Salve a tutti,
possiedo una piccola villetta su due livelli (piano terra e primo piano) che è la mia prima ed unica casa.

In passato i due piani appartenevano a persone diverse e ancora oggi corrispondono a distinte unità catastali A/2. Poiché il mio comune non mi consente di considerare come "prima casa" due distinte unità, su consiglio del mio geometra, ho deciso di richiedere la fusione delle stesse.

Attualmente il geometra sta predisponendo la nuova planimetria unificata e mi ha chiesto se desidero aggiungere il sottotetto con annesso terrazzo/lastrico di copertura, visto che nelle vecchie planimetrie catastali non era riportato. Vorrei precisare che questo sottotetto è abbastanza alto (2 metri al centro, 1 metro ai lati) e che la terrazza/lastrico (priva di ringhiera) che copre un paio di stanze è di almenno 30 mq. Tuttavia per accedere a quest'ultimo livello della casa non esiste alcuna scala fissa o botola, per cui devo salirvi come farebbe un pompiere, con una lunga scala di alluminio appoggiata sul balcone del primo piano. In pratica ci sono salito solo per sistemare l'antenna e la parabola.

Il mio geometra è molto giovane, diciamo pure alle prime armi, e non ha saputo spiegarmi bene quali conseguenze scaturirebbero dall'inserimento in planimetria del tetto con relativo terrazzo/lastrico. Pertanto mi/vi chiedo:

- al sottotetto+terrazzo verrebbe attribuito un distinto subalterno rispetto all'abitazione? Non vorrei pagare l'ICI per un bene cui non posso neanche accedere direttamente...

- nel caso di un unico subalterno per abitazione, sottotetto e terrazzo di copertura, aumenterebbe la rendita catastale, la categoria o altri dati catastali?

- con il sottotetto e il terrazzo, aumenterebbe la superficie ai fini TARSU?

Soprattutto, non ho ben capito quali sarebbero gli svantaggi nel caso nella piantina ci si "dimenticasse" del sottotetto/terrazza. In fondo nell'atto di compravendita è ben precisato che io acquisto i due appartamentini con relativo sottotetto e lastrico di copertura. E' proprio necessario riportare il tutto in planimetria?

Grazie a tutti in anticipo.

Io mi andrei a cercare il preciso significato di sottotetto e terrazza. Per me come li hai descritti non sono nè uno nè l'altro. La porzione di volume sotto il tetto non è utilizzabile come sottotetto praticabile e svolge funzione mera di intercapedine d'aria atta ad isolare termicamente l'immobile all'ultimo piano, quindi è una sorta di "impianto" a servizio della casa per renderla più confortevole. Per il lastrico solare, stesso simil discorso, non avendo ringhiera ai bordi e neanche accesso se non da scala esterna, non deve essere, per me, dichiarata come terrazza.
Un domani volessi eseguire lavori per utilizzare l'intercapedine o il lastrico solare come sottotetto praticabile e terrazza allora procederai al progetto in comune e alla fine dei lavori all'accatastamento del nuovo ampliamento.
Ti consiglio comunque di parlare con il giovane collega che nonostante tutto sta facendo i tuoi interessi proponendoti il suo pensiero. Molti adottano questo procedimento per aumentarsi automaticamente la superficie come per magia, illudendosi che una rappresentazione catastale tolga ogni dubbio sulla legittimità dell'intervento e sulla proprietà del sottotetto e vendere così il tutto a prezzo maggiorato. Aggiungo che l'ampliamento essendo tale influirà sulla consistenza dell'immobile e quindi sulla rendita, ma rimarrà una unica UI con l'abitazione prima casa e quindi per ora non sarebbe soggetta ad ICI (a patto che l'UI rimanga in categoria A2).

Saluti

Il sottotetto è un "volume tecnico" e comunque non va censito perchè inaccessibile; lo stesso dicasi per il lastrico solare: quindi non vanno censiti al Catasto Fabbricati.

N.B.: la scala a pioli non è considerata una scala idonea per una corretta accessibilità dei locali, ai fini fiscali.

Buon lavoro

Buongiorno.

Il sottotetto andrebbe eventualmente fuso con l'abitazione e incrementerebbe leggermente la rendita, mentre il lastrico solare è una nuova unità a se stante (senza rendita).

Considerato che sono inaccessibili e da come li descrivi più che un sottotetto e un lastrico solare sembrano un intercapedine e una copertura piana...bisognerebbe vedere la concessione edilizia come li identifica.

Saluti

Salve,
innanzitutto grazie per le risposte precise ed argomentate. Oggi telefonerò al geometra e gli dirò di ignorare sottotetto e lastrico nella piantina. Come vi dicevo, il mio diritto di proprietà su queste parti risulta chiaramente nell'atto di compravendita. Inoltre non ha molto senso riportare in catasto delle aree dell'edificio di fatto inaccessibili, se non con l'ausilio di una lunga scala a pioli. Chiaramente se un domani costruissi una scala a chiocciola interna od esterna e dotassi il terrazzo di ringhiera, provvederei senz'altro ad aggiornare le planimetrie catastali in base ai lavori realizzati.
Buon lavoro!

Bene, hai centrato il problema con relativa soluzione, attuale e futura!

Buon lavoro