Buonasera cari Colleghi,

chiedo info circa un enorme dubbio da cui non riesco ad uscirne fuori.

Il mio cliente mi ha incaricato di accertare l’effettiva proprietà di una stradina adiacente la sua proprietà, dopo che il Catasto della mia provincia ha variato l’intestazione a favore dei confinanti (che chiameremo AA, BB e CC). I 3 confinanti hanno acquistato le loro proprietà negli anni 1985 e nell’atto viene riportata la seguente dicitura “… le aree confinano ad ovest con strada di Prg già appaltata, ma non realizzata, per cui le sezioni compravendute andranno sempre a confinare con la strada e dovranno avere sempre la superficie reale dichiarata in atto”. Successivamente (1988), a strada di PRG già realizzata, il mio cliente acquista il terreno confinante avente superficie di 1010 m². Il problema nasce dai rispettivi frazionamenti allegati agli atti che a causa della postilla riportata in atto, risulta sovrapposta cartograficamente di circa 2,00 metri.

Io ho proceduto effettuando il rilievo dello stato di fatto e ricostruzione dei frazionamenti ed effettivamente allo stato attuale dei luoghi i proprietari AA-BB-CC senza la stradina avrebbero esattamente la superficie acquistata mentre il mio cliente senza la stradina avrebbe 890 m² (minore della parte acquistata). A questo punto ho trasmesso la comunicazione al Catasto della mia Provincia (previa chiacchierata con il Tecnico addetto ai terreni, che ha condiviso l’operazione) ma il dirigente mi ha respinto la richiesta dicendo: “Tra i due frazionamenti allegati agli atti vi è una sovrapposizione di una stratte fascia di terreno che non poteva essere oggetto di trasferimento … omissis … secondo le norme regolanti la Pubblicità Immobiliare, essendo stato l’atto n. 1 trascritto prima dell’atto n. 2 i diritti sulla fascia di terreno spettano agli acquirenti indicati nell’atto n. 1. Se lo stato dei luoghi dimostrasse qualcosa di diverso ciò deve essere stabilito da una Sentenza del Tribunale.”

Ora la spiegazione fornita mi risulta molto superficiale e senza riferimenti normativi oggettivi.

Chiedo consigli su come comportarmi ed eventualmente come rispondere.

Grazie mille

Detta sovrapposizione ha determinato, in sede di inserimento in mappa dei frazionamenti, la creazione di una striscia di terreno larga 2 metri ed identificata da particelle autonome?

Nel senso che detta sovrapposizione in mappa ha determinato un'evidenziazione in mappa dello sconfinamento attraverso la creazione di nuove particelle?

Buongiorno e grazie per la cortese risposta.

L'inserimento in mappa purtroppo è avvenuto negli anni 2000 (anzichè 1985/1988) prassi comune nella Provincia di Chieti e la striscia oggetto di contezioso è stata suddivisa in 3 particelle con intestazione alla ditta originaria.

Succesivamente i proprietari AA, BB e CC sono andati in Catasto e richiesto l'intestazione delle particelle senza comunicare nulla al mio cliente (la comunicazione è arrivata alla ditta costrutrice, ex proprietario).

Ora mi chiedo se sia giusto o meno che i proprietari AA, BB e CC hanno la loro superfice reale acquistata + 300 m² mentre il mio cliente ha 810 m² (1010 acquistati - 300) in considerazione della clausola presente nel primo atto. Ovviamente entrambi i frazionamenti erano stati eseguiti dallo stesso tecnico.

A suo tempo era capitato che alcuni Enti Pubblici (Cassa per il Mezzogiorno, Provincia, ecc.) espropriavano per tramite il Prefetto, ecc. alcune aree per la costruzione di acquedotto, strade, ecc.

A questo esproprio seguiva un successivo frazionamento praticamente redatto sulla carta o quasi, parlo naturalmente di frazionamenti ante '89.

Poichè spesso detti frazionamenti dividevano le particelle di proprietà in due, quando si andava o sa va ad eseguire rilevamenti per frazionamenti, tipi mappali, riconfinazioni, ecc. le sorprese sono delle più svariate perchè non ridà in mappa un bel nulla.

Comunque se una porzione di particella è stata oggetto di frazionamento e cessione con atto pubblico (relativa trascizione) e se in seguito un ulteriore frazionamento e/o atto pubblico (redatto entro il ventennio dal primo atto) abbia comportato una parziale cessione da parte di soggetto diverso dal reale proprietario di cui al precedente atto, di parte di immobile oggetto del primo atto, ai fini della pubblicità immobiliare e catastale purtroppo ha ragione il dirigente.

In parole povere se le particelle frazionate e intestate in Catasto, successivamente a seguito di istanza di rettifica e su richiesta, ai proprietari del primo atto e se in seguito risultano cedute (pur se con identificativi catastali diversi antecedenti all'introduzione in mappa ed in atti di tutti i frazionamenti) anche con il secondo atto, purtroppo vale il principio della trascrizione eseguita per prima.

Ok...

Anche se la postilla nel primo atto richiamava: … le aree confinano ad ovest con strada di Prg già appaltata, ma non realizzata, per cui le sezioni compravendute andranno sempre a confinare con la strada e dovranno avere sempre la superficie reale dichiarata in atto” ?


Perchè secondo me, anche se anomala, la postilla "trasla" il frazionamento in modo tale da rendere "libera" la striscia di terreno oggetto di contezioso.

Purtroppo la trascrizione ha per oggetto le particelle catastali e fino a prova contraria quelle contano per primo, soprattutto per quanto concerne le volture catastali.

Eventuali descrizioni nell'atto (nel tuo caso si parla di ipotetica strada di P.R.G. non ancora realizzata al momento della stipula per cui il suddetto confine indicato lascia alquanto a desiderare in merito all'esatta ubicazione) possono essere incluse nelle annotazioni della Nota di Trascrizione.

Ma in caso di contrasto, o ci si mette d'accordo per aggiustare il tutto anche tramite atti rettificativi, o si va dal Giudice per ristabilire la situazione, oppure si lascia così com'è con le anomalie riscontrate.