Autonomo censimento delle cantine e delle autorimesse

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare con propria nota n. 223119 del 4 giugno 2020 ha fornito puntuali indicazioni relativamente all’autonomo censimento in Catasto delle cantine e delle autorimesse autonomamente fruibili e non direttamente comunicanti con le unità abitative presenti nell’edificio, di cui alla circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, relativa alle "Unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare -

Nuovi criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta.

Nuove metodologie operative in tema di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale (procedura DocFa)"

E' opportuno al riguardo premettere che la finalità perseguita al punto 3.3.2 della circolare, è quella di non procedere più all’accatastamento di tali beni come maggiore consistenza delle unità residenziali, ovvero, come accessori complementari delle medesime, dovendosi invece procedere al loro autonomo censimento.

Dalla circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, al punto 3.3.2., si evince quanto segue:

"3.3.2. Individuazione delle autorimesse e delle cantine.

Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma unità immobiliari a se stanti.

Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie :

C/2 - Magazzini e locali di deposito

C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse.

Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale". Dall'esame della richiamata circolare, si evince l’assenza di una previsione espressa di autonomo censimento dei beni immobiliari in esame, anche per le dichiarazioni di variazione. La circolare quindi non ha lo scopo di instaurare una sorta di obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare. Con riferimento all’autonomo censimento in Catasto dei beni immobili, è opportuno precisare che il riportato paragrafo 3.3.2. “Individuazione delle autorimesse e delle cantine” della richiamata Circolare, in buona sostanza, non fa altro che evidenziare che l’accesso diretto da strada o da parti comuni del fabbricato di cantine e autorimesse, nel renderle di fatto fruibili autonomamente (concetto di autonomia funzionale), configura, in ragione di tali caratteristiche, anche una ordinaria suscettività di produrre un reddito proprio. Tali caratteristiche, ossia la potenziale autonomia funzionale e reddituale, rispondono ai requisiti di legge per il censimento in Catasto di tali cespiti come autonome unità immobiliari.

Di contro, la comunicazione della Direzione Centrale, quanto ad eventuali locali disgiunti dall’unità principale con accesso unicamente da corte esclusiva di quest’ultima, rammenta che occorre una attenta valutazione - soprattutto in relazione agli usi locali - circa la sussistenza di quei requisiti di autonomia funzionale e reddituale che ne richiederebbero l’autonomo censimento in Catasto e che tale valutazione non può prescindere, peraltro, dalla puntuale verifica delle caratteristiche tecnico-fisiche del bene oggetto di censimento che ne individuano l’ordinaria destinazione d’uso.

In argomento, sono richiamate dalla Direzione Centrale le previsioni di cui al paragrafo 5 della Istruzione II secondo le quali “Per riconoscere che una parte d’immobile, intero immobile o complesso di immobili costituisce unità immobiliare indipendente si deve aver riguardo essenzialmente al requisito della sua utilizzabilità autonoma secondo l'uso locale”, e che in annotazione ha la seguente precisazione:

“Costituiscono però in ogni caso distinte unità immobiliari:

--> le botteghe ed i negozi, ancorché comunicanti con appartamenti per abitazione, quando gli appartamenti stessi sono forniti d'ingresso indipendente;

--> le scuderie, le rimesse e le autorimesse con accesso diretto da strada, androne, cortile o giardino, anche se i detti locali sono stati usati da persona che ha l’abitazione o il negozio, il magazzino, lo studio, ecc. nel medesimo fabbricato, nella medesima villa, ecc.

--> le abitazioni dei portieri - qualunque sia la loro consistenza ed il piano in cui sono ubicate - purché servano all’effettiva dimora del custode o portiere”.

Da quanto esposto, la Direzione Centrale del Catasto, argomenta che se, ad esempio:

- da un lato per i locali destinati a deposito o ad autorimessa può anche riscontrarsi - tenendo conto, come sopra riferito - anche degli usi locali - quella potenzialità di autonomia reddituale che, unitamente all’autonomia funzionale già esistente, ne richiedono l’autonomo censimento in Catasto, dall’altro lato per i locali destinati a servizi igienici o, più in generale, destinati ad ospitare esclusivamente impianti tecnologici a servizio esclusivo dell’unità principale, non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni ovvero rimozione di quegli impianti che ne hanno definito l’originaria destinazione, appare alquanto remota la possibilità che gli stessi siano suscettibili di produrre un reddito proprio.

Infine, la comunicazione della Direzione Centrale dispone che, attesa la finalità perseguita al punto 3.3.2 della richiamata circolare n. 2/E del 2016 e l’esigenza di conseguire uniformità nelle modalità di censimento dei suddetti beni immobili, le indicazioni originariamente limitate alle sole dichiarazioni di nuova costruzione siano estese, a far data dal 1° luglio 2020, anche alle dichiarazioni di variazione, indipendentemente dal presupposto normativo in base al quale le stesse sono rese in Catasto.

A tal riguardo, e' quanto mai opportuno precisare che la suddetta estensione non instaura alcun obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne richiedono la variazione in Catasto.

E' altresi' opportuno precisare che, a decorrere dalla data sopra riportata, ogni precedente indicazione di prassi in contrasto con quanto sopra rappresentato è da considerarsi superata.

In merito ad una pronta ed immediata applicazione di quanto sopra significato, di seguito, si ricapitolano le diverse fattispecie che, in base agli usi locali ormai consolidati, possono presentarsi, sia in fase di dichiarazioni di “nuova costruzione” che di “variazione”:

-> 1. Il servizio igienico e la centrale termica, adibita solo a tale scopo e ad uso esclusivo dell’abitazione sono da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione, anche se dotati di accesso autonomo.

-> 2. La cantina direttamente comunicante con l’abitazione è da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione, anche se dotata di un secondo accesso autonomo.

-> 3. La cantina non direttamente comunicante con l’abitazione e dotata di accesso autonomo da strada o da parti comuni è da considerare funzionalmente e redditualmente autonoma; pertanto, deve essere dichiarata come u.i.u. a se stante in categoria catastale C/2.

-> 4. La cantina non direttamente comunicante con l’abitazione e dotata di accesso soltanto dalla corte esclusiva dell’abitazione è da considerare nella maggior consistenza dell’abitazione.

-> 5. Le autorimesse ed i posti auto coperti e scoperti vanno sempre censiti autonomamente.

In conclusione ci si augura che il rinvio ad una "puntuale verifica delle caratteristiche tecnico-fisiche del bene oggetto di censimento" non diventi occasione per facili contestazioni da parte delle agenzie fiscali.