Hai ragione
nel quesito, sostanzialmente mi viene richiesto:
1) verificare la conformità edilizia di un intervento di ampliamento realizzato su un immobile unifamiliare rispetto al progetto approvato e nel caso si riscontrino difformità indicare se gli abusi sono sanabili e i costi per la regolarizzazione
2) verificare lo stato di fatto, lo stato di diritto e lo stato giuridico dell'immobile
3) valutare l'immobile in relazione allo stato giuridico
4) Stabilire se l'onorario richiesto dal tecnico al committente per le sue prestazioni professionali (progetto e D.L. per l'ampliamento del fabbricato esistente) risulta congruo in relazione alla (ex) Tariffa professionale
E contemporaneamente in relazione allo
stato giuridico accertato dell'immobile.
Preciso che le frasi che seguono le ho estrapolate dalla lettura di alcuni documenti sul web (tra cui La CTU e La CTP viste dall'Avvocato pg. 12) che tra l'altro parlano dei casi in cui la relazione del CTU protrebbe essere considerata nulla.
Cito: "Le cause di nullità sostanziale si concretizzano essenzialmente nella violazione del principio del contraddittorio. Tra le cause di nullità, della relazione peritale abbiamo:
...............................................................................................................................................
1) la valutazione di documenti non ritualmente prodotti in causa per rispondere ai quesiti,
2) violazioni derivanti dall’espletamento di indagini e, in generale, di compiti
- esorbitanti i quesiti posti dal giudice,
- ovvero non consentiti dai poteri che la legge conferisce al consulente.
E inoltre..... tra i giudizi e valutazioni giuridiche precluse al consulente leggo.....
Il CTU deve avere cura di non:
a) compiere valutazioni di tipo giuridico per esempio in ordine alla proprietà, alla colpa, all’inadempimento;
b) accertare l’esistenza di norme (Cass., sez. I, 3 ottobre 1974, n. 2472)
c) interpretare e valutare prove documentali, in quanto giudizio riservato esclusivamente al giudice."
Detto questo, considerato che dagli atti di causa si evince che:
- il volume totale del fabbricato con l'ampliamento realizzato, sarebbe maggiore rispetto al volume massimo ammesso dagli strumenti urbanistici, sia relativamente progetto (che "sfora" di qualche decina di mc) che rispetto al fabbricato ampliato realizzato (dove lo "sforamento" sarebbe ancora maggiore)
e considerato che
- per calcolare la cubatura ammessa secondo i parametri urbanistici della zona devo ovviamente "conoscere" la superficie del lotto edificato da considerare come base per il calcolo.
- che tra le cause di nullità della relazione del CTU rientrano le "violazioni derivanti dall’espletamento di indagini e, in generale, di compiti esorbitanti i quesiti posti dal giudice"
A) mi domando: nel caso in cui la superficie della visura, quella dell'estratto di mappa, quella risultante dall'atto notarile, ed eventualmente quella risultante dai calcoli depositati dal tecnico progettista in comune fossero sostanzialmente congruenti tra loro è sufficiente basarsi sulla superficie ricavata da questi atti per il calcolo della volumetria ammissibile per rispondere correttamente al quesito?
In questo caso effettuare il rilievo topografico dell'area può essere considerato "un compito
esorbitante i quesiti posti dal giudice" e costituire un punto a cui i legali di parte potrebbero appellarsi per chiedere la nullità della CTU?
B) Chiarito il contesto rinnovo la richiesta di parere sul significato del punto
b) "accertare l'esistenza di norme", preciso che non ho trovato la sentenza a cui si fa riferimento
C) Ne approfitto per postare un'altra domanda in relazione al
quesito n. 4) Stabilire se l'onorario richiesto dal tecnico, ecc...........................Quanto alla verifica rispetto alla tariffa professionale è chiaro.
Quanto alla seconda parte del quesito n.4) faccio le seguenti considerazioni:
1) Se il progetto non rispetta i parametri urbanistici edilizi (e dalla lettura degli atti pare sia così) la responsabilità è del progettista e il committente probabilmente avrà diritto a non corrispondere in tutto o in parte la parcella per il progetto.
2) Se il fabbricato non rispetta neanche lo stesso progetto, le responsabilità potrebbero essere solidali tra Direttore Lavori, se non ha adempiuto ai sui doveri di sorveglianza, ecc..., l'Impresa appaltatrice se ha eseguito i lavori in difformità dal progetto ed eventualmente il committente stesso se ha ingerito in qualche modo nella realizzazione dell'opera e se pertanto era consapevole degli abusi (certo che è curioso che il committente, affidi i lavori per la realizzazione di un ampliamento e a "sua insaputa" progettista nonchè D.L. e impresa realizzino un opera di molti mc - si parla di un centinaio - in più, con difformità di sagoma, prospetto,etc),
Detto questo, il CTU in qualità di ausiliario del giudice può fare solo valutazioni tecniche e non giuridiche sulle responsabilità .
Pertanto non capisco bene qual'è la relazione esistente dal punto di vista tecnico-commerciale tra l'onorario richiesto dal tecnico al committente per le sue prestazioni professionali (progetto e D.L. per l'ampliamento del fabbricato esistente) e lo
stato giuridico accertato dell'immobile, senza mettere in gioco le effettive responsabilità.
Se per stato giuridico intendiamo la commerciabilità dell'immobile se al momento l'immobile non è commerciale lo sarà nel momento in cui l'abuso viene sanato se sanabile o rispristinando lo stato urbanisticamente legittimo demolendo la parte non conforme
Quindi è facile a questo punto rispondere ad esempio al quesito n. 3) valutare l'immobile in relazione allo stato giuridico, infatti il valore commerciale sarà pari al valore di mercato al netto dei costi da sostenere per la sanatoria.
Stesso ragionamento mi viene da applicare per rispondere al quesito n.4) però:
1) Conosco l'importo della parcella per il progetto
2) Conosco l'importo della parcella per la D.L.
3) Stabilisco i costi per sanatoria, ripristino, ecc...
In che maniera posso rispondere al quesito senza entrare nel merito delle responsabità, che di fatto devono essere dimostrate?
Grazie
0
0
