Cercando di rimanere breve; ma disposto a rispondere a qualsiasi domanda, sarei interessato a comprare questo immobile all'asta, ma il CTU non riesce a definire se il giardino sia un resede esclusivo dell'appartamento principale oppure un BCNC. tutto questo è dovuto al fatto che nella planimetria catastale è chiaramente identificato come "resede esclusivo" mentre l'elenco subalterni parla di BCNC.

La domanda da 1 milione di dollari è; è più probabile che danti al giudice che risolve l'asta questo sia un resede esclusivo o un BCNC? Perché ovviamente questo fa variare di tantissimo il valore dell'immobile

Vi lascio qui sotto la parte della perizia che riguarda la diatriba se può interessare

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La planimetria catastale esaminata, riguardante il sub. 1 che è l'oggetto del pignoramento, non

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corrisponde completamente allo stato di fatto ed anzi ingenera una serie di problemi perché in essa, il terreno circostante l'edificio, che, secondo l'elenco subalterni, sarebbe il sub. 5 BCNC (e nel quale è stata edificata l'autorimessa sub. 500) viene indicato come “resede esclusivo”. Pertanto, o la classificazione dei subalterni è errata e il sub 5 non può essere un BCNC perché sarebbe invece un “resede esclusivo”, oppure, la planimetria catastale è errata perché definisce come “resede esclusivo” del sub. 1, il terreno intorno all'edificio che invece, secondo l'elenco subalterni, sarebbe un Bene Comune Non Censibile.

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A complicare la questione è subentrato il fatto che su (o meglio “sotto” trattandosi di un seminterrato) questo terreno (sub 5 ? ovvero “resede esclusivo” del sub. 1 ?) è stata edificata, l'autorimessa seminterrata accatastata e descritta come sub. 500.

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A questo punto, fermo restando che il bene oggetto di pignoramento è il sub. 1, resta da decidere se ha “più valore” l'accatastamento del sub 5 (terreno circostante) come BCNC, ovvero se “vale” la planimetria catastale del sub. 1 nel quale il terreno è indicato come “resede esclusivo” ed in questo caso il terreno rientrerebbe totalmente nel pignoramento. In questo secondo caso anche l'autorimessa sub. 500 (e non solo, come vedremo più avanti) risulterebbe costruita nel “resede esclusivo” del sub. 1 (e ricordiamo che è stata costruita dopo il pignoramento), mentre nel primo caso risulterebbe costruita nel sub 5 e cioè nell'area indicata come Bene Comune Non Censibile, comune ai sub. 1, 2, 3 e 500.

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La “confusione” è nata dal fatto che in data X, data nella quale è stato redatto il primo accatastamento dei beni (presumibilmente in occasione del condono di cui alla Legge 47/85) il geom. X, firmatario dell'accatastamento ha compilato l'elaborato planimetrico indicando il terreno circostante come sub.4 (subalterno che verrà poi soppresso per Elaborato planimetrico con indicazione del sub. 5 originare il sub. 5 dopo la costruzione dell'autorimessa sub. 500).

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Nella stessa data lo stesso geom. Querci ha redatto la planimetria del sub. 1 indicando il terreno come “resede esclusivo”. Entrambi i documenti citati sono stati presentati al Catasto in data X.

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Scrivi che il quesito è "impossibile" e vuoi su un forum una consulenza specifica e chiarificatrisce senza conoscere e soprattutto senza poter visionare alcun documento?

Vai da un tecnico di tua fiducia, in particolare da un Geometra, fagli verificare tutta la documentazione a disposizione e ti dirà cosa ne pensa dietro pagamento di quanto dovuto.

I forum sono a carattere generale per coadiuvare i tecnici nelle loro operazioni quotidiane NON per fare e dare CONSULENZE GRATUITE a cittadini.

Va visto il titolo di acquisto della attuale proprietà. Se lo scoperto non è indicato nella consistenza è un bene comune e quindi non può essere neppure pignorato e non può essere acquistato. L'elaborato planimetrico non ha valore giuridico.

Se c'è un asta c'è una perizia dove è indicata la esatta consistenza di quello che viene venduto. Non esiste indicare una porzione di immobile che non si sa chi sia la proprietà in una vendita e no si sa se il valore stimato lo comprenda o meno.

Salve

oltre quanto dice Topgun sopra, che approvo, il CTU deve verificare la storia catastale dei beni, sin dall'impianto, oggetto di perizia di stima.

E' logico che, o è sbagliata la planimetria, o è sbagliato l'elaborato planimetrcio, non ci deve essere contrasto fra i due documenti in atti.

Partendo dall'impianto si dovrebbe capire dove si è verificato l'errore (almeno spero).

Concordo anche con EFFEGI, su un sito è difficile valutare esattamente la risposta, proprio perchè non si ha tutta la documentazione a disposizione.



buona giornata

Dovrebbe essere così, ma non sempre lo è.

Se il bene è all'asta, o te lo aggiudichi così com'è — accollandoti tutti gli annessi e connessi — oppure speri che l'asta vada deserta un certo numero di volte, nella speranza che il giudice decida di approfondire la questione con un integrazione di perizia.

Si fa la perizia apposta per avere tutte le indicazioni sullo stato dell'immobile. Il giudice, con una perizia incompleta o che evidenzia dei dubbio sulla consistenza del bene o sulla intestazione di una parte non può neanche partire con l'asta. Quella corte esterna non può essere certamente trascrivibile se si viene a scoprire che è effettivamente un BCNC, e questo va fatto prima della messa, non durante.

Dillo al giudice - dell'utente che ha scritto il post - che quell'immobile ha portato in asta, comunque.

Si possono prendere delle discrete fregature con le aste.