[size= 12px; color: #000000; background-color: #e0e0e0]Buongiorno a tutti,[/size]

[size= 12px; color: #000000; background-color: #e0e0e0]vorrei sottoporvi una domanda. Sto compilando un docfa per un albergo, cat. D2 costituito da due appartamenti su piani differenti che passano da A2 a D2. [/size]

[size= 12px; color: #000000; background-color: #e0e0e0]Il mio dubbio è sul quadro H, ma nei precedenti post sul forum non ho trovato risposta. Quando nel quadro H mi chiede la "Consistenza mq - mc" cosa devo inserire? I miei metri quadri oppure i metri cubi?[/size]

[size= 12px; color: #000000; background-color: #e0e0e0]Il dubbio mi è venuto perchè al Catasto di Roma, parlando con il tecnico che si occupa delle rendite a cui ho fatto vedere la planimetria, spiegato la zona e la categoria, mi ha indicato come valori di riferimento circa 2200 - 2400 € al mq. Ma inserendo tutti i dati se nella consistenza metto i miei metri quadri (e non metri cubi) mi viene un valore finale molto basso. Circa il doppio della rendita rispetto a quando era un appartamento. Possibile? Per farvi capire sono circa 90 mq lordi. Rendita attuale circa 2000 € rendita da D2 circa 4100 €.[/size]

[size= 12px; color: #000000; background-color: #e0e0e0]Grazie per l'aiuto![/size]

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Per calcolare la rendita di un D è opportuno rileggersi la circolare 6/2012, onde mantenere una dignitosa autonomia di fronte ai numeri suggeriti dai colleghi catastali.

www.geolive.org/normativa/circolari/2012...

http://www.geolive.org/normativa/circolari/2012/determinazione-costo-produzione-e-profitto-circolare-6-1dic2012-61331-allegato-2-32/

Riassumendo hai diverse possibilità di calcolo della rendita, ma che si riducono per oggettive difficoltà generalmente a una: il calcolo del costo di costruzione dell'immobile all'epoca 1988/89 da cui si ricava l'annualità col saggio di capitalizzazione del 2%. L'annualità è la tua rendita.

La difficoltà sta soprattutto nella stima dell'incidenza dell'area. La circolare 6/2012 ti dice che non devi scendere sotto il 12%, il buon senso e la statistica che non devi salire sopra il 28%. Lì nel mezzo devi trovare una cifra. Ovviamente ci potranno essere casi dove l'incidenza potra superare anche il 28 per arrivare al 35 o anche più, la "location" vuole il suo tornaconto.

Sull'approccio sintetico-comparativo suggerito da laudani io marcherei fortemente la distanza, perchè sarà l'argomento che l'Agenzia userà per innalzarti la rendita proposta. E sai quanti colleghi si adeguano per comodità ai costi suggeriti informalmente durante una disinvolta chiacchierata ? Le stime sintetico-comparative funzionano solo in presenza di un vero mercato, funziona certamente con le abitazioni, i box, i magazzini, abbastanza con gli uffici, ma poi comincia ad essere un azzardo con altri tipi di immobile, per non dire scorretto e fuorviante. E tra parentesi, non so neppure quanto sia corretto parlare di mercato immobiliare in questo periodo storico persino per le abitazioni.

Per chiudere, qual'è l'equivoco per il quale si ricercano rendite spropositate ? E' che si vuole che quella rendita moltiplicata per i soliti coefficienti diano un valore il più possibile allineato col potenziale ed ipotetico "valore commerciale", mentre è solo la rendita dell'immobile all'epoca censuaria 1988/89. Ricordati questo e fai il tuo lavