Salve,
il tema della mia domanda non è in linea con il forum in generale, ma considerando questo sito uno dei miei professori pongo ugualmente la domanda.

Valutando un immobile dove c'è il diritto di superficie, voi che coefficiente correttivo applichereste al valore dell'immobile?

Nel senso che non avendo la piena proprietà penso che chi vende dovrebbe vendere a meno di uno che ha la piena proprietà.

Grazie mille della collaborazione

Ci sono diversi modi per valutare fabbricati edificati su aree in diritto di superficie; se l'area è di proprietà comunale e il diritto si può riscattare divenendo pieni proprietari, io valuterei il costo complessivo (importo da versare + atto + trascrizione ....) del riscatto e lo porterei in detrazione al valore di mercato del fabbricato in piena proprietà.
Altrimenti la cosa diventa + complessa (incidenza area sul valore del fabbricato, durata residua del diritto ....) e, se vuoi ,mandami un MP.
Buon lavoro

Grazie mille barabba.
Penso di aver risolto, perchè il diritto di superficie del mio caso è di tipo perpetuo quindi ai fini della stima ritengo che non sia influente per una eventuale svalutazione, che ne dici?

Concordo, però conviene leggersi sempre l'originario contratto per capire se ci sono eventuali limitazioni che potrebbero influire.
Buon lavoro

Molto fortunosamente, cercando altro in rete, mi sono imbattuto in questo che ritengo possa essere interessante per quanti di noi abbiano clienti, o presunti tali, che abitano in case economiche popolari in diritto di superficie, con proprietà comunale del suolo.

"La legge nº 448 del 23.12.1998 stabilisce, all’articolo 31, che i comuni possano cedere in proprietà le aree comprese all’interno dei Piani di Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) che sono state assegnate in diritto di superficie.
Tutte le convenzioni già stipulate possono essere sostituite con la convenzione di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto della Legge nº 10/77, oggi art. 18 del D.P.R. nº 380/2001, per una durata pari a quella massima prevista (anni 30) diminuita del tempo trascorso tra la data di stipula della concessione del diritto di superficie e quella della nuova convenzione, dietro il pagamento di un corrispettivo.
La legge stabilisce, inoltre, che il corrispettivo delle aree è determinato dal Comune, precisando, altresì, che la trasformazione del regime di titolarità delle aree può essere effettuata, a seguito di proposta del Comune stesso, da parte dei singoli proprietari degli alloggi e loro pertinenze, per la quota millesimale di proprietà corrispondente, quindi con atti di cessione separati e non più subordinati alla decisione presa dalla maggioranza del condominio.

Ciao, buon lavoro a tutti.

Salve a tutti.

Devo procedere ad una stima particolare...e spero tanto possiate aiutarmi.

Dunque un immobile intesta ad una persona in proprietà...ma per accordi di carattere legale deve concedere l'uso vitalizio semestrale al coniuge.

Le spese sono tutte a carico della proprietà, nel senso che l'usuario ne è completamente scevro.

Come è facile immaginare è un accordo che crea problemi di conseguenza la proprietà vorrebbe liquidare economicamente l'usuario che è d'accordo in tal senso...sempre previo accordo legale.

Potete darmi cortesemente dei pareri su come procedereste in tale situazione.

Grazie....saluti e buon lavoro

Ehi ragazzi...nessuno che mi possa aiutare in questa stima..???

Coraggio... si accetta ogni tipo di riflessione

Attendo fiducioso..grazie e buon lavoro

Salve... non siate timidi...date sfogo alle vostre idee..

non posso credere che nessuno abbia in mente

quale potrebbe essere un ragionamento logico...

nemmeno i guru si fanno sentire... preoccupante

in attesa .... grazie e buon lavoro

Il tuo caso non è frequentissimo e quindi non è semplice dare indicazioni.

La teoria estimativa indica che il diritto d'uso deve essere valutato con gli stessi criteri che si adottano per il diritto d'usufrutto, tenendo conto, nel tuo caso, di 6 mesi all'anno e del fatto che le spese sono interamente a carico del proprietario, fattore quest'ultimo che va ad aumentare l'ipotetico reddito dell'usuario nei sei mesi d'uso.

Basta rileggersi un testo di estimo e un'idea te la puoi fare.

Secondo me però bisogna ragionare in modo diverso da quello che è la teoria; cerco di spiegarmi:

il proprietario ritiene penalizzante questa situazione? Valuta quanto è il danno economico che deriva dalla situazione (inteso come mancati redditi negli anni o svalutazione del bene derivante dall'impossibilità di venderlo per n anni) e quindi offre all'usuario una cifra non superiore alla quantificazione fatta, come liquidazione del diritto d'uso attualmente in essere.

Per me è la strada migliore da percorrere.

Spero di aver dato un'idea e aspetto anch'io altri pareri.

Marco