Buona sera,



mi ritrovo con un caso un po' ostico. Sapete tutti che sono arrivate le lettere da parte dell'Agenzia Entrate Territorio per recuperare qualche altro fabbricato rurale mai dichiarato.



Mi succede che effettivamente vi è un fabbricato rurale che ancora è da accatastare. Vi sono 4 intestatari che non hanno vincoli di parentela, ognuno ha la quota di ¼.



E' successo che negli anni, parliamo degli ultimi due, tre decenni, questi 4 signori, con un accordo verbale, si sono appropriati ciascuno di una porzione di questo fabbricato rurale. Così è accaduto che, un paio di loro, chiamiamoli A e B, abbia saputo conservare la struttura in modo sufficiente; al contrario altri due se ne sono disininteressati e la loro presunta porzione di fabbricato, è ormai rudere.



La situazione attuale è che, inevitabilmente i due intestari A e B sono motivati e ben disposti ad accatastare il fabbricato rurale (che subirà una modifica nella sagoma in quanto una parte è demolita); anzi, talmente motivati che sono disposti a pagare loro due tutte le spese. Un terzo proprietario, chiamiamolo C, che ha solo area di sedime ormai, non pone problemi ed è disposto a mettere le firme del caso. Il problema è il quarto proprietario, il signor D, il quale ha un atteggiamento ostile con i signori A e B e con i quali risulta già difficile poter intavolare un discorso.



Il signor D, c'è da dire che negli ultimi decenni si è totalmente disinteressato della sua quota di proprietà....tanto che A e B stanno valutando di procedere con procedura di usucapione per “acquistare” la sua quota di proprietà.



Il punto è....come procedere per accatastare il fabbricato rurale?



E' possibile accatastare anche se uno dei soggetti non è d'accordo? O comunque come ovviare al fatto che il signor D, verosimilmente non vorrà firmare il tipo mappale? Esiste una specificazione tecnica per queste situazioni?



E' percorribile la strada della lettera d'incarico, credo di no...



Spero di ricevere qualche dritta... io ho suggerito che conviene fare un tentativo di accordo con il signor D, in modo che sia disponibile a firmare il tipo mappale per poi, eventualmente cedere la propria quota con regolare atto notarile....perché se si procede con l'usucapione il rischio di esasperare gli animi e di trascinarsi per anni è reale.



Un grazie a chi mi risponderà.





Saluti.

Praticamente è un fabbricato o porzione di fabbricato diviso di fatto in 4 parti delle quali 2 in buono stato di conservazione e 2 allo stato di rudere. Le 2 porzioni in buono stato sono, di fatto, possedute da due soggetti di cui uno non ha rapporti buoni con i possessori delle 2 porzioni allo stato di rudere. In pratica invece di preoccuparsi chi possiede la propria porzione che necessita di accatastamento obbligatorio si stanno preoccupando i due possessori ai quali appartengono di fatto porzioni che non necessiterebbero di accatastamento. Il problema è che andrebbe accatastato l'intero edificio in porzioni così come di fatto divise delle quali due unità ordinarie e due unità collabenti. Non c'è nemmeno verso di poter accatastare anche la porzione del dissidente visto che non ti fa entrare nei locali. Io manderei una raccomandata al soggetto e per conoscenza al Catasto, tanto credo che i problemi delle sanzioni non esistono nel caso in esame, quindi occorre solo evitare al massimo di non superare i 3 mesi da un'eventuale ultimatum da parte del Catasto (quando e se verrà inviato in futuro). Nella stessa lettera si minaccia il dissidente di rivalersi su di lui per eventuali sanzioni, costi, ecc. anche inerenti le imposte dovute per le porzioni agibili, ecc. derivati dalla sua ostinazione a mettersi in regola. Insomma lo obbligherei a non fare lo st....

Buongiorno e grazie Ealfin per il tuo gradito intervento,

c'è un punto nella tua risposta che non riesco a capire, tu dici: "Il problema è che andrebbe accatastato l'intero edificio in porzioni così come di fatto divise delle quali due unità ordinarie e due unità collabenti."

Cioè, se ho capito bene, tu sostieni che ognuno dei 4 intestatari dovrebbe provvedere ad accatastare la propria porzione che (per accordo verbale ognuno si è scelto qualche decennio fa...)...NO, ASPETTA, CREDO MI SIA ESPRESSO MALE....

La procedura corretta di accatastamento, secondo te, sarebbe quella di accatastare l'intero edificio in porzioni....non mi è mai capitato di farlo....

Considera che nel caso in questione, rispetto alla sagoma in mappa, il fabbricato da una parte ha subito parziale demolizione e dall'altra ha subito un ampliamento....a complicare il tutto c'è anche il fatto che parte dell'ampliamento sconfina su particella di altra proprietà.



Al di là di quest'ultima complicazione...mi puoi dare una dritta su come si farebbe il tipo mappale nel caso di "porzioni di fabbricato"? Voglio dire, è sufficiente un solo tipo mappale, in cui necessita la firma di tutti i proprietari A,B,C,D? E poi si dichiarano le porzioni col il Docfa?

Oppure un tipo mappale distinto per ogni porzione? Non credo sia possibile, faccio fatica a spiegarmi come potrebbero i proprietari A e B sottoscrivere individualmente il loro tipo mappale risultando di fatto proprietari esclusivi di quella porzione ancora edificata, quando non vi è stato nessun passaggio o titolo per poter vantare la proprietà esclusiva, se non un accordo a parole.



Sono molto confuso...e come sostengo da sempre, riuscire a inquadrare nei dettagli il problema, significa aver trovato il 90% della risposta.

