Buon giorno…. E' la prima volta che formulo un quesito. Premetto di consultare il sito da oltre tre anni e di aver trovato sempre delle risposte ai miei quesiti. Purtroppo questa volta, vista la complessità, credo del caso, non trovo soluzioni. All’uopo ho allegato uno schema per meglio comprendere il caso.

Vi espongo il problema:



SITUAZIONE CATASTALE ATTUALE

devo accatastare un fabbricato rurale distinto con la particella n.5, intestato ciascuno per i propri diritti a due germani (A+B), coltivatori diretti e residenti nelle rispettive abitazioni site nell’immobile in questione. Il fabbricato in mappa non ha corte circostante.

Il fabbricato confina a sinistra con la particella 7 (SEM.) intestato al germano A e a destra con la particella 9 (ULIV.) intestato al germano B. Sul lato superiore vi è la proprietà di un terzo germano non coltivatore “C” identificata con particella 1.

Il fabbricato sarà accatastato in categoria D/10 essendo i due germani (A e B) coltivatori in possesso sia dei requisiti oggettivi sia dei requisiti soggettivi.



SITUAZIONE POST RILIEVO

In fase di sopralluogo, i germani mi richiedono di stralciare anche le rispettive corti, informandomi che la linea presente in mappa che divide la part.7 dalla 9 dovrebbe corrispondere anche al confine delle loro abitazioni sul mappale 5, e ciò non corrisponde.

Eseguo il rilievo, (le cui risultanze sono visibili nello schema 2) e riscontro, che il confine tra la part.7 e 9, come anticipato dai germani era spostata e che il fabbricato risultava traslato rispetto alla sagoma in mappa. Riscontro altresì l’invasione sulla corte di C, anch’esso Fabbricato Rurale, dello stabile di proprietà di B, ma ciò non mi preoccupa essendo C disposto a frazionare e a vendere l’area invasa al fratello B.



RIASSUNTO

Mi trovo con un Fabbricato Rurale da frazionare secondo la linea effettiva di confine cointestato ad (A+B);

I fondi 7 e 9 sono intestati per 1000/1000 rispettivamente ad A e a B;

Lo slittamento dello stabile rispetto alla sagoma in mappa invade contemporaneamente sia il fondo di A, sia il fondo di B.

L’eventuale T.M. in queste condizioni implicherebbe la fusione di porzioni aventi qualità diverse e oneri diversi, cosa non possibile….!!!



P.S. Inizialmente avevo pensato di frazionare con la dividente, solo la particella 9 e la part.5. Poi fare un atto con il quale A trasferiva i suoi diritti sulla 5 a B e viceversa B, i suoi diritta sulla 5 ad A, cosi da avere ognuno 1000/1000 e poio fare il T.M., con stralcio di corte, ma il notaio si rifiuta di rogare anche invocandogli la lett.a) dell’Art.3 della Circolare 2/2010.



Come posso risolvere il problema?



Un ringraziamento anticipato.
it.tinypic.com/usermedia.php?uo=bpRy0IYl...

