Buongiorno,

vorrei scambiare due parole sulla questione dei requisiti tecnici e catastali per gli immobili che possono ottenere le agevolazioni prima casa soprattutto in merito al requisito di superficie.



in previsione di prossima vendita e previa regolare pratica edilizia, si provvede alla fusione di 2 unita' immobiliari aventi cat A/3 e A/2, ottenendo una unità Cat A/2 di 10,5 vani.

A fusione avvenuta, se si considera la sola superficie utile, escludendo la soffitta si ottiene una superficie utile di 186,00 mq.

Superficie inferiore ai 240,00 mq previsto dall'articolo 6 del DM 2 agosto 1969.

Ma la superficie lorda della nuova unità è ben superiore ai 240 mq anche se si esclude la soffitta e questo lo dico perché, leggendo in Internet, ho scoperto che ALCUNI ANNI FA, una sentenza del tribunale di Roma, forse in 1 grado, aveva specificato che la superficie da considerare era quella lorda e non quella utile.

Mi era venuto un sobbalzo!

Ho fatto le mie belle ricerche e appreso delle novità introdotte a partire dal 1 gennaio 2014 e quelle del decreto semplificazioni fiscali n. 175 del 21 novembre 2014.

Leggendo la circolare Agenzia Entrate n 2/E del 21 Febbraio 2014, mi sembra di aver capito che per le cessioni non soggette a Iva, il solo requisito tecnico catastale per poter considerare l'abitazione non di lusso e quindi poter accedere alle agevolazioni prima casa è quello che l'immobile non debba ricadere nelle CATEGORE A/1, A/7 e A/8.

In questa situazione viene meno IL LIMITE DELLA SUPERFICIE di 240 mq previsti dal DM 2 agosto 1969 all'articolo 6.


Per le cessioni soggette a Iva, fino all'introduzione del decreto semplificazioni fiscali n. 175 del 21 novembre 2014 continuavano ad applicarsi le limitazioni del DM 1969, mentre successivamente ad esso, si è equiparata la regola di guardare unicamente alla categoria catastale.


La mia domanda è:

Ho compreso bene?

In sostanza se fino a due anni fa, potevi avere una unità A/2 che arrivava a superare i 240,00 mq di superficie utile, automaticamente veniva considerata abitazione di lusso stante l'applicazione dell'articolo 6 Dm 1969.

Mentre oggi, stante il prevalere di tutte le caratteristiche tecniche dell'immobile che lo portano a essere classato cat A/2, il superamento del limite di 240 mq non è più condizione che impone l'applicazione dell'articolo 6.

Grazie.

Aristide

Per quanto ne ho capito io, la sentenza, indica ricadenti fra le abitazioni di lusso quelle che superano i 240 mq lordi, esclusi balconi, terrazze,cantine soffitte e posti macchina.

Le categorie che citi sono già per se di lusso, le altre lo diventano dal punto di vista fiscale se superano i 240 mq lordi, come sopra ti ho riportato.

Perciò in questo caso è il commercialista o il notaio che le trattano come di lusso, conoscendo le caratteristiche dell'uiu.



Se poi si richiedono le agevolazioni come non fosse di lusso, ma dal controllo dell'agenzia emrge che date le caratteristiche è di lusso, non ho idea di cosa possa capitare.

Io l'ho capita così.



Saluti

Grazie Bioffa69,

ma tu sai la data di quella sentenza? Non è che è precedente il 1 gennaio 2014?

Mi sembra che tu stia dicendo che, se un A/2 superasse i 240 mq lordi (senza soffitte, ecc..) dal punto di vista fiscale diventebbe un'abitazione di lusso?

Ma questa interpretazione mi sembra vada a scozzare totalmente le novità introdotte coi i riferimenti legislativi degli ultimi due anni che riportavo nel post in partenza.



VOGLIO DIRE QUESTO CIOE':

se nel mio caso ho un' immobile che a fusione avvenuta è vero che ha una consistenza di 10,5 vani, e che ha anche circa 300 metri di corte esclusiva, ma è pur sempre un'immobile costruito 50 anni fa, col tetto in assito e legno, senza coibentazione, con attestato di prestazione energetica G, serramenti e infissi da rifare. Presenza di un solo bagno.

