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TABELLA MILLESIMALE |
lolli1982
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Ciao a tutti, mi trovo a redarre la tabella millesimale (proprietá, scala/ascensore, riscaldamento) di un condominio con 12 app con relative pertinenze e garage chi singolo chi doppio. composto da piano interrato terra 1.P e 2.P. 2 vani scala e due ascensori Mi vengono alcuni dubbi sulle tabelle ad "uso": 1. millesimi di riscaldamento. i condomini hanno giá concordato che il costo per il riscaldamento si baserá 20% in base alla proprietá e 80% alla letture delle contacaolrie in dotazione ai singoli alloggi. La parte del 20% di proprietá deve includere anche le pertinenze non riscaldate?? ad esempio giardini, terrazze, cantine? 2. millesimi di scala/ascensore (50% altezza piano) partirei con piano interrato coeff 0 e via via gli altri. La quota Garage influirebbe solo per la metá di proprietá.. nel caso partissi da coefficiente 1 per il piano garage il piano terra sarebbe sicuramente penalizzato. Mi sembra che di norma la partenza dell'ascensore dovrebbe essere "0" grazie per le indicazioni!! Luca
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totonno
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Ciao Luca. Grande e interessante argomento il tuo! 1. Quando si dice in base alle proprietà vuol dire generalmente che il 20% va ripartito in proporzione ai millesimi di proprietà generale (quelli in tabella A). Per avere però sicurezza su cosa ha deciso la volontà dell'assemblea condominiale basta contattare l'amministratore o il condomino più rappresentativo nel caso di assenza del condominio per avere chiarimenti. Se chiedono a te decidi la cosa più giusta, indicandola in relazione. 2. No, così penalizzi quelli con gli immobili al primo terra che non utilizzano l'ascensore per accedere alla loro unità. IL piano sottosuolo è un piano primo rovesciato. Nella ripartizione del 50% in base all'altezza dal suolo occorre considerare come piano anche il piano sottosuolo che contribuisce all'importo totale di altezza del fabbricato intero. Saluti. 
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Mauro821
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Aggiungerei che i millesimi di proprietà devono essere riferiti al volume riscaldato dei singoli alloggi, quindi al netto di pertinenze aperte e non riscaldate.
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totonno
(GURU)
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Non è così matematico. In linea di massima son d'accordo, ma se il condominio mi dispone di ripartire le spese di riscaldamento in proporzione ai millesimi di proprietà bisogna vedere quali accessori ho considerato per determinare i millesimi delle unità riscaldate in tabella A, anche quegli accessori non riscaldati, devo considerare, come i balconi. Ripeto io farei decidere ai proprietari. Questo 20% sono le spese fisse inerenti la manutenzione della caldaia condominiale. Il valore dell'impianto èdeve essere suddiviso in quota parte di millesimi di proprietà generale delle unità riscaldate e dei loro accessori diretti considerati per la redazione della tabella A. Saluti.
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mordicchio
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Io prima darei una bella lettura a TUTTI gli atti di provenienza; - poi redigerei una tabella millesimale con validità di bozza, per avere una prima idea di massima e far saltar fuori le zone grigie; - poi organizzerei una riunione fra tutti i condomini per esporre le metodologie di valutazione, e tutti i problemi e i dubbi emersi, e far decidere loro in proposito; - correzione tabelle millesimali in base alle indicazioni ricevute; - convocazione assemblea per approvazione; - fattura; - incasso (forse). Mordicchio.
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lolli1982
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Intanto grazie a tutti per l'interesse. Mio parere, la quota 20% dovrebbe essere tenere conto della superficie riscaldata... Se vado a vedere la norma... intende la quota di proprietá.... Argomenteró nella relazione e faró decidere ai condomini come dice giusto mordicchio. Intendo non uscare i volumi in quanto tutti hanno la stessa altezza netta per cui é tutto proporzionale... per TOTONNO - Per le spsese di manutenzione della caldaia... (ordinarie o straordinarie) pensavo andassero comunque ripartite alle proprietá generali...tabella "A". Anche se, a pensarci uno che ha giardino terrazze cantine o quant'altro non influisce certo sull'usura della caldaia... sono combattuto anche su quello... c'é qualche cosa che norma questo aspetto? grazie!