Per prima cosa il fabbricato esistente è d'impianto o è stato introdotto con Modello 26, ecc.? Se non è d'impianto prova a inserire in mappa il fabbricato in base alle misure del modello 26, frazionamento, ecc. per vedere se vi sia stato un errore di introduzione in mappa e non di misure come dichiarate a suo tempo in Catasto. Una volta mi capitò un caso più o meno simile. Le misure che avevano generato le linee nere discordanti in mappa (sagome/particelle degli attuali fabbricati, senza corti graffate e linee di confine, anche di corti, di particelle confinanti ai fabbricati) derivavano da tipo di frazionamento post '88 redatto con rilievo celerimetrico. Con un successivo modello 26 di solo passaggio a fabbricati rurali (delle sagome generate dal frazionamento) nonché di passaggio a corti di alcune particelle confinanti con i fabbricati, era stata richiesta e accettata la variazione di destinazione a fabbricati rurali e corti (a partita 2). Preciso che uno dei fabbricati era stato anche diviso (con modello 6) in due porzioni (più parti comuni) e successivamente con un atto di divisione le medesime porzioni erano state attribuite ciascuna ai due rispettivi comproprietari. Pertanto ho sovrapposto, alla mappa wegis, il rilievo (linee colorate in rosso) generato dal tipo di aggiornamento (trasformando il libretto delle misure in disegno cad) e ho presentato un'istanza di rettifica all'ufficio provinciale (fra l'altro via Pec). Mi era stato sistemato tutto e quindi tutto era tornato conforme in mappa. Ho solo dovuto confermare in mappa con il tipo mappale l'esatta ubicazione e dimensioni. Nel tuo caso ha ragione il notaio perché non puoi trasferire parti di corte con ivi ricadenti spezzoni di fabbricato mancanti di accatastamento. Inoltre non capisco perché crei dei D10 se dici che detti edifici sono adibiti a residenza. Se invece non vi sono elementi tali da giustificare un erroneo posizionamento in mappa di edificio e linee dividenti devi creare tante porzioni di fabbricati sulla base dei confini esistenti, poi procedere a permute, quindi dopo l'atto riunire le porzioni costituenti di fatto rispettive uniche unità immobiliari. Se il fabbricato è di impianto prova a richiedere una mappa originale e prova a fare sovrapposizioni. Una volta mi capitò un F.R. DIV in SUB, con corte adiacente a mappale autonomo, non correttamente riportati in wegis. Sempre con rettifica ho sovrapposto il ricalco della mappa d'impianto alla mappa wegis, ho messo pure delle misure reali della sagoma dell'edificio, ho allegato pure lo stralcio di mappa d'impianto, il Catasto mi ha rettificato la sagoma e confini tale che con una conferma in mappa ho risolto, senza problemi, l'accatastamento delle porzioni e della corte di pertinenza.

Innanzitutto ringrazio EALFIN per la risposta. In effetti ha ragione.... le abitazioni saranno accatastate chiedendo il riconoscimento della categoria A/6. Il fabbricato è d'impianto. Vedrò di consultare la mappa originale per eseguire le necessarie verifiche. Ricordo che il fabbricato (part.5) è cointestato ai due germano A e B ciascuno per i rispettivi diritti. Pertanto, quando parlavo di rifiuto del Notaio a rogare, alludevo alla possibilità di poter consentire, a seguito del solo frazionamento del fabbricato (particella 5), il trasferimento a ciascuno dei rispettivi diritti. In tal caso, il germano A avrebbe per 1000/1000 tutta la porzione del fabbricato situato a sinistra, e consequenzialmente B, per 1000/1000 la restante parte situato a destra. In tal caso, procederei con la rettifica della posizione del fabbricato e con il frazionamento delle rispettive corti graffandolo al fabbricato di ciascuno. Il probelema sarebbe risolto.... Questo atto, a mio avviso, il notaio potrebbe ancora rogarlo senza timore di nullità, essendo l'immobile ancora al catasto terreni, restando a servizio del fondo agricolo ed essendo entrambi i germani imprenditori agricoli, in virtù dell'Art.3 lett.a della circolare dell'A.del T. N.2/2010.

Le categorie A/6 non esistono più. Le abitazioni rurali si possono censire a partire dalla categoria A/4 fino alla categoria A/7. L'importante che abbiano l'annotazione di ruralità in visura. Comunque oggi, in linea di massima, non conviene da un punto di vista fiscale censire le abitazioni con requisiti di ruralità. Almeno di sicuro quelle adibite a prima abitazione dei possessori effettivi e almeno da un punto di vista d'Imu e Tasi (per dette imposte non vi sono distinzioni fra abitazioni con o senza requisiti di ruralità). Naturalmente la ruralità dei detti fabbricati abitativi può essere utile sono ai fini di agevolazioni di natura fiscale in caso di trasferimenti e/o successioni di aziende agricole, sempre nei casi di possesso dei requisiti previsti dalla legge. Oppure può essere utile per qualsiasi altra agevolazione prevista dalle norme (non ne sono a conoscenza di dette agevolazioni) e che richieda la presenza di detto requisito di ruralità. Non è possibile ad oggi trattare in un atto pubblico qualsiasi un fabbricato che sia censito ancora al Catasto Terreni. Questo perché al 30 novembre 2012 i fabbricati rurali, per legge, dovevano "sparire" dal Catasto Terreni. L'unica possibilità di indicare una particella di fabbricato rurale (con tanto di costruzione ivi ricadente) in un documento soggetto a trascrizione è solo quella di dichiararla nella denuncia di successione. E basta.