Se ho capito la tua riflessione, il mio immobile dal punto di vista fiscale, superando i 240,00 mq di superficie lorda (e nemmeno si considea più quella utile prevista nell'articolo 6!!) andrebbe a ricadere nelle abitazioni di lusso e non potrebbe consentire l'applicazione delle agevolazioni prima casa?

Scusami ma lo trovo un pò assurdo....

Ed è anche assurdo un'altra cosa, lo studio notarile con cui ho a che fare, da me contattato, non ha sapuito darmi nessuna risposta.

Lo dico senza nessuna superbia, ma si può affermare che sul solo aspetto catastale, un geometra, privo di laurea, possa saperne di più di un commercialista, o dello staf di uno studio notarile?

https://www.idealista.it/news/finanza/...

Che ne dite?

http://biblus.acca.it/agevolazioni-pri...

Qui una sentenza della Corte di cassazione del 2016 chiamata ad esprimersi su un ricorso relativo ad una sentenza del 2012.

Ma leggetelo tutto, soprattutto le ultime righe.



Nel secondo link si parla di una sentenza del 2016 della Cassazione, che ribadisce l'applicazione dell'articolo 6 del Dm 2 agosto 1969 ossia il limite dei 240 mq di superficie utile. Ma in questo caso la Corte andava ad esprimersi su un atto di accertamento riferito all'anno 2003.

https://www.idealista.it/news/finanza/...

Aristide

Scusate se intervengo ancora, ma voglio condividere il "frutto" della mia ricerca in rete.





Filo diretto con il notaio Minussi



Quando spettano

le agevolazioni «prima casa»?



Il notaio Daniele Minussi risponde ai quesiti dei lettori.







Ho acquistato nel marzo 2014 da un’impresa un

villetta destinata ad essere la mia prima casa con le

agevolazioni fiscali previste dalla legge. L’Agenzia

delle Entrate mi ha notificato un avviso con il quale

pretende il pagamento delle imposte in misura

piena perché, secondo loro, la casa ha una superficie

superiore a 240 metri quadrati e dunque

deve essere considerata “di lusso”. Hanno ragione?







Prima di rispondere al quesito occorre chiarire che le



agevolazioni “prima casa” (che consistono nel pagamento



dell’imposta di registro nella misura del 2%



invece che del 9% oppure, quando a vendere è un



costruttore, nel pagamento dell’IVA del 4% invece che



del 10%) spettano quando ricorrono precise condizioni,



tra le quali spiccano le caratteristiche dell’abitazione.







Prima del giorno 1 gennaio 2014, ai fini delle agevolazioni,



la casa non doveva avere caratteristiche “di



lusso” secondo il D.M. 2 agosto 1969.







Tale normativa individuava, tra i requisiti che determinano la qualificazione



“di lusso” la superficie dell’immobile quando



è unifamiliare e supera i 200 metri avendo un'area di



pertinenza estesa almeno sei volte la superficie coperta



dalla costruzione oppure quando, pur non essendo



unifamiliare, abbia una estensione maggiore di



240 metri quadrati.







Dopo il 1 gennaio 2014 è intervenuta



una modificazione importante: le agevolazioni



risultano spettare a condizione che la porzione immobiliare



acquistata non rientri nelle categorie catastali



A/1, A/8 o A/9.







Cosa significano tali sigle? Per A/1 si



intende una abitazione di tipo signorile in zone di pregio



con caratteristiche superiori, A/8 sono le ville, con parco



e/o giardino, in zone di pregio con caratteristiche di



livello superiore, infine con A/9 si identificano i castelli o



palazzi con pregi artistici o storici.



Dunque si prescinde dal fatto che l’abitazione possieda o meno caratteristiche



di lusso, accertamento che dava il via ad infinite discussioni: quello che conta è unicamente che essanon sia qualificata catastalmente come rientrante nelle



categorie sopra riportate.







E qui iniziano le complicazioni.



