Accatastamento fabbricati mai dichiarati “Case fantasma”

L’attribuzione della rendita presunta ai sensi del D.L. 78/2010 avviene quando l’agenzia delle Entrate riscontra un immobile non accatastato, mediante la sovrapposizione di mappe
catastali e/o mappe satellitari, su una particella di terreno di proprietà del contribuente.

In questo caso viene inoltrata un avviso di accertamento nella quale il contribuente viene messo a conoscenza di detta irregolarità e gli vengono notificati oneri e sanzioni da pagare.

Importante: dopo il pagamento della sanzione, l’immobile va comunque accatastato.
Alcune domande frequenti:

Nel 2007 i relativi Comuni hanno pubblicato presso l’Albo pretorio, un elenco di particelle che sono state oggetto di sovrapposizione tra la cartografia catastale e le orto foto o foto
satellitari sulle quali venivano quindi rilevati tutti quegli immobili di nuova costruzione o in ampliamento che dovevano essere accatastate.

Dalla data di pubblicazione all’Albo pretorio il contribuente aveva 120 gg di tempo per verificare e di conseguenza accatastare l’immobile presente negli elenchi pubblicati.

Successivamente per tutti quei immobili che per i quali non è stato effettuato il censimento al N.C.E.U., l’ufficio ha attribuito la relativa rendita presunta attraverso anche sopralluogo
esterno presso l’immobile in oggetto.

Questa rendita presunta è attribuita transitoriamente al fabbricato non dichiarato e dal momento in cui viene costituita, il contribuente è tenuto a pagare le imposte dovute come
IMU/TASI, TARSU ecc.

La maggior parte degli accertamenti sono arrivati ai contribuenti nel 2012 insieme all’attribuzione della rendita presunta sono stati notificati gli importi relativi alle spese di istruttoria, sopralluogo, notifica e altri oneri sostenuti dall’Agenzia delle Entrate.
Quali sono le sanzioni?

La sanzione per la mancata dichiarazione al catasto terreni va da un minimo di €. 4,00 ad un massimo di €. 61,00 da aggiungere alla sanzione per la mancata dichiarazione in Catasto che va da un costo di €. 258,00 a un massimo di €. 2.066,00.

Le sanzioni sono da intendersi per unità immobiliare accertata.

Tali sanzioni sono ridotte di 2/3 se pagate nei termini previsti dalla legge (60 gg).
Cosa bisogna fare?

Una volta accertato l’obbligo di accatastare l’immobile, per esso doveva essere presentata pratica catastale al Catasto terreni e Catasto fabbricati mediante procedura PREGEO e DOCFA.

Quindi ricevuta la notifica andava incaricato un tecnico (geometra, ingegnere, ecc) al fine di redigere l’accatastamento e quindi l’inserimento in mappa del fabbricato mediante rilievo
topografico e successivamente andava attribuita la rendita definitiva mediante pratica docfa (leggi qui la procedura per eseguire un accatastamento).
Cosa posso fare se non esiste alcun fabbricato fantasma sul terreno?

In questo caso è possibile effettuare un istanza in autotutela se:

Esiste un errata intestazione della particella censita al catasto terreni su cui è stato edificato il “fabbricato fantasma”;
L’immobile oggetto di accertamento non rientra nei fabbricati da accatastare;
Il fabbricato è già stato accatastato mediante inserimento in mappa e procedura docfa.

Oppure può essere presentato ricorso alla Commissione Tributaria nei termini previsti dalla legge.
Cosa succede se non viene Accatastato l’immobile oggetto di accertamento?

In questo caso L’Agenzia delle Entrate provvederà ad inviare un nuovo accertamento (2016/2017) per tutti quegli immobili oggetto di accertamento per i quali non sono state effettuate
le dovute procedure di Accatastamento.

Verranno notificate nuove sanzioni più pesanti rispetto alle precedenti, sanzioni che vanno da un minimo di €. 1.032,00 ad un massimo di €. 8.264,00, ridotte sempre di 2/3 se pagate
entro i 60 gg dalla notifica.

E’ importante capire che nonostante il pagamento delle sanzione va comunque incaricato un tecnico abilitato al fine di definire l’accertamento in quanto l’immobile ha ancora una
rendita presunta e non definitiva.
Cosa deve fare il tecnico?

Accertata la situazione per prima cosa bisogna incaricare un tecnico (geometra, ingegnere, ecc) che redige le relative pratiche di accatastamento comprendenti:

Verifica dell’esatta intestazione catastale della particella di terreno oggetto di accertamento;
Tipo mappale, inserimento in mappa del fabbricato mediante rilievo topografico;
Pratica docfa, variazione catastale con la quale viene soppresso l’immobile censito con la rendita presunta e viene costituita l’unità immobiliare con la rendita definitiva;

Nel momento in cui viene attribuita la rendita definitiva e vengono pagate le sanzioni, l’accertamento viene chiuso dall’Agenzia delle Entrate.
Considerazioni

Logicamente se per questo procedimento non vengono pagate le relative sanzioni, esso si concluderà con iscrizione a ruolo (cartelle esattoriali).

Dal momento in cui viene costituita la rendita presunta su tale immobile vengono pagate le relative imposte, ma va comunque tenuto presente che l’accatastamento non permette
la “sanatoria” , e quindi la legittimità del fabbricato, essa infatti è un “condono fiscale” ma non edilizio.