona da destra;
- scrivere 1 nel campo “variazioni”;
- riempire il campo “numero” col numero di protocollo del documento col quale è stato costituito il BCNC;
- nel campo “data presentazione” inserire la data di presentazione dello stesso documento, che sarà la data di efficacia della costituzione del BCNC;
- nel campo “beni comuni non censibili n.” scrivete il numero dei BCNC che dovete costituire;
- nel campo “unità immobiliari” scrivete in costituzione il numero di BCNC che dovete costituire;
- nelle causali di variazione selezionate “altre” e scrivete “recupero di BCNC”.
I dati riportati nell’esempio sono puramente indicativi.

Alla fine del paragrafo avrete notato che la circolare si preoccupa di ricordare che i nominativi delle ditte confinanti non vanno messe sulla planimetria (per motivi di ciò non significa, però, che la regola di indicare i confinanti sia stata abrogata, significa che, anziché scrivere i nomi dei confinanti, va scritto il numero della particella e di subalterno confinanti (anche se è presente l’elaborato planimetrico), quando non si conoscono i numeri dei subalterni confinanti è sufficiente scrivere “altra u.i.”

È bene fare attenzione a non ripetere mai il BCNC sui documenti, quando questi sono già presenti in banca dati, a partita A.
Se:

-> si presentano due documenti di accatastamento di due fabbricati di nuova costruzione che insistono su un’unica area comune, sarà sufficiente inserire l’identificativo del BCNC su uno solo dei due documenti;

-> fosse inserito su entrambi i documenti, il secondo sarebbe respinto dalla macchina.
Lo stesso dicasi di unità afferenti con intestati che usufruiscono di un BCNC già presente in banca dati a partita A:
anche in questo caso il BCNC non va assolutamente indicato sul documento.

Casi di modifica delle comunanze
È possibile che una u.i. debba essere venduta senza che della compravendita facciano parte anche le parti comuni. In tali casi prima dell’atto di compravendita è necessaria la presentazione di un documento di variazione con causale “altre”: “modifica delle comunanze”, col quale si modificano sull’elenco subalterni gli abbinamenti delle parti comuni alle varie u.i.


Utilità comuni da inserire nel quadro U
È bene ricordare che per associare i B.C.C. all’u.i. attraverso il pulsante "associa beni comuni censibili”, bisogna che questi siano già iscritti nella banca dati catastale e non si possono creare e associare con lo stesso documento, per cui, quando ci sono BCC da associare è necessario far precedere il documento da un altro documento col quale si creano i BCC.

Molto spesso questo campo provoca problemi d’interpretazione con conseguente rifiuto del docfa da parte della macchina stessa.

E' necessario fare chiarezza sul significato delle utilità comuni perché spesso se ne confonbde il vero significato.

Le utilità comuni sono i beni comuni censibili cosi definiti dalla circ. 2/84:
"Si tratta di quei beni costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che
forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i (ad esempio l’alloggio del portiere, la piscina, ecc.) e come tali dichiarati."
Sono da escludersi tutte quelle parti comuni come le corti, le scale, gli ingressi che non producono reddito.
Nella compilazione della variazione DOCFA devono essere inserite nel quadro U i beni comuni censibili e NON quelli non censibili , che provocano una diagnostica di errore.
Con questo inserimento si ottiene il collegamento tra il BCC e le u.i. a cui si riferisce.

La dichiarazione del BCC comprende i dati di classamento, pertanto, deve essere presentata con planimetria propria.

Fare bene attenzione quando si presentano gli accatastamenti per nuova costruzione, infatti, per un difetto del programma (a meno che, ciò non sia stato voluto) se si costituiscono BCC e si inseriscono i collegamenti ad essi nel quadro U dello stesso documento, la macchina diagnostica che i BCC non esistono.
In questi casi è necessario far precedere la nuova costruzione da un documento col quale si costituiscono i BCC.

