salve ragazzi

sono stato incaricato di redigere una perizia giurata estimativa per un immobile dichiarato dal notaio ante '67.
visto che la semplice dichiarazione del notaio in un rogito non esime il tecnico da effettuare le sue indagine, e visto che dovrò giurare questa perizia ho iniziato a fare le mie ricerche.
Oggi al comune ho fatto la prima ricerca sull'abitabilita/agibilità ma il funzionario non ha trovato niente.
Secondo voi al catasto potrei trovare qualche info con una particolare ricerca?

grazie per l'attenzione.

1)Il tuo incarico consiste in una perizia estimativa
2)Il notaio ha dichiarato ante '67
3)Il tuo compenso per ulteriori ricerche è compreso?
Saluti

Riguardo la conformità urbanistica visto che sull'atto non trovi niente se non che la costruzione è avvenuta prima del 1967 (non è il Notaio che la dichiara ma il venditore), devi cercare documenti in comune, il fatto che non ci sia l'abitabilità o agibilità non vuol dire che non sia legittimamente costruito dietro regolare licenza edilizia.
Se proprio non trovi niente, allora negli archivi catastali potresti cercare eventuali planimetrie presentate e da lì dimostrare l'esistenza dell'UIU in un certo periodo e risalire magari alla sua realizzazione, ma non provi la sua conformità urbanistica.
Indi se in Comune non trovi niente di un immobile ante67, allora, come 2+2 fa 4.....mi sa che non ti resta che confermare la sola commerciabilità del bene, appurato che sia veritira la dichiarazione di ante'67, senza la regolarità urbanistica, vista l'assenza del titolo legittimante la costruzione.

Saluti.

totonno ha scritto:
[quote]Indi se in Comune non trovi niente di un immobile ante67, allora, come 2+2 fa 4.....mi sa che non ti resta che confermare la sola commerciabilità del bene, appurato che sia veritira la dichiarazione di ante'67, senza la regolarità urbanistica, vista l'assenza del titolo legittimante la costruzione.[/quote]

Ciao totonno,
credo sia opprtuno precisare che per avere o non avere regolarità urbanistica non è sufficiente l'aver non trovato nulla in comune ma capire anche se, all'epoca, il fabbricato fu realizzato nel centro abitato o fuori dal centro abitato.
Se era fuori, in base alle leggi dell'epoca, si poteva considerare conforme, anche se in comune non esiste nulla.

Altri pareri?
saluti

Ciao totonno,
credo sia opprtuno precisare che per avere o non avere regolarità urbanistica non è sufficiente l'aver non trovato nulla in comune ma capire anche se, all'epoca, il fabbricato fu realizzato nel centro abitato o fuori dal centro abitato.
Se era fuori, in base alle leggi dell'epoca, si poteva considerare conforme, anche se in comune non esiste nulla.

Altri pareri?
saluti[/quote]

Gaetano, hai perfettamente ragione !

Grazie della precisazione. La mia affermazione precedente era palesemente incompleta.

Saluti.

Vorrei precisare che ancora l'immobile non è stato acquistato ma sono stato incaricato appunto di eseguire questa perizia in quanto l'immobile versa in condizioni veramente disastrose e per giustificare il prezzo di compravendita il notaio ha consigliato di realizzare una perizia giurata estimativa che tenga ovviamente conto del livello di manutenzione. ora visto che la devo giurare ed la mia prima perizia giurata non vorrei incorrere in errori da principiante con conseguenza ben note!
nel primo intervento non in effetti detto che l'immobile è situato fuori da centro abitato, quindi per la 1150 non era necessario avere licenza edilizia per costruire.
Al comune come dicevo non vi è niente, mentre ieri al catasto sono riuscito a trovare il documento originale di accatastamento che risale al 1972, quindi altro che ante 67! l'unica cosa che m rimane da provare e riuscire a dimostrare la sua esistenza prima del 67 con aerofotogrammetria del epoca!
se anche questa ultima verifica dovesse dare esito negativo sarei costretto a rifiutare di sicuro l'incarico e sconsigliare l'acquisto dell'immobile, e magari denunciare i proprietari perche nel compromesso hanno dichiarato che si tratto di edificio ante 67...

Scusa dal 67 al 72 vi è differenza ma considera il tempo per eseguire la costruzione, il tempo per finirla, il tempo per dichiararla ecc.
Prendi in esame le mappe d'impianto, e qual'ora non trovassi nessun riscontro con quanto anche da te detto non mi dire che non ti vengono in mente altri metodi per determinare l'epoca di un immobile, altrimenti rivolgiti ai RIS :wink:
Scherzo.
Per questo ti dicevo di considerare tutti gli oneri del tuo incarico.
Ma ritorniamo alla tuo lavoro, la tua è una perizia estimativa se ti è stato detto che l'immobile è ante 67 valuta l'immobile non ti è stato detto di certificare la costruzione!