Infatti il legislatore non ha coordinato la disciplina



delle varie imposte. Mentre la modifica è stata



introdotta nel testo unico dell’imposta di registro (giusto



per capirci: quella che regola i trasferimenti effettuati



tra privati), ci si è “dimenticati” di introdurre un



analogo aggiornamento nella legislazione dettata per



l’IVA (cioè l’imposta che regola i trasferimenti dal costruttore



al privato).







Dunque per le vendite da impresa



era rimasta in vigore la vecchia legge. In altre parole,



una villetta di 250 metri quadrati censita come A7/ non



sarebbe stata acquistabile fruendo l'agevolazione "prima



casa" se comprato da un’impresa costruttrice, mentre



avrebbe potuto beneficiare delle predette agevolazione



acquistato da un privato (in quanto applicabile



l'imposta proporzionale, non essendo accatastato come



A1, A8 o A9).







Soltanto dal 13 dicembre 2014, in



esito all’emanazione del d.lgs. 175/2014, il n. 21 della



Tabella A Parte II, allegata al Dpr 633/1972, è stato



allineato alla legge sull’imposta di registro, eliminando



il riferimento al Dm del 2 agosto 1969 e sostituendolo



con quello alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.







E allora? Come poter rispondere al quesito del lettore? Al



riguardo il principio generale sarebbe quello secondo il



quale “tempus regit acutm”, vale a dire che un caso



pratico è disciplinato dalla legge che vige nel momento



in cui esso si presenta. Però è chiaro che, così ragionando,



l’ingiustizia sarebbe massima: in fondo qui è



stato il legislatore a “sbagliarsi” non adeguando la



normativa IVA ai nuovi requisiti, cosa che è stata fatta



tardivamente.







Al riguardo anche la successiva circolare



n.31 emanata dall’Agenzia delle Entrate però non ha



autorizzato alcuna deroga rispetto al principio sopra



esposto. Una recente decisione della V sezione della



Cassazione (Cass. Sez.V 13235/2016) offre tuttavia una



“scappatoia” interessante. Se da un lato è vero che



non spettavano le agevolazioni “prima casa”alla villetta



acquistata dal costruttore prima del 13 dicembre 2014



con atto sottoposto ad IVA e superiore a 240 metri



quadrati, è anche vero che il provvedimento con il quale



il Fisco ha comunicato la decadenza dai benefici fiscali



costituisce una vera e propria sanzione. In tema di



sanzioni fiscali però l’art.3 del d.lgs. 472/1997 estende



il principio del “favor rei”(tipico del diritto penale) anche



al campo tributario. In virtù di questa regola, se sopravviene



una legge sanzionatoria più favorevole al



“colpevole” in corso di processo si applica questa



normativa migliorativa anche se il fatto è accaduto sotto



il vigore della legge più rigorosa. Ecco dunque pronta la



soluzione: basta che il procedimento non sia stato



ancora definito per poter godere di questa opportunità,



come suggeriamo di fare al nostro lettore.

Mi intrometto nella discussione per proporre un uleriore elemento di riflessione: all'attualità la presentazione di una uiu con denuncia Docfa avente superficie superiore ai canonici 240 mq previsti dal DM 1969 dovrebbe prevedere giocoforza l'assegnazione di una delle categorie correlabili secondo le ultime modifiche legistaltive (vedasi cat. A/1-A8-A/9) per identificare che l'u.i.u. trattata presenta i cosidetti requisiti di lusso. Trattandosi di denuncia con classamento "proposto" probabilmente verrà assegnata dal tecnico e dalla parte una categoria "ordinaria" non ricadente su quelle appena menzionate. Nei successivi 12 mesi dovrebbe essere l'ADE stessa a verificare ed eventualmente rettificare la categoia riportandola in quelle di competenza? Di fatto il DM 1969 risulta ancora valido e non abrogato...

Se si verificasse tale circostanza il guaio sarebbe già creato e peggiorato se nel frangente la parte avesse già provveduto con una stipula verso terzi per la cessione dell'immobile con una categoria proposta e definibile non di lusso.... Solo in un contesto di categoria confermata e validata e trascorsi i 12 mesi si dovrebbe essere più tranquilli.