Modo di volturare i Beni Comuni Non Censibili
I beni comuni non censibili non possono essere volturati né dall’ufficio, coi programmi a disposizione, né dall’utente, con gli appositi programmi di allineamento.
Capitano casi di parti comuni che vengono acquisite da uno dei comproprietari o da altri soggetti.
In questi casi è indispensabile trattare l’U.I. oggetto di trasferimento con due DOCFA distinti, da presentare contemporaneamente prima dell’atto di compravendita:
> 1) per poter avere continuità storica in misura è necessario presentare una prima DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5 "ALTRE VARIAZIONI": "ORIGINA IL/I N. YYY";
> 2) una seconda in ACCATASTAMENTO con causale "unità afferenti" con la quale si ricostituisce l’u.i. in F/1, intestata a tutti gli aventi diritto, con la causale 5 "ALTRE VARIAZIONI": "DERIVA DA N. XX SUB.XXX", producendo l’elaborato planimetrico e relativo elenco subalterni per identificare l'area urbana.

Non è facile stabilire sempre le quote di proprietà per cui è necessario scrivere nel campo “eventuali specificazioni del diritto”:
quote su dichiarazione di parte da definirsi con atto pubblico”, salvo precedenti atti, da specificare in relazione tecnica, ove tali quote siano espressamente indicate.

Un altro valido sistema è quello di frazionare prima il BCNC in più BCNC con una variazione con causale “Divisione”, quindi procedere con i due documenti:

> uno in variazione con sola soppressione:

> l’altro come unità afferente.

A questo punto, essendo l’ex-bene comune associato a una ditta, sarà possibile procedere alla domanda di voltura.

La recente circolare 4/2009, paragrafo 3.5. ha rimarcato la necessità del preventivo tipo di frazionamento in caso di modifica del lotto edificato (v. circolare 2T/1984)

Anche se la circolare sembra dire un’altra cosa, attraverso i successivi chiarimenti, si interpreta che con l’elaborato planimetrico si possono ancora frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, individuandole come F/1.

In parole povere tutto è rimasto come prima, salvo la necessità di scrivere in relazione che l’area urbana rimarrà correlata al lotto edificato.
Questo procedimento non è necessario applicarlo ai beni comuni censibili poiché sono volturabili.
Notare, che se le porzioni di corte che individuavano il BCNC vengono divise per diventare esclusive di u.i. appartenenti alla stessa ditta è inutile procedere in questo senso, basta un frazionamento e fusione.

Come sopprimere i beni comuni non censibili
Quando si sopprime un BCNC si ricordi di cliccare SEMPRE il pulsante delle partite speciali anche in soppressione, altrimenti la macchina, una volta che fa la visura per il controllo delle ditte, non trovando l’u.i. intestata a una ditta ma a una partita speciale diagnostica “titolarità non presente in base informativa”, e state anche attenti a cliccare il pulsante giusto perché quando si clicca sul pulsante delle partite speciali il pallino va automaticamente sui beni comuni censibili, e anche in questo caso la macchina, facendo la visura trova l’u.i. che sopprimete a partita 0 anziché a partita A e ridiagnostica lo stesso errore.

Quindi va fatta attenzione a cliccare il pallino giusto.

Come trasformare le aree urbane in BCNC
Può succedere che un’area urbana debba essere trasformata in BCNC;

ovviamente le intestazioni devono quadrare: se l’area urbana è intestata a A, B, C, D
il BCNC sarà comune a A, B, C, D e non solo a tre di loro o a un quinto proprietario.
In tal caso si fa un documento di variazione con causale “altre: costituzione di bcnc da area urbana”; si sopprime l’area urbana e si costituisce il BCNC dando
un nuovo numero.

VARIAZIONI
Preliminarmente, in tema di variazioni, si affronta la questione dell’applicazione della Circolare n. 2/E del 2016, in merito allo scorporo dalla unità immobiliare a destinazione abitativa di cantine ed autorimesse.
A tal proposito, pur non sussistendo l’obbligatorietà della presentazione di una dichiarazione Do.C.Fa., finalizzata esclusivamente a separare le due porzioni immobiliari, quando l’unità immobiliare è oggetto di variazione catastale deve essere eseguita l’operazione di divisione delle unità immobiliare destinate ad abitazione e ad autorimessa, anche se quest’ultima ad essa materialmente collegata (cfr. circolare n. 127/1939).
Quanto sopra non vale per le cantine che, in caso di variazione restano accorpate alla abitazione.