Da cosa scrivi, ha ragione Einste che



Il tuo incarico è valutare il prezzo dell'immobile considerando lo stato in cui versa attualmente, per giustificare appunto l'importo concordato per il trasferimento del bene che il venditore dichiara di aver costruito prima del 1967.

Devo però anche complimentarmi con te che che sei stato deontologicamente impeccabile nell'effettuare una indagine conoscitiva tesa a dimostrare la veridicità della dichiarazione della data di costruzione. E questa ricerca sulla situazione urbanistica del bene, secondo me, benchè non richiesta, è necessaria, perchè il prezzo dell'immobile non può prescindere, oltre che dal suo stato di manutenzione, dalla legittimità urbanistica che determina la validità o meno dell'atto conseguente. Detto in parole povere se io, professionista, faccio una stima di valore per l'esecuzione dell'atto, che poi viene invalidato per vizi o dichiarazioni false, beh..., non è che ci faccio una bellissima figura. Almeno vanno informate le parti di questa anomalia grave riscontrata nell'esercizio della mia attività.
Detto questo, valuterei di aggiungere sulla mia perizia di stima giurata, che la determinazione del prezzo di stima, non tiene conto dell'aspetto urbanistico del bene. Prima di andare a giurare, fai leggere la bozza al Notaio così lo metti in condizioni di approfondire la cosa. Se è un bravo Notaio, ti ringrazierà. Un pò meno le parti...che hanno sottoscritto il compromesso che potrebbero andare in lite, ma non temere per questo!

Saluti.

E' possibile conoscere gli estremi normativi da cui nasce la certezza che non era indispensabile richiedere la Licenza Edilizia ? Perchè io ho trovato questo:

Legge 28 febbraio 1985, n. 47
Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia.
Sanzioni amministrative e penali

Art. 31. Sanatoria delle opere abusive.
5. Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'articolo 34 della presente legge.

Art. 31 Legge 17 Agosto 1942 nº 1150
Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco.

Ciao, buon lavoro.

Ciao dado48,
L’art. 31 della 1150, che hai riportato, non è quello originario ma è quello attualmente in vigore, così come modificato dalla legge n.765 del 6 agosto 1967, cosiddetta “Legge ponte”
Fino a tale data, anzi fino alla data di entrata in vigore della legge ponte 01/09/1967, il testo dell’art. 31 era il seguente:

“Art. 31 - Licenza edilizia - Responsabilità comune del committente e dell'assuntore dei lavori

Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al Podestà del Comune.
Le determinazioni del Podestà sulle domande di licenza di costruzione devono essere notificate all'interessato non oltre il sessantesimo giorno della ricezione delle domande stesse.
Il committente titolare della licenza e l'assuntore dei lavori di costruzioni sono entrambi responsabili di ogni inosservanza così delle norme generali di legge e di regolamento come delle modalità esecutive che siano fissate nella licenza di costruzione.”

Saluti

Grazie per la precisazione: finora sono riuscito a trovare, tra le mie carte, solo due pubblicazioni che riportano la Legge, però successive al 1967 e, pertanto, corrette secondo la Legge Ponte.
Su una di queste (Legge urbanistica e piani di ricostruzione - Pirola 1976 di Domenico Rodella), scartabellando oggi tra le pagine, ho trovato la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici nº 3210 del 28 Ottobre 1967 che, a proposito dell'Art. 31, dice:

"L'Art. 31 della Legge del 1942, come noto, assoggettava l'attività edilizia al rilascio della licenza soltanto nei centri abitati e nelle zone di espansione previste dai piani regolatori."

Non si finisce mai di .... imparare, sommersi nel mare in tempesta della normativa italiana.
Ciao, buon lavoro.

Eh sì Claudio!
dici bene, ma in argomento non sono entrato per mancanza di tempo e, visto come si arrivati alla conclusione, vorrei precisare che il richiamo a queste disposizioni di cui avete parlato, è stato fortemente tirato in ballo con il primo condono edilizio del 1985 e qui, tirando in ballo la legge ponte, hanno creduto bene di far partire le regolarizzazioni da questa (1967) coprendo con un velo pietoso tutto ciò che era stato fatto nella ricostruzione!

e, fra l'altro, mi sembra anche una cosa corretta!

