Colleghi mi trovo un caso, di cui vorrei parlarvi ed avere un parere in merito:

mi trovo a misurare un lotto che nel quindici anni fa è stato frazionato, è stato fatto il rogito di vendita e successivamente picchettato, con una superficie nominale di 1800 mq, negli anni successivi l’acquirente si accorge che mancano all’’incirca 100 mq, e l’architetto che ha redatto il frazionamento in accordo con la parte venditrice sposta il confine per fargli raggiungere i 100 mq mancanti, ora mi trovo a misurare questo terreno, in quanto dopo tanto tempo si sta facendo il muro di recinzione, il cui posizionamento, è ovviamene difforme alla linea presentata nel frazionamento fatto nel 2000, ho stabilito inoltre che l’acquirente con il muro che sta costruendo si è “fregato” altri 35 mq, ed in totale ne ha 1835. Ora non voglio sapere da voi che l’architetto si è comportato male, e che doveva a proprie spese fare un nuovo frazionamento e magari pagargli l’atto; quello che vi chiedo sapendo che la superficie del lotto era nominale, e che quindi non si poteva pretendere di dargli al cliente proprio 1800 mq, di fatto oggi, chi deve frazionare e fare l’atto di vendita (accollandosi le spese) con la nuova dividente??

sono esagerato se non tengo conto che è normale che manchi superficie su 1800 mq.??

Grazie in anticipo per il parere.

La striscia di terreno è rimasta di proprietà della parte venditrice, pertanto tale striscia deve essere ceduta da questa alla parte che acquistò la particella adiacente. Di solito fraziona, a sue spese, il proprietario attuale che deve vendere. l'atto lo fanno le parti acquirente e venditrice, tasse e spese a carico dell'acquirente. Salvo eventuali diversi accordi tra le parti.

Saluti accordati. (...Faccina che salta da un confine all'altro...)

Art. 1538 Vendita a corpo
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.

Come vedi è tutto normato dal Codice Civile. Lì c'è la risposta a parte del tuo quesito.


Il frazionamento compete alla parte venditrice. Tutte le altre spese all'acquirente.
Tenendo conto però che, per errore, sono stati fatti due atti, il Notaio lo farei pagare al venditore, Anzi all'Architetto il quale mi immagino avrà detto la solita e consueta frase: "il catasto non è probatorio quindi.......".


Cordialmente


Carlo Cinelli

Si, Grazie Cinelli, infatti l'architetto dal canto suo sa che rientra nelle tolleranze della superficie nominale, infatti il ventesimo di 1800 metri è 90 metri, e poichè ne mancano 75, lui si sente tranquillo, ma il mio parere ora che ci penso si sta incentrando su un altro ragionamento, è vero che il venditore si è fidato del suo tenico che ha picchettato il lotto da vendere, è anche vero che l'acquirente prima di acquistare ha veduto materializzati sul posto i confini e che li ha ACCETTATI, solo dopo l'atto ha deciso di verificarne l'esatta superficie; quindi sono della conclusione che entrambi sono "Vittime" di un non proprio corretto Frazionamento, quindi gli prospetterei due soluzioni bonarie fermo restanto che non so se mentre sto parlando si stanno già litigando:

1)FRAZIONIAMO E ROGITIAMO DIVIDENDOSI LE SPESE (c'è da dire che non potendo operare nella particella frazionata ma solo in quella oggetto di stralcio, l'acquirente si troverà altri 75 metri di terreno edificabile intestato, anche se nella realtà sono 1800 reali)

2) USUCAPIONE

il venditore concede la possibilità di usucapire la particella che l'acquirente frazionerà a sue spese e relative spese di avvocato quando vorrà, senza legami all'attuale proprietario della striscia di 75 metri quadri in oggetto.

..dici che il frazionamento risale a 15 anni fa', che solo successivamente ci si e' accorti dell'errore e che pertanto in loco, si e' spostato il confine.....



mi sembra evidente che il tuo cliente usa quella porzione di lotto da meno di 15 anni, per cui di usucapione non se ne parla!



Saluti

Non sono tanto d'accordo con te su diversi aspetti:

1) Non esistono due vittime ma una sola: l'acquirente. Il venditore se si è fidato di un incompetente non può essere considerata vittima. Quando uno si rivolge ad un professionista deve sapere a chi si rivolge.

2) Inizialmente avevi parlato di 100 mq che sarebbero 10 di più del ventesimo;

3 L'usucapione è una via rischiosa da pensare oggi; se tra dieci anni il venditore cede la sua proprietà e chi arriva riconfina e rivendica la proprietà di quella striscia?

4) Non sono d'accordo sulla ripartizione delle spese di cui al punto 1)

Cordialmente

Carlo Cinelli

Questo è il classico quesito "incompleto" che non si sa bene da dove si parte e non si sa bene dove si arriverà.



L'incarico dell'architetto era quello di staccare una p.lla di 1800 mq. o la dividente era già stata posizionata sul posto dalle parti?

Nella seconda ipotesi ha avuto anche l'incarico della verifica dei confini?

"....... solo dopo l'atto ha deciso di verificarne l'esatta superficie"

L'acquirente si è rivolto ad un tecnico che ha verificato l'esatta superficie previa una scrupolosa verifica dei confini dell'intero lotto ( verifica e corrispondenza dei confini reali con quelli catastali), o si è fatto il riconfinamento da solo???