Per le “variazione planimetriche” le causali codificate della procedura sono le seguenti:

Causali Docfa
La causale indica la motivazione per cui viene presentato l’atto di aggiornamento.

Compatibilità tra le causali:

Codifica delle causali:

Nuove costruzioni (quadro A)
Per le nuove costruzioni la causale è intrinseca nella tipologia del documento specifico (nuova costruzione) tranne che per le unità afferenti per le quali la causale
viene scelta fra quelle preimpostate dal programma (edificazione su area urbana, edificazione su lastrico solare, ed altro).

Variazioni (quadro B)
Per le “variazione planimetriche” le causali definite nel programma Docfa sono le seguenti:

Planimetrica
Si suddivide in 9 campi diversi, alcuni dei quali permettono solo la trattazione di unità variata e non la soppressione e la nuova costituzione.

1) Divisione
Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui ne derivano 2 o più, indipendentemente dal fatto che le u.i. debbano formare
oggetto di trasferimento di diritti reali (Circolare n. 4 29/10/2009).
In questo caso si assegnano nuovi subalterni.

2) Frazionamento per trasferimento di diritti
Da utilizzare esclusivamente quando da una unità ne derivino due o più in vista di trasferimento di diritti reali o altra equivalente finalità.
Secondo la Circolare n. 4 29/10/2009, se le nuove porzioni derivano da un unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita, anche a ognuna
di esse deve essere attribuita una proprio redditività. Pertanto non potranno essere censite in categoria F/4.
Si assegnano nuovi subalterni.

3)Fusione
Da utilizzare esclusivamente quando da due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità, perciò andranno poi assegnati nuovi subalterni.

4) Ampliamento
Da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie utile dell’unità.
Si hanno due casi:
¤ A) l’ampliamento modifica la sagoma in pianta dell’u.i.u. originaria.
E’ necessario presentare Tipo mappale per modifica della mappa del Catasto terreni.
Nella predisposizione del documento Docfa occorre sopprimere il subalterno originale e attribuire nuovo subalterno alla variazione.
¤ B) l’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato. (es. realizzazione di piano soppalco calpestabile, sottotetto, sopraelevazione, realizzazione di terrazze a sbalzo, veranda).
Anche in questo caso è necessario assegnare nuovi subalterni.
Si ritiene che non debba essere utilizzata tale causale nei casi di realizzazione di soppalco non calpestabile.
Può essere usata contemporaneamente ad altre causali.

5) Demolizione totale
Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza dell’unità e farne derivare un’area urbana o un lastrico solare.
La causale ha le seguenti caratteristiche:
¤ A) le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;
¤B) nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo Mappale per la modifica della mappa dei terreni.
¤ C) Necessita di tipo mappale, se modifica la mappa.
¤ D) È dovuto il pagamento dei diritti.
Poiché, di norma, in tali casi viene richiesto un nuovo numero di particella con PREGEO, tale causale prevede che il numero di particella sia intero (senza subalterno);
se, per qualsiasi motivo, dovesse, invece, essere assegnato un numero di subalterno il sistema non permette di continuare, il solo modo di proseguire sarà quello
di scrivere in “altre variazioni”: “demolizione totale”.

6) Demolizione parziale
Da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria.
La causale ha le seguenti caratteristiche:
¤ A) sono ammesse, sia in soppressione che in costituzione, tutte le tipologie di u.i.u.;
¤ B) può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;
¤ C) è necessario presentare il Tipo Mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.
¤ D) Si assegnano nuovi subalterni.

7) Diversa distribuzione degli spazi interni
La diversa distribuzione degli spazi interni viene utilizzata in caso di spostamenti, demolizione o costruzione di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

8) Ristrutturazione
La ristrutturazione viene utilizzata in caso di miglioramento qualitativo apportata all’unità immobiliare.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

9) Frazionamento e fusione
E' utilizzata nei casi in cui vengono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno 2 appartenenti alla stessa ditta, indipendentemente da categorie e partite di appartenenza.
Fra queste possono esservi anche BCNC purché comuni esclusivamente alla stessa ditta.
In tutti gli altri casi si tratta di divisioni, fusioni etc…

Le altre causali codificate sono:

