Buongiorno a tutti,

sono a chiedere cortesemente il vostro aiuto e i vostri preziosissimi chiarimenti.

Questi gli antefatti.

Un lotto di 260mq venne edificato nel 1957, metà del suolo è occupato dall'area di sedime del fabbricato di tre piani fronte strada, i rimanenti 130mq da un cortile interno di proprietà esclusiva, acquistato con regolare rogito, del condomino al 2° piano con vincolo di destinazione a area cortilizia dell'intero fabbricato.

Morto il proprietario dell'appartamento al 2° piano nonché del cortiletto, gli eredi vengono contatti dal proprietario a Piano terra interessato all'acquisto del solo cortiletto. Le parti trovano autonomamente l'accordo sul prezzo della eventuale compravendita.

Senonché per variazioni d'ufficio su tipi mappale pregressi, nel frattempo il cortiletto era divento un Ente Urbano, perciò privo di intestati e quindi né inseribile in successione né volturabile.

Ricevuto l'incarico degli eredi, ottengo il "passaggio" al CF tramite DOCFA con causale in "unità afferenti con intestati "-"ALTRO" - "IDENTIFICAZIONE DI AREA URBANA" allegando l'elaborato planimetrico a identificazione dell'area urbana F/1.

La successione del cortiletto come la voltura automatica, divenuto area F/1 con intestati, vanno a buon fine, come valore dell'area nella denuncia ho consigliato di inserire quello pattuito tra le parti che figurerà nel successivo rogito.

Il notaio, scelto dall'acquirente, nella bozza dell'atto identifica stranamente l'area F/1 colorando la particella dell'estratto di mappa quale allegato, mi domando perché considerato che l'unità è censita al Fabbricati e c'è l'elaborato planimetrico quale identificativo univoco dell'area F/1?

Il problema insormontabile è l'insistenza circa la necessità di una perizia che determini il valore dell'area urbana di 130mq perché dal CDU risulta edificabile.

In effetti il CDU riporta che la zona è ricompresa in Tessuto Urbano di recente formazione, in Ambiti contaddistinti da un disegna urbano riconoscibile incluso in Tessuti urbani a cortina, ecc., ma la volumetria effettivamente edificabile sul cortiletto di 130 è praticamente pari a zero se si considera la superficie fondiaria del lotto iniziale.

Peraltro c'è anche da considerare il vincolo di destinazione a area cortilizia e, a mio avviso, nessuna plusvalenza perchè le imposte di successione (valore di acquisto) sono state pagate sul valore che verrà riportato nel rogito.

Il tecnico delle studio notarile propone di riferirsi ai calcoli ai fini Ici/Imu, a parte che le aree F/1 non hanno rendita e che l'evoluzione naturale sarebbe di graffare il cortiletto con l'appartamento a piano terra, le tabelle comunali prevedono in zona 800 €/mq, 800x130=104.000€ una follia!!

Il venditore vorrebbe da me la stima, ma in che modo posso procedere?

Veramente grato

Credo che la perizia di stima possa comunque essere redatta.

Naturalmente dovrai esplicitare che pur trattandosi di un'area edificabile, la sua potenzialità edificatoria è pari a zero poichè l'intera voluetria esprimile ha dato origine al fabbricato esistente, così potrai staccarti dal valore tabellare IMU.

L'area in effetti non costiuisce un "lotto edificabile" ma una pertinena scoperta dell'U.I., al piano secondo.

Il valore da attribuire (pari al valore di compravendita) nassce dal beneficio in termini di cortile scoperto che l'unità a piano terra ne trarrà nel momento in cui la stessa area cotituirà sua pertinenza esclusiva

buongiorno,

Nei rogiti per le categorie F/1 non si allega il CDU.

Nel caso di specie non si può parlare di suolo edificatorio, nel tuo caso la potenzialità edificatoria è 0. Devi fare una perizia è spiegare la storia (urbanistica) del lotto. devi determinare il valore del suolo nudo.

Valore ai fini IMU: valore del terreno edificatorio di €. 800/mq? sei sicuro di questo valore????

Per curiosità che indice di edificabilità ha, quale è il prezzo medio di vendita di un appartamento a mq.

Il rogito è stato finalmente stipulato, rispondo sia a geomarino che a st-topos.

Con riguardo alla perizia, come consigliato anche da geomarino, ho verificato la capacità edificatoria del cortile in quanto appartenente al lotto funzionale di 260 mq, calcolando la differenza fra la capacità edificatoria complessiva risultante dall’applicazione dell’Indice di edificabilità Territoriale all’intero lotto funzionale e quella relativa alle costruzioni esistenti che già esistono sullo stesso lotto raggiungendo il risultato che la capacità edificatoria è pari a zero.

Per il giudizio di stima, pari al valore di compravendita, ho moltiplicato il prezzo medio di mercato riportato dall'Osservatorio OMI per la zona per un coefficiente di perequazione 0,15 per i giardini di appartamento, ottenendo una ottima coincidenza con il prezzo effettivamente pattuito dalle parti.

Per quanto mi risulta, nella compravendità di terreni il CDU, pena la nullità dell'atto, va sempre allegato sussistendo delle potenziali plusvalenze e comunque era tassativamente richiesto dal notaio.

.... 800 €/mq è il valore per quella zona, peraltro è una delle meno care, riportato nella tabella dei valori delle aree fabbricabili del Comune di Milano.

Grazie, saluti.