Immagino che l'acquisto sia stato fatto a misura e non a corpo, ma.... in tal caso come mai la p.lla acquistata non aveva S.R. ?

Queste sono solo alcune delle precisazioni che sono necessarie per iniziare a capire di cosa si sta effettivamente parlando.

Saluti (con verifica dei confini entro il 5%)

LA SUPERFICIE E' NOMINALE e la vendita è a corpo, ma siccome dopo l'atto (pochi giorni dopo) ci si è accorti della mancanza di 75 metri di terreno, successivamente la parte venditrice confinante ha concesso di rientrare nel suo lotto, per colmare tale mancanza di terreno, ora io mi trovo nel dover consigliare cosa fare, e cioè il frazionamento è stato picchettato e presentato in agenzia erroneamente (ancehs e in tolleranza, e su questo ci siamo), come fare per regolare questa nuova geometria? con un nuovo frazionamento? e le spese chi dovrebbe pagarle? pongo queste domande perchè chi ha venduto, non ne vuole sapere di cedere gratuitamente i 75 metri mancanti, ma li vorrebe pure pagati!!!

Come era prevedibile, si giudica il tecnico, anche se il quesito riguarda un altro aspetto della questione.

Secondo me non c'è lite tra le parti, anzi ogni decisione presa, compreso lo spostamento del muro divisorio (non del confine), sembra presa in completo accordo tra le parti. L'acquirente non ha contestato la posizione del confine che rimane quella a tutt'oggi. Non è nemmeno messo in discussione la superficie su una vendita a corpo dove nell'atto evidentemente non è stata indicata la superficie che si andava a vendere, (l'art. 1538 citato considera il caso in cui venga indicata la superficie del bene venduto a corpo) quindi non ci può essere una verifica di una errata indicazione della consistenza, proprio perchè non è indicata la superficie che sarebbe da intendersi reale. L'acquirente non può contestare al venditore di aver ricevuto un bene che egli riteneva più grande, perchè lo ha comprato a corpo e nello stato di fatto in cui si trovava senza che nell'atto si fosse scritto quanto misurava nella realtà il terreno e non si poteva fare, in quanto si sarebbe dovuto procedere alla verifica della posizione di tutti i confini, e confrontarli con quanto dispongono in tal senso i titoli di proprietà, che delimitano la particella originaria, non solo della nuova dividente che ha permesso la vendita di una delle particelle derivate.

Adesso le parti, in totale sintonia, vogliono semplicemente spostare il loro confine facendolo coincidere con il muro di divisione che loro stesse hanno realizzato con il consenso di entrambi, aggiornando anche l'aspetto giuridico dei beni. E mi sembra giusto. E' per questo che le spese e gli oneri tutti devono essere ripartite come si ripartiscono per un normale atto di compravendita di terreno.

Saluti confinanti. (...Faccina perplessa per aversi visto soffiare 35 mq...)

daccordo con lei, per la ripartizione delle spese, l'unico dubbio è che comunque se il frazionamento lo paga il vendotore, e l'atto l'acquirente, non ritiene che alla fine al venditore dovrebbe essere corrisposto un certo compenso visto che gìsi troverrà intestati altri 75 metri di terreno edificabile? (daccordo che 15 anni fa si è fatto pagare 1800 metri) ma è anche vero che dopo l'atto il signore "Sconfinante" sio troverà 1875 metri di terreno edificabile? nessun pagamento al vendotore quindi?? o dividendo le spese si può dire ripartito in modo corretto la risoluzione dell'errore?

grazie.

Salve!

sono stato indaffarato ed ho seguito solo a sprazzi, ma essenzialmente concordo con quanti ti hanno corretamente risposto e mi hanno preceduto!

noto in particolare che gaetano59 oltre a confermare quanto dagli altri giustamente detto, ha solo velatamente accennato ad una condizione essenziale che deve ovviamente essere valutata in maniera diversa ed in prima istanza:

- le parti cosa hanno voluto compravendere, un lotto realmente realizzato sul posto oppure ha voluto compravendere un appezzamento rappresentato graficamente nella lottizzazione e poi in mappa, senza curarsi della reale ed effettiva posizione dei confino?

- nel redigere il frazionamento si è voluto rappresentare fisicamente la nuova dividente ?

- nel redigere il frazionamento si è voluto rappresentare sommariamente le nuove superfici ?

ritengo che il frazionamento debba rappresentare la reale posizione delle nuove dividenti e come già accennato da chi i precede la superficie che ne deriva deve essere per forza di cose reale se si è rilevato l'intero perimetro e nominale quindi sommaria se desunta da una operazione aritmetica fra la superficie nominale in atti e la superficie nominale di calcolo .

ovviamente le cose sono di molto difformi e distanti tra loro, ivi comprese le tolleranze che debbono essere accuratamente valutate in altra sede e non in questo contesto!

in poche parole si fa una rettifica di confine sulla posizione della nuova linea dividente che deve essere ben identificata nel frazionamento e non della superficie nominale !

altre considerazioni ?

Ma certamente sì. In un normale atto di compravendita il bene ha un valore commerciale concordato, il cui importo deve essere consegnato dall'acquirente al venditore. Questo perchè non c'è stato errore di nessuno poichè le parti sono ben consapevoli e consenzienti di aver realizzato il muro divisorio in una posizione diversa dal confine. Scusa se l'ho considerato palese senza precisarlo.

Saluti brevi. (...Faccina preoccupata di avere utilizzato troppo spazio virtuale...)