10) Variazione della toponomastica
E' utilizzata per variare i dati di ubicazione delle u.i.u. presenti nella banca dati censuaria.
La causale ha le seguenti caratteristiche:
¤ A) può essere utilizzata per una o più unità immobiliari;
¤ B) non devono essere compilati i dati di classamento;
¤ C) è possibile associare immagine planimetrica, identica alla precedente nel disegno, al solo fine di modificare l’indicazione della toponomastica riportata nella planimetria;
¤ D) può essere utilizzata congiuntamente ad altre causali.
Nel caso di documento con la sola causale di variazione della toponomastica, per la presentazione non sono richiesti tributi.
Non si assegnano nuovi subalterni.

11) Ultimazione di fabbricato urbano
E' utilizzata per definire le unità precedentemente accampionate quali unità in corso di costruzione (u.i.u. denunciate in cat. F/3) e anche in alcuni casi di u.i.u. censite in categoria F/4.
La causale ha le seguenti caratteristiche:
¤ A) può essere utilizzata congiuntamente ad altre causali, ad esempio nel caso in cui contemporaneamente all’ultimazione dei lavori interni alle unità, le stesse siano state suddivise
o accorpate ad altre;
¤ B) deve essere prodotto nuovo Elaborato planimetrico al fine di aggiornare nell’Elenco subalterni la destinazione delle unità.

12) Variazione della destinazione
E' utilizza per variare la destinazione d’uso di una u.i.u..
La causale ha le seguenti caratteristiche:
¤ Ai deve essere compilato un singolo file per ogni unità immobiliare;
¤ B) il subalterno originario deve essere soppresso e ricostituito nuovo subalterno (Circolare n. 9 - 26/11/2001);
¤ C) qualora oltre alla variazione di destinazione l’unità è oggetto di divisione, fusione, ecc.. è opportuno indicare il cambio di destinazione in relazione tecnica;
¤ D) deve essere inserita per intero al destinazione e non utilizzate le categorie catastali (A/2; C/1, ecc.).
Se insieme alla variazione della destinazione, sono eseguite altre operazione connesse, ovvero la ''diversa distribuzione spazi interni" e ''ristrutturazione'',
è sufficiente l'indicazione della sola causale ''variazione di destinazione da.... a....''

13) Altre
Può essere utilizzata nei casi in cui il tipo di intervento apportato all’u.i.u. non ricada tra quelli previsti dalle causali codificate del programma Docfa.
I casi più frequenti per i quali si utilizza la causale “altre”:
Nell’indicazione della specifica della causale occorre non utilizzare:
¤ A) causali codificate
¤ B) Frasi abbreviate, incomprensibili o non facilmente interpretabili.

E’ consigliabile utilizzare le indicazioni di:
¤ A) fraz. con cambio di destinazione - circolare 1 del 2006
¤ B) fusione con cambio di destinazione - circolare 1 del 2006
¤ C) dem. parziale con cambio di destin. - circolare 4/2009
¤ D) ampliamento con cambio di destinaz. - circolare 4/2009
¤ E) fraz. e fus. con cambio di destinaz. - circolare 4/2009
¤ F dichiarazione di porzione di uiu – nei casi di unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei
Nota 15232 del 21/02/2002: si precisa che le modalità di presentazione secondo la nota citata sono rilevabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate alla voce “Professionisti – Docfa”.
E' preferibile nei casi di variazione che comporti causali diverse (es. divisione; fusione; etc…) oltre alla citata “dichiarazione di porzione di uiu” è opportuno dare priorità
alle causali catastali principali e descrizione la “dichiarazione di porzione di uiu” per intero in relazione tecnica.
¤ esatta rappresentazione grafica, in questo caso è necessario controllare che dette variazioni non comportino aumenti di consistenza con possibili implicazioni riguardanti
l’abusivismo edilizio (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995) e/o fiscali.

