Buongiorno a tutti!!

Ho un caso di riconfimanento alquanto complesso più che in materia catastale in materia legale e spero di trovare un valido aiuto.

Devo riconfinare un terreno frazionato a Febbraio del 1994. Da ricerche effettuate è risultato che il terreno è stato frazionato dal tecnico senza che il committente abbia sottoscritto il tipo di frazionamento e senza la presentazione della lettera di incarico all'AdT competente.

Tuttavia il tipo di frazionamento è stato approvato ed è stata stralciata una porzione di lotto da un Ente urbano sul quale sono state precedentemente realizzate 4 palazzine.

Ora, dovendo provvedere al posizionamento delle nuove dividenti sulla base di questo frazionamento mi pongo le seguenti domande:

come devo comportarmi?

posso provvedere a posizionare i confini in base a questo frazionamento oppure devo invitare l'AdT competente a fare le opportune verifiche?

Grazie in anticipo

Salve

Non essendo un legale rispondo per la questione catastale, prima però sarebbe da accertare quale validità giuridica possa avere un frazionamento senza il preventivo consenso della proprietà.

Poi dovresti accertare anche se il frazionamento in questione ha già prodotto effetti giuridici oppure no, nel senso se sono già stati stipulati atti pubblici che richiamano il frazionamento.

Dal punto di vista catastale non vedo grossi problemi, essendo un FR dopo il 1988 sicuramente è stato agganciato ai fiduciali, pertanto farai un'operazione inversa per il riconfinamento. Cioè potresti, da un posizione che tu ritieni ottimale, battere due PF, calcolare le coordinate della stazione e successivamente per coordinate polari riconfinare le dividenti che ti interessano.

Io faccio varie volte in questo modo.

Saluti cordiali

ma guarda che non sono poi cosi' tanti anni che le firme dei prop. sono obbligatorie sui tf, prima si scriveva sul mod.51modif., " al rogito notarile", perche' il tipo veniva allegato all'atto e in quella sede i prop. evidentemente firmavano l'atto, ....non servivano le firme ne tanto meno la lettera d'incarico.

per qunto riguarda il posizionamento dei confini, devi , se il tf e' stato perfezionato con l'atto, utilizzare detto tf.



Saluti

concordo: a me risulta che l'obbligo di sottoscrizione sia intervenuto con l'art.1 comma 8 del DM.701 del 19.4.1994 , che risulta quindi successivo al tipo in oggetto.

saluti

Salve

Concordo anch'io con voi due, ma era buona consuetudine, essendo facoltativo, farsi firmare anche dai proprietari. Infatti il vecchio mod. 51 lucido prevedeva lo spazio per firma delle parti o loro delegati.

Saluti cordiali

Scusa

Non ho capito bene una cosa.

E' stato fatto l'atto di compravendita del terreno stralciato?

Grazie

Carlo Cinelli

Non sto a richiamare ancora una volta il quesito originale, perchè è già stato ampiamente fatto da chi mi precede, .... chissà poi perche?

penso che richiamare una volta va anche bene, ma ripeterlo, rende quasi illeggibile l'intera discussione!

In quanto crive rox vedo molte imprecisioni e lo pregherei di essere più chiaro o dettagliato possibile.

ad esempio: il frazionamento che è stato rilevato di notte, al buio oppure su un tavolo da disegno perfettamente nascosti da sguardi indiscreti?

perchè così sembra di capire... ma il proprietario, si accorge solo ora dal 1994, che gli hanno calpestato il campo.... messo almeno i pecchetti se non i termini lapidei ...

A parte tutte le giuste considerazioni di chi mi ha preceduto e che condivido, mi semba ovvio che devi ricostruire il tipo approvato, verificarne l'eventuale esattezza e poi se sarà il caso, vedere la cosa coadiuvando un legale, il quale avrà altri buoni argomenti da mettere sul tavolo della trattativa.

perchè come dice Carlo, se è stato stipulato un atto di compravendita sulla base dil TF approvato, è evidente che lo stesso è stato sottoscritto implicitamente con la firma del rogito!