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pitagora74
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"Mauro821" ha scritto:
Aggiungerei che i millesimi di proprietà devono essere riferiti al volume riscaldato dei singoli alloggi, quindi al netto di pertinenze aperte e non riscaldate. Mi sfugge qualcosa del ragionamento ....... perchè escludere le pertineze esterne ???? i millesimi di proprietà ne tengono conto per quota (o per coefficiente); intendo dire che l'unità va considerata così come è compresa anche delle superfici non riscaldate ... se presenti
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lolli1982
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"totonno" ha scritto: 2. No, così penalizzi quelli con gli immobili al primo terra che non utilizzano l'ascensore per accedere alla loro unità. IL piano sottosuolo è un piano primo rovesciato. Nella ripartizione del 50% in base all'altezza dal suolo occorre considerare come piano anche il piano sottosuolo che contribuisce all'importo totale di altezza del fabbricato intero. Saluti. In merito al secondo punto... leggendo e informandomi non c'é molta chiarezza sul 50% in base al piano. Se leggo il codice civile il piano con quota "0" dovrebbe essere il piano terra.. anche perché l'uscita principale della casa é al piano terra e non dai garage. A far bene é come dici tu il piano cantina dovrebbe essere un primo piano rovesciato.. Quello che mi turba é che ogni appartamento ha una pertinenza al piano interrato (cantina) dovrei rapportarla separatamente per la tabella vano scala/ascensore? sono molto perplesso..
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totonno
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Luca, se mi dai un pò di tempo posso fare una simulazione. Saluti.
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Mauro821
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"pitagora74" ha scritto: "Mauro821" ha scritto:
Aggiungerei che i millesimi di proprietà devono essere riferiti al volume riscaldato dei singoli alloggi, quindi al netto di pertinenze aperte e non riscaldate. Mi sfugge qualcosa del ragionamento ....... perchè escludere le pertineze esterne ???? i millesimi di proprietà ne tengono conto per quota (o per coefficiente); intendo dire che l'unità va considerata così come è compresa anche delle superfici non riscaldate ... se presenti Il codice civile è chiaro: ciascuno deve pagare in proporzione per l'uso che fa della cosa comune. Un terrazzo non usufruisce della caldaia, un box nemmeno, una cantina neanche.
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totonno
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"Mauro821" ha scritto:
Il codice civile è chiaro: ciascuno deve pagare in proporzione per l'uso che fa della cosa comune.
In proporzione a cosa, Mauro ?
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lolli1982
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"totonno" ha scritto: Luca, se mi dai un pò di tempo posso fare una simulazione. Saluti. Certo! Su un condominio di 12 app. PC PT 1°P 2°P usare uno o l'altro principio c'é molta differenza... Un'altro punto per me "caldo" é secondo me il calcolo delle superifici virtuali dei box/cantine. Applicando come base il decreto ministeriale associo i vari coefficienti Prospetto-orientamento-lumin piano ecc ecc... nelle parti di appartamento.. ma quando si arriva nell'interrato i vari coefficienti Orient. Lumin. Prospetto valgono per il decreto "0,75" in quanto interrati e privi di luce... É anche vero che il decreto non fa riferimento a Box auto... Come vi comportate solitamente in questi casi? secondo me si corre il rischio di far "pesare" troppo o troppo poco gli ambienti interrati (Garage) grazie, Luca
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totonno
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Dunque. Quando tu fai riferimento alla destinazione di una unità immobiliare della quale stai calcolando la superficie virtuale, per rapportarla con le altre unità del fabbricato devi per forza applicare il coefficiente di utilizzazione oppure quello di destinazione. I coefficenti che tu applichi (prospetto, orientamento, luminosità, piano etc..) non devono sovrapporsi tra loro, nè annullarsi. Tu invece stai applicando ad esempio il coefficiente di prospetto considerando insieme anche quello di destinazione. E' sbagliato. Il coefficiente di prospetto come quello di luminosità e gli altri vanno presi tenendo conto solo ed esclusivamente di quell'aspetto in base ai quali sono stati scelti. Per esempio il coefficiente di oriantamento tiene