Occorre invitare il professionista ad indicare espressamente nella denuncia stessa che le variazioni apportate non comportano assolutamente aumenti di consistenza
(Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995).
La verifica della corretta utilizzazione della causale può essere agevolmente condotta dal tecnico in accettazione tramite la semplice consultazione planimetrica
dell’unità in variazione.
¤A) costituzione BCNC da area urbana
¤B) origina il xxx
¤C) deriva dal xxx
¤D) scorporo BCNC (in caso di assegnazione in proprietà esclusiva di porzioni precedentemente censite quali BCNC)
¤E) costituzione unità collabente - costituzione area urbana, nei casi in cui risulta non congruente la categoria agli atti (deve essere evitato l’utilizzo improprio in questi
casi della causale “cambio di destinazione”)
¤ F) variazione impiantistica
¤ G) modifica utilità comuni o rettifica elaborato planimetrico
¤ H) soppressione per duplicato si utilizza quando, per qualsiasi motivo, si rilevino due u.i. doppie. In tal caso si avrà l’avvertenza di scrivere in relazione tec nica:
“si sopprime il f. xx, n. xx, sub. xx duplicato del n. xx, sub. Yy”
¤ I) modifica nel prospetto nel caso di apertura di porte o finestre, non rientrando né nella diversa distribuzione di spazi interni, né nell’esatta rappresentazione grafica,
poiché esiste una DIA con la richiesta di nuova apertura.
¤ L) “rettifica protocollo n._________ del__________ si utilizza quando si deve correggere un documento precedentemente presentato in maniera errata.
¤ M) “modifica delle comunanze” si utilizza quando una u.i. debba essere venduta senza che della compravendita facciano parte anche le parti comuni. In tali casi
prima dell’atto di compravendita è necessaria la presentazione di un documento di variazione con causale
“altre”: “modifica delle comunanze”, col quale si modificano sull’elenco subalterni gli abbinamenti delle parti comuni alle varie u.i., nel caso di unica proprietà.
¤ N) recupero situazione pregressa si utilizza per censire quelle porzioni sfuggite all’accatastamento (soffitte, cantine, annessi ecc).
Per questa fattispecie non sono ammesse dichiarazioni Docfa per “ampliamento” dell’unità principale o per “esatta rappresentazione grafica” in cui si rappresentano
in planimetria e con lo stesso subalterno le nuove porzioni in modo da consentire la voltura di tutti gli atti successivi che ne hanno comportato il trasferimento.
Queste porzioni saranno dichiarate separatamente e intestate alla ditta rilevabile nell’atto traslativo che tratta la porzione oggetto di separata dichiarazione.
Per le soffitte accessibili solo tramite botola per le quali non era necessario l’accatastamento, nel caso in cui è stata realizzata successivamente la scala di acceso,
potrà essere accetta la variazione in ampliamento intestata alla ditta attuale.

Nel caso di presenza di cls scheda n. xxx del xxxx, art. 4 d.m. 701/94 occorre chiedere l’evasione della scheda all’Ufficio con un esposto all’URP.

14) Presentazione di planimetria mancante
E' utilizzata nei casi di:
¤A) planimetria mai presentata, la presentazione del documento è soggetto a tributi;
¤B) planimetria modificata d’ufficio, sia stata assegnata una nuova rendita catastale e sia stata apposta la dicitura “non rispondente allo stato di fatto”,
la presentazione del documento è soggetta a tributi
¤C) smarrimento della planimetria da parte dell’ufficio in questo caso occorre allegare attestazione di smarrimento rilasciata dall’Ufficio.
La presentazione del documento è esente da tributi.
Per questa causale non vanno compilati i modelli 1 e 2 N/M, né si assegnano nuovi subalterni.

15) Modifica di identificativo
E' utilizzata nei casi di collegamento dell’identificativo del Catasto Fabbricati con la mappa di Catasto Terreni o nei casi di mappale intero per poter procedere alla
presentazione di una unità afferente. In tal caso è bene scrivere in relazione tecnica “collegamento con C.T.”
Non è consentito interessare più unità in unico documento Docfa.
Non sono consentite soppressioni e costituzioni multiple.
La variazione è in tal caso esente dai tributi.
Se, invece, in un documento precedente è stato scritto in modo errato l’identificativo catastale; in tal caso va utilizzata la causale:
“altre – rettifica prot. N. _________”, annotando in relazione tecnica l’errore commesso.

Ultimo aggiornamento: 03 Giugno 2023 alle ore 12:14
 
 

 

 

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