Salve

rox78 scrive: oppure devo invitare L'Adt competente a fare le opportune verifiche??

Non si capisce che verifiche dovrebbe fare il catasto con confini fra privati, per continuare la discussione urge proprio che intervenga rox78 a spiegare per bene la situazione di fatto e diritto.

Scusa gianni, io frazionamenti di notte non riesco a farne, ma magari con attrezzatura ad infrarossi ............

Saluti cordiali

Sì Stefano, qualcuno li usa, ....... per farsi pagare meglio!

Grazie a tutti per le numerose risposte e come giustamente evidenziato occorre che io faccia alcune precisazioni.

Il terreno in questione proviene da un lotto che nel 1985 costituiva corte comune a servizio di un complesso residenziale composto di n. 4 palazzine, infatti, nel 1985 il costruttore ha provveduto agli accatastamenti delle palazzine destinando le aree circostanti le stesse a corte comune (ente urbano) attribuendo il Sub 1 all'intera area.

Nel 1994 viene redatto un DOCFA per frazionamento all’urbano con costituzione di AREA URBANA. Il docfa è stato sottoscritto dal costruttore che dichiara di essere il proprietario delle aree.

Tuttavia, le aree in questione sono già state vendute agli acquirenti gli appartamenti proprio come corte comune in quanto i rogiti sono stati stipulati tutti prima del 1994, anno di redazione del frazionamento all'urbano.

Segue frazionamento del terreno al N.C.T. con il quale si crea una nuova particella par la parte coincidente con l'AREA URBANA. In tal modo il terreno viene censito al N.C.T. con un nuovo identificativo e con qualità di seminativo.

Per quanto attiene i tempi e le modalità di esecuzione delle operazioni di rilevazione non mi è dato a sapere cosa sia accaduto in quel frangente ma è certo che in loco non sono stati apposti picchetti e/o termini di qualsivoglia genere.

Pertanto, al fine di rendere la questione più chiara possibile, si precisa che si vengono a creare le seguenti unità immobiliari:

1- N.C.E.U. Area urbana intestata al costruttore senza la stipula di un rogito;

2- N.C.T. L’Area frazionata all’urbano viene frazionata anche al terreni attribuendo pertanto un nuovo identificativo all’area creata che nello stesso tempo viene intestata al costruttore (con qualità di seminativo);

3- N.C.T. La parte residuale del terreno continua a rimanere Ente urbano e pertanto corte comune delle palazzine.

Pertanto la domanda nasce spontanea: come fa il costruttore a vendere un terreno già venduto? Inoltre, il tutto non mi sembra frutto di una prassi corretta anche all’epoca dei fatti (1994).

Per rispondere infine alla domanda di Carlo Cinelli, circa 2/3 anni fà il terreno viene venduto dal costruttore ad un nuovo proprietario. Nell’atto di vendita il venditore dichiara che il bene oggetto di traslazione è di sua proprietà in quanto proveniente da atto di acquisto antecedente la vendita degli appartamenti.

Da precisare inoltre che la vendita ha riguardato esclusivamente il terreno con gli identificativi del N.C.T. (nuova particella con qualità di seminativo), quindi in data odierna il terreno risulta essere intestato al N.C.T. al nuovo acquirente, mentre al N.C.E.U. continua ad essere intestato al costruttore stesso.

Per quanto sopra, sapendo che il riconfinamento serve per recintare le aree che sono state frazionate in maniera alquanto impropria e che vi sono dei dubbi sulla titolarità, la mia domanda è questa:

il tecnico che provvede a riconfinare dette aree sulla base del frazionamento sopra meglio generalizzato potrà essere ritenuto responsabile di eventuali danni derivanti dalla realizzazione di una recinzione in corrispondenza delle dividenti materializzate.

Sperando di essere stato chiaro, anche se i tempi non mi concedono una migliore chiarezza ringrazio nuovamente tutti gli intervenuti.

PS. Vi prego di tralasciare dettagli sulle operazioni tecniche in quanto non costituiscono il mio problema principale.

Hai letto gli atti di compravendita degli appartamenti?

