Salve a tutti, mi chiamo Marco e sono nuovo nel forum.

Ho cercato senza risultati gli obblighi e le responsabilità del tecnico che firma il Docfa.
Il motivo è il seguente:

Un cliente mi ha chiesto di variare un A/10 in A/3 (fin qui OK),

solo che in Comune questo immobile risulta ufficio e da regolamento edilizio non potrebbe diventare abitazione in quanto risulta di sup. utile inferiore a 30 mq.


Quindi il dubbio è:
Sono io obbligato a verificare la conformità urbanistica di un immobile in Comune prima di redigere un Docfa o posso limitarmi ad eseguire il rilievo (dato che i muri corrispondono allo stato di fatto) e scrivere che è "abitazione" come dice il committente?

Preciso che io ho "correttamente" avvertito che la cosa non è fattibile per il Comune, ma se lui vuol comunque fare la variazione (immagino per pagare meno di IMU) ci sono rischi per il tecnico?

Grazie

Salve

Prima di rispondere, approfondisci la obbligatoria ricerca sul sito geolive.org, e una volta trovato la discussione ne parliamo.

Saluti cordiali

Avevo trovato un argomento simile,
www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

ma in quel caso i muri si possono rilevare e quindi dimostrare che il rilievo è corretto, inoltre vi era un titolo abilitativo per i lavori, mentre io la destinazione la posso vedere solo in Comune oppure mi affido al committente

Se poi devo andare a chiedere di là sposto il quesito.

aggiornamento:
forse ho trovato la discussione che intendevi!

Consiglio come sempre di fare una scrittura privata dove il proprietario ti assegna l'incarico di redigere varizione catastale per cambio di destinazione d'uso del bene senza opere da ufficio ad abitazione. Nel documento da sottoscrivere deve essere esplicitamente scritto che l'incarico non comprende il controllo sulla regolarità urbanistica del bene e che la variazione catastale non può essere ritenuta una eventuale sanatoria di opere edili, trasformazioni urbanistiche o cambi di destinazione d'uso illecitamente realizzate o avvenute nel tempo sul bene e per le quali è necessario ottenere titolo abilitante al Comune.

Saluti.

Grazie del consiglio, insomma accetto l'incarico comunque e mi tutelo in "forma scritta" semmai volesse addossare le responsabilità a me per non averlo avvisato.

Un'altro consiglio. Per evitare l'eventuale accertamento del catasto, è quello di determinare una rendita che sia il più vicino possibile a quella dell'ufficio, anche se credo che il proprietario si debba preparare all'eventualità di vedersi accertare la nuova rendita e quindi vi sia anche il rischio che il catasto approfondisca la questione del cambio di destinazione con il Comune. Non voglio metterti paura, ma dobbiamo essere preparati anche ad affrontare tali rischi e magari adottare preventivamente tutte le soluzioni idonee, se non ad eliminare i rischi, almeno a ridurli.

Saluti.

aggiungerei che devi verificare in loco la reale destinazione, se si tratta di abitazione (magari fai due foto), stai dichiarando il vero per cui nessun problema.



Saluti

Grazie a tutti per i consigli!

restando in tema........

sei munito di assicurazione professionale?(obbligatoria)

Saluti

Salve

Appunto, bastava accodarsi ad argomento simile che più si avviccinava, per questa volta perdonato, ma la prossima volta sono caziatoni (naturalmente scherzo).

Saluti cordiali

E' opportuno ricordare che il tecnico redattore di atti d'aggiornamento del Catasto Fabbricati assume in tutto e per tutto le vesti del funzionario catastale, sia in fase di reperimento degli elementi oggettivi (dimensionali, di utilizzo ecc.) che caratterizzano l'U.I.U. sia in fase di "riversamento" di quanto rilevato nelle denunce di nuova costruzione o di variazione. Poichè la normativa catastale - come più volte ribadito da Circolari, Provvedimenti ecc. - è indipendente dalle altre per lo scopo precipuo dell'istituto catastale, ne deriva che una denuncia al Catasto Fabbricati non può discostrarsi minimamente dalla realtà constatata de visu e dichiarata nella documentazione fornita all'amministrazione. Nella fattispecie, vanno considerate anche le responsablità civili e penali derivanti dall'aver fornito alla Pubblica Amministrazioni informazioni false, circostanza che può essere aggravata dalla finalità dell'evasione fiscale con chiamata di correo del soggetto co-obbligato nella persona del soggetto dichiarante.

La situazione attuale è ok e alla luce delle risposte ricevute se il committente mi paga per fare una variazione catastale non credo sia obbligatorio conoscere il regolamento edilizio del mio comune, se si fosse rivolto ad un altro tecnico che magari fa solo catasto non si sarebbe posto nemmeno il problema della superficie minima consentita per i monolocali. Non stiamo parlando di abusi edilizi, è solo una variazione docfa che si può ripristinare con un altro docfa.

Sarebbe come dire uccellino, che uno è responsabile di tutto ciò che firma con tutte le conseguenze del caso. Per cui quoto in toto quello che hai scritto.

Ciao

Marco, aspetta, forse mi sono spiegato male. Che il catasto te professionista lo possa fare è appurato. Ma nel momento in cui il proprietario esegue il cambio d'uso dell'immobile solo in catasto, di fatto dichiara di utilizzare l'immobile per una destinazione non lecita dal punto di vista urbanistico (e edilizio) pertanto l'illecito urbanistico se lo autodenuncia il proprietario stesso per il periodo in cui in catasto la destinazione è quella illecita. Questa denuncia non viene sanata dal ripristino col docfa alla situazione originaria ma la posizione del soggetto dovrà essere regolarizzata con l'irrogazione di una sanzione per l'illecito urbanistico e il ripristino col docfa. Il tecnico che ha eseguito l'accatastamento non è responsabile di niente, non ha cioè commesso il fatto anzi ha svolto il suo incarico alla perfezione perchè ha denunciato quello che ha rilevato. Esso si deve però tutelare da eventuali azioni del proprietario il quale potrebbe cadere dalle nuvole nel caso in cui il Comune riscontri la irregolarità urbanistica e scarichi le sue colpe sul tecnico catastale chiedendogli i danni. Ecco perchè si consiglia di tutelarsi con una scrittura privata, per ripararsi dalla furia del proprietario incastrato che comincerà a diffamare lo stesso tecnico di non averlo avvertito dell'eventualità e anzi gli abbia egli stesso consigliato la sola variazione catastale perchè così saltava le norme urbanistiche che non permettevano il cambio d'uso.

Saluti.

Concordo con totonno, marco segui il consiglio suggerito perchè sempre più spesso vedo clienti che cascano dalle nuvole quando gli viene chiesto cosa firmavano loro. Ti dicono ha fatto tutto il mio geometra di fiducia e non sapevo questo, io non sapevo l'altro, ecc... Loro non sanno mai niente, in realtà sono consapevoli di tutto e quando gli fa comodo dicono sempre un'altra cosa.

Sto facendo un piano casa dove devo realizzare due garage esterni, verifico la proprietà del terreno e mi accordo che tre particelle su 10 non sono intestate al mio cliente. Lo interpello e di primo acchito mi dice è impossibile, esamino la sua documentazione fra la quale una scrittura privata, firmata anche dal mio cliente, che già parlava della possibilità di esercitare l'usucapione di quelle tre particelle. Questo per spiegarti marco che i clienti sanno quasi sempre tutto, ma te lo nascondono e ti mettono in difficoltà poi.

Quindi pondera bene i suggerimenti ricevuti e fanne un tesoro, ciao collega