conto esclusivamente sull'esposizione rispetto ai punti cardinali delle pareti esterne finestrate dei vari locali dell'unità immobiliare senza tener conto degli altri coefficienti da applicarsi compreso quello di destinazione o di utilizzazione. Pertanto se l'unità è un box o una abitazione questo è ininfluente ai fini della luminosità, dell'orientamento ecc.. Devi cioè considerare solo ed esclusivamente i dati orientamento che esprimono solo quella specifica caratteristica fisica. Consiglio Importante è la scelta dei coefficienti dopo il rilevo dell'edificio. Bisogna applicare un numero di coefficienti non troppo elevato perchè a volte qualcuno si sovrappone ad altri causando anche il loro annullamento o la loro duplicazione portando a valori di superficie virtuale sballata. Ad esempio applicando il coefficiente di orientamento difficilmente io utilizzo anche quello di prospetto, oppure se scelgo il coefficiente di destinazione, difficilmente inserisco anche quello di utilizzazione. Ecco i coefficienti che io in genere utilizzo per un edificio ordinario: 1_altezza di piano (per edificio cono senza ascensore) 2_luminosità 3_orientamento 4_destinazione Per i box auto il coefficiente di destinazione che utilizzo è (con abitazioni di coeff. 1.00) : 0,55 interni al fabb 0,45 esterni al fabb Saluti
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lolli1982
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"totonno" ha scritto: Dunque. Quando tu fai riferimento alla destinazione di una unità immobiliare della quale stai calcolando la superficie virtuale, per rapportarla con le altre unità del fabbricato devi per forza applicare il coefficiente di utilizzazione oppure quello di destinazione. I coefficenti che tu applichi (prospetto, orientamento, luminosità, piano etc..) non devono sovrapporsi tra loro, nè annullarsi. Tu invece stai applicando ad esempio il coefficiente di prospetto considerando insieme anche quello di destinazione. E' sbagliato. Il coefficiente di prospetto come quello di luminosità e gli altri vanno presi tenendo conto solo ed esclusivamente di quell'aspetto in base ai quali sono stati scelti. Per esempio il coefficiente di oriantamento tiene conto esclusivamente sull'esposizione rispetto ai punti cardinali delle pareti esterne finestrate dei vari locali dell'unità immobiliare senza tener conto degli altri coefficienti da applicarsi compreso quello di destinazione o di utilizzazione. Pertanto se l'unità è un box o una abitazione questo è ininfluente ai fini della luminosità, dell'orientamento ecc.. Devi cioè considerare solo ed esclusivamente i dati orientamento che esprimono solo quella specifica caratteristica fisica. Consiglio Importante è la scelta dei coefficienti dopo il rilevo dell'edificio. Bisogna applicare un numero di coefficienti non troppo elevato perchè a volte qualcuno si sovrappone ad altri causando anche il loro annullamento o la loro duplicazione portando a valori di superficie virtuale sballata. Ad esempio applicando il coefficiente di orientamento difficilmente io utilizzo anche quello di prospetto, oppure se scelgo il coefficiente di destinazione, difficilmente inserisco anche quello di utilizzazione. Ecco i coefficienti che io in genere utilizzo per un edificio ordinario: 1_altezza di piano (per edificio cono senza ascensore) 2_luminosità 3_orientamento 4_destinazione Per i box auto il coefficiente di destinazione che utilizzo è (con abitazioni di coeff. 1.00) : 0,55 interni al fabb 0,45 esterni al fabb Saluti Intanto grazie per la risp. é molto chiaro che i vari coefficienti non devono sovrapporsi e a quanto ho capito il tuo pensiero per i locali interrati devo considerate esclusivamente il coefficiente di destinazione! in quanto il coeff. di destinazione implica giá la riduzione prospetto luminositá ecc.. ecc... non deve essere neanche considerato il coeff. di piano? nemmeno per le cantine? grazie!
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totonno
(GURU)
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Scusa mi son spiegato male. Per i box devi usare tutti i coefficienti scelti. Per cui se un box è senza finestre perchè interrato avrà un coefficiente 0,88 oltre a tutti gli altri coefficienti da utilizzare. Schema semplificato utilizzando i soli coefficienti destinazione e luminosità. Per capire. N. UI__Destinazione _Sup. reale_Coeff. destinazione_coeff luminosità (K)_Sup virt. 1_____Abitazione____100mq.________1,00___________0,95______________95,00 2_____Box auto______25mq._________0,55__________0,88(senza fin)____12,10 Saluti.
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