Come ho gia precisato dal primo messaggio:

SITUAZIONE CATASTALE ATTUALE
devo accatastare un fabbricato rurale distinto con la particella n.5, intestato ciascuno per i propri diritti a due germani (A+B), coltivatori diretti e residenti nelle rispettive abitazioni site nell’immobile in questione. Il fabbricato in mappa non ha corte circostante.

Quindi io devo richiederne il riconoscimento della ruralità.

Ma a me non interessa l'aspetto fiscale... a me interessa risolvere la questione della contitolarità;

Ossia:

Ricordo che la particella 5 (Fabbricato) è cointestato ai due germano A e B ciascuno per i rispettivi diritti, e che la stessa dovrà essere frazionata ( con T,F.) in due, poichè così sono realmente distinte le unità dei germani.

Quindi gradirei sapere se è possibile a seguito del frazionamento del fabbricato (particella 5), trasferie con Atto Notarile, a ciascuno dei fratelli i rispettivi diritti, in modo che il germano A avrebbe per 1000/1000 tutta la porzione del fabbricato situato a sinistra (5/a), e consequenzialmente B, per 1000/1000 la restante parte situato a destra (5/b).

P.S. Spulciando sui vari siti, ho travato un articolo di un NOTAIO, il quale dopo una dettagliata spiegazione, ha affermato quanto da me sostenuto. Ossia, che è ancora possibile trasferire con atto fabbricati rimasti al C.T. come F.R. purchè il fabbricato resti abitazione o a servizio del fondo agricolo, che sia sia l'acquirente sia il venditore siano Imprenditori Agricoli a titolo Principale o Agricoltori diretti, in possesso dunque dei requisiti oggettivi e soggettivi, purchè detta sussistenza dei requisiti venga accertata con una relazione da un tecnico.

Ringrazio comunque EALFIN.

Voi cosa ne pensate???? Qualcuno ne ha già usufruito?????

Per una divisione ereditaria che ha riguardato miei clienti, stipulata nel 2011, sono stati trattati fabbricati rurali dichiarando nella divisione la conferma del possesso da parte dell'imprenditore agricolo e la successiva persistenza dei requisiti di ruralità. In pratica esisteva un contratto registrato, dei terreni e fabbricati, a favore di un imprenditore agricolo comproprietario e nell'atto di divisione era stato dichiarato e confermato da tutti i condividenti che il suddetto contratto rimaneva valido anche dopo la stipula. Quello che so è che a partire dal 2012 era stato chiarito, non so se da norme, circolari (anche del Notariato), ecc. che non si potevano trattare più con atti pubblici fabbricati ancora censiti al rurale.

Grazie per l'interessamento. Un dubbio però mi sorge .... ma come mai risponde solo EALFIN? Forse sto sbaglio qualche cosa, per cui escludo gli altri? Scusatemi se mi permetto.

Circa le disposizioni che prevedevano, a partire dal 1° gennaio 2012, l'impossibilità di trasferire edifici ancora censiti al C.T. pur in presenza dei requisiti di ruralità previsti, mi pare di aver letto tutto ciò su una Circolare del Notariato. Detta Circolare, mi pare di ricordare, praticamente faceva delle analisi le quali tenevano conto del fatto che tutti gli edifici rurali e/o da accertare presenti al C.T. andavano censiti al C.F. a partire da tale data, a nulla rilevando la scadenza prevista per poter adempiere (30 novembre 2012). In sostanza detta Circolare diceva che se non devi trasferire con atto pubblico puoi aspettare il 30 novembre 2012, se devi trasferire con atto pubblico devi prima censire all'urbano il fabbricato rurale. A maggior ragione dopo quattro anni dalla scadenza dell'obbligo di censire all'urbano tutti gli edifici rurali, non si può invocare alcuna norma derogativa comunque non più in vigore.

Ringrazio EALFIN per l'interessamento mostrato. Comunque ho parlato con un notaio, spiegando dettagliatamente la questione, il quale, si è riservato di vedersi il caso. Non ancora ci torno... Dubito anche io che lo faccia, ma lo spero. Vedremo.....

In alternativa, tecnicamente, come potrebbe essere risolto il caso?

Gradirei, se è possibile, un aiuto anche da parte degli altri esperti....