In un modo o nell'altro hanno premiato tutti quegli Italiani che dopo la guerra si sono rimboccati le maniche e hanno tirato fuori dallo zaino tutta quella buona volontà ed inventiva che li ha portati non solo a ricostruire quello che era distrutto e carente e quello che oggi schifiamo e aborriamo non curanti della storia vissuta e sofferta!

penso solo che se dovessimo per qualche ragione ricostruirla oggi l'Italia, non so fino a dove potremmo arrivare ......

chi più ne ha, più ne metta........,
perchè qualche volta è necessario fare un esame di coscienza....

cordialità

Ieri mi sono passato la mattinata su internet per trovare altri spunti che mi aiutassero a sbrogliare la questione, sono quindi arrivato alla conclusione che solo le ortofoto del periodo mi daranno ragione o meno.
Mentre di pomeriggio ho sentito un collega abbastanza ferrato in materia è mia ha confermato la vostra tesi, cioè che il mio incarico è volto solo alla stima e non alla dimostrazione della legittimità della costruzione, ma mi ha anche consigliato di inserire nella perizia che l'immobile è dichiarato ante 1/09/1967 dai proprietari e che per l'oggetto della perizia non si è ritenuto necessario effettuare altre indagini, ha anche aggiunto che l'accatastamento non è una prova della costruzione di un edificio in quanto l'edificio potrebbe essere stato accatastato successivamente. Martedi m recherò all'ufficio tecnico del comune per togliermi ogni dubbio sperando che la casa sia veramente ante 67, sperando quindi in un incarico successivo (visti i tempi di magra).


[quote]Devo però anche complimentarmi con te che che sei stato deontologicamente impeccabile nell'effettuare una indagine conoscitiva tesa a dimostrare la veridicità della dichiarazione della data di costruzione. [/quote]

grazie per il complimento ma ti assicuro che mi sono sentito dire che sono esagerato e che non dovrei farmi queste domande...forse hanno ragione o meno ma essendo alla mia prima perizia giurata mi sono andato a cercare le conseguenza scaturite da una perizia falsa e sinceramente rischiare il penale nonché la cancellazione dall'albo professionale quindi buttare all'aria tutti i sacrifici di una laurea non mi fa esaltare dalla gioia!

aleago ha scritto:

[quote]salve ragazzi

sono stato incaricato di redigere una perizia giurata estimativa per un immobile dichiarato dal notaio ante '67. [/quote]

[quote]Vorrei precisare che ancora l'immobile non è stato acquistato ma sono stato incaricato appunto di eseguire questa perizia in quanto l'immobile versa in condizioni veramente disastrose e per giustificare il prezzo di compravendita il notaio ha consigliato di realizzare una perizia giurata estimativa che tenga ovviamente conto del livello di manutenzione. [/quote]

Aleago,
come tu stesso affermi, il tuo incarico è di redigere una perizia sul valore su un fabbricato, non mi pare di capire che hai avuto anche l'incarico di accertare se la dichiarazione ante '67 sia veritiera o meno.
Per questo tipo di accertamenti (dichiarazioni mendaci in atto pubblico), reato penale, ci sono altre istituzioni, ad es. la Procura della Repubblica.

[quote]Devo però anche complimentarmi con te che che sei stato deontologicamente impeccabile nell'effettuare una indagine conoscitiva tesa a dimostrare la veridicità della dichiarazione della data di costruzione. [/quote]
Forse non è sempre così.
La domanda che mi faccio è:
è più "deontologico" andre oltre i limiti dell'incarico ricevuto (ultra petitum) o, invece, lo è di più se si rispettano tali limiti?

Io ritengo che rispettare "i limiti" dell'incarico ricevuto non solo sia più deontologico, ma è anche un obbligo di legge, se non altro per analogia a quanto disposto dall'art. 112 del c.p.c. che recita:

"Art. 112 Corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato


I. Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa; e non può pronunciare d'ufficio su eccezioni, che possono essere proposte soltanto dalle parti."

Come vedi, persino un giudice, nell'esercizio delle sue funzioni non può andare oltre il "petito", figuriamoci un "povero tecnico".


Il mio non vuole essere un suggerimento su cosa devi o non devi fare, ma soltanto uno spunto di riflessione sull'eventualità di ricadere nell'ipotesi di "ultra petita" e valutare se ci potessero essere conseguenze negative per te.

Altri pareri?

Saluti

Il prezzo che io vado a determinare, a mio parere non può prescindere dalla situazione urbanistica dell'immobile. L'irregolarità urbanistica comporta sanzioni che vanno dal pagamento di una somma in danaro al Comune, fino alla demolizione del bene, nei casi più gravi, oltre alla nullità dell'atto di trasferimento del bene viziato da grave irregolarità urbanistica. Pensate che questo non vada ad incidere sul valore dell'immobile? Detto questo, io consiglio di effettuarla la ricerca urbanistica, anche se non è richiesto. Forse non è da scomodare la deontologia professionale. Il tecnico non rischia nulla se si limita a fare il suo compito richiesto, ma, insomma, non è per niente sbagliato, per me, verificare la regolarità urbanistica del bene, anche ai fini del determinare il giusto prezzo dell'immobile. L'acquirente, una volta fatto l'atto di trasferimento di un bene viziato da illegittimità urbanistica, andrà a chiedere la nullità dell'atto ed il danno per il minor prezzo che il bene illegittimo, vanta rispetto a quello concordato. Ed il prezzo nell'atto l'ha confermato anche il tecnico incaricato.
Detto questo, non ci sono Giudici che intervengono sulla questione.

Saluti.