Se mi dai una mano anche stavolta, te ne sarei molto grato.

Un saluto e grazie.

Aristide

Dopo pranzo, ci penso ancora...

ma anche con il docfa, quando andrei a fare la planimetria di una porzione di fabbricato, che supponiamo nello stato dei fatti è goduta solamente dal proprietario A, in verità dovranno risultare intestatari tutti e 4 i proprietari.....

Sarà poi con atto notarile che verranno cedute le rispettive porzioni....è corretto?

Quindi, vediamo se può essere corretto il mio ragionamento:

1) con un unico tipo mappale accatasto il fabbricato rurale, ne modifico la sagoma (e quindi la parte demolita diventa area di corte). E' necessaria la firma di tutti e 4 gli intestatari.

2) Con due docfa, rappresento due porzioni di fabbricato e già che ci sono posso frazionare l'area di corte di circa 1700 mq generando altri due subalterni che diventeranno corte esclusiva di ogni singola porzione....operazione possibile in quanto i subalterni rimangono correlati al lotto originario.

In ottica di medio termine i possessori (a parole) delle due porzioni di fabbricato dovranno acquistare dagli altri due intestatari C e D le loro quote di 1/4.

Ma questo discorso per essere percorribile abbisogna di una negoziazione tra tutti i 4 proprietari che sia antecedente le operazioni di accatastamento, soprattutto con D, se no non ha alcun senso: infatti D potrebbe sempre dire che non è interessato a vendere la propria quota.

A e B, di fronte al diniego di D di vendere la propria quota, potrebbero decidere di iniziare la procedura di usucapione, visto che sembra che da oltre 20 anni D non si curi minimamente della sua porzione di proprietà.

Ma in quest'ultimo caso, rimane sempre il problema del tipo mappale...ossia se è possibile farlo ssenza che D apponga la firma...avrebbe senso allegare al tipo mappale una relazione tecnica spiegando le cose?

Salve

la questione è abbastanza delicata perchè se un contitolare non vuole fare niente è meglio tutelarsi da un punto di vista civilistico, quindi ti consiglio di far fare una bella lettera da un legale da inviare al sogg. D.

Con la prova dell'avvenuto invio puoi mettere a conoscenza il catasto della situazione che sicuramente ne terrà conto nelle sue successive verifiche.

Se invece non si procede a fare niente, il catasto procederà come sua intenzione, e cioè provvederà d'ufficio al censimento con spese e sanzioni (perdendo di fatto i contribuenti il regime di ravvedimento operoso) a totale carico degli inadenpienti.

Saluti cordiali



P.S. dimenticavo, la lettera d'incarico del dm 701 non prevede il caso di contenzioso fra le parti, pertanto sarebbe molto rischioso un suo uso ai fini del tipo mappale.

Grazie Simba,

si pensava già di inviare al proprietario D una raccomandata, a questo punto gli si potrebbe allora far anche presente che, a causa del suo diniego all'apporre la firma sul tipo mappale (che gli costerebbe zero euro), ci si rivolgerebbe all'Ufficio Tecnico dell'Agenzia facendo presente che è solo lui che si oppone e a quel punto si potrebbero avere due ipotesi:

o l'Ufficio autorizza in un certo qual modo a effettuare il tipo mappale con allegata una relazione tecnica oppure l'ufficio agirà eseguendo il tipo mappale in proprio e facendo pagare tutte le spese all'intestatario D (anche se mi sembra troppo snello il ragionamento).



Ma la raccomandata è il punto di partenza, anche se non si parla di rivolgersi ad avvocati.

Se io ho in comproprietà quattro unità divise bonariamente delle quali due sono state ristrutturate (come hanno fatto non lo so visto che le richieste di approvazione dei progetti li devono firmare tutti i proprietari) e due sono pericolanti, io sono e sarò sempre responsabile di qualsiasi danno, uso improprio, sanzioni, ecc. che riguardino tutte e quattro le unità. Nel 2017, pur avendo qualche cliente con situazioni paradossali simili, non capisco come si può ancora mantenere dette proprietà indivise, come si può locare dette unità, come si può eseguire lavori edili importanti su di esse, ecc. . Torniamo al tuo caso. Il tuo cliente è obbligato ad accatastare (in solido con gli altri comproprietari) tutte le unità del fabbricato, anche quelle in ampliamento (sulla corte comune credo). Se l'ampliamento ha sconfinato su una particella a diverso possesso a mio avviso detto ampliamento deve essere trattato con Pregeo e Docfa a parte (per intenderci se trattasi di mezza stanza da una parte e mezza da un'altra con un Pregeo e Docfa accatasti la prima metà stanza, con l'altro Pregeo e Docfa accatasti la residua metà). Nelle comproprietà vi sono precisi obblighi e responsabilità anche penali. Ad esempio se il possessore di fatto affitta (in nero di sicuro) un appartamento ad uno che all'insaputa si scopre essere un collezionista di armi illegali o un trafficante e/o spacciatore di droga, puoi stare sicuro che gli altri possessori ci passano i guai. Qualche anno fa tre fratelli residenti oltre oceano non volevano stipulare un affitto regolare del loro appartamento (non distante dal mio studio) ad una giovane coppia di fatto. Dopo mie insistenze hanno ceduto ai miei consigli. Ebbene il maschio della coppia di fatto deteneva armi illegali nell'appartamento ed è tuttora in carcere (credo) per presunta accusa di omicidio effettuato (se) però fuori ovvero in un Comune molto lontano dal luogo in cui è ubicato l'appartamento. I miei clienti mi hanno ringraziato e si sono salvati esibendo ai carabinieri il contratto di affitto.