Probabilmente il costruttore si è riservato la proprietà dell'area, come sicuramente saprai, il catasto (italiano) non è probatorio, quindi il fatto che nell'elaborato planimetrico l'area sia indicata come corte comune non ti può dare la certezza che sia tale dal punto di vista giuridico; bisogna leggere gli atti!!





NO,

il committente ha il titolo di proprietà e quindi da mandato al tecnico di eseguire il riconfinamento della sua proprietà, che, logicamente, deve essere fatto con le dovute procedure (lettere di avviso ai confinanti, per eventuale contraddittorio);

Non è il tecnico che si deve pronunciare sulla validità di un atto notarile, per queste cose c'è il tribunale.

saluti

Caro rox78

Mi sembra che ci sia una gran confusione.

Se il venditore, come dici tu, aveva già alienato quei beni è stato commesso un errore sesquipedale.

Ma questo lo devi vedere dall'atto del 1985.

Se è scritto chiaramente che i terreni in oggetto sarebbero state aree cortilizie delle palazzine costruite è del tutto evidente che non sarebbe stato possibile rivenderle successivamente.

Ripeto, verifica bene.

Nel caso in cui invece non siano state vendute ed è corretto l'iter, aver fatto il frazionamento, secondo me, è stata una buona idea.

Dovevano però sopprimere al Catasto Fabbricati l'area.

Ma non l'hanno fatto.

Quanto alla riconfinazione, dopo aver fatto le opportune verifiche e se hanno esito positivo, non vedo cosa dovresti rischiare.

Ricordiamoci anche che i frazionamenti di particelle urbane si fanno in due casi: esproprio e vendita al vicino.

Ricordiamoci che i frazionamenti, post 1972, andavano firmati dalle parti alla stipula del rogito.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Salve

Il consiglio mio, è meglio che ti prendi qualche misura cautelativa in forma scritta

Saluti cordiali

Il committente all'epoca non poteva essere il costruttore in quanto aveva già venduto tutte le proprietà, ivi compresa l'area circostante le palazzine, pertanto il frazionamento doveva essere fatto dal tecnico su incarico dei condomini. (ma il tecnico non ha fatto le visure prima di procedere al frazionamento dell'area??)

Un tecnico, in quanto tale, non credo possa effettuare un lavoro, pur di non perdere la commessa, solo sulla base di una dichiarazione verbale di un individuo che afferma di essere proprietario di un terreno. Sarebbe come se io dicessi ad un mio tecnico di fiducia che la piazza del paese è mia e voglio frazionarla per farci una recinzione.

Mi sembra evidente che il tecnico in questione debba porsi delle domande e magari rinunciare all'incarico se il suo operato serve per commettere degli illeciti, soprattutto se ha i mezzi per comprendere che, in questo caso, il frazionamento non è stato redatto in maniera consona.

Io lavoro in questo modo!!!

Per ulteriore precisazione, in risposta a Carlo Cinelli, posso dire di aver letto sugli atti (quasi sulla totalità degli atti) che "l'impresa si riservata le aree circostanti al fine di cubarle per altre eventuali costruzioni".

Tra l'altro questa cosa non è mai avvenuta in quanto la cubatura è stata interamente sfruttata, inoltre ci sono stati dei condoni a causa della realizzazione di volumi in più al piano terra di tutte le palazzine.

Dunque, basandomi sull'intera discussione e quindi sulle osservazioni ricevute da tutti gli intervenuti che fin d'ora ringrazio, penso di procedere al riconfinamento solo dopo aver informato per iscritto il cliente della situazione catastale e legale e soprattutto dietro incarico formale con il quale le responsabilità ricadono interamente sul cliente.

Penso che questo sia il minimo che io debba fare per non essere beffato da un cliente "furbetto", spero non sia questo il caso!!!!

Correggetemi se sbaglio.

Salve

Il tuo caso è abbastanza intrigato e sicuramente non limpido, vedo che l'acqua nella quale devi navigare/muoverti molto sporca, per cui sono assolutamente d'accordo con il tuo discorso finale, che devo dire è in linea con il mio consiglio che ti ho dato prima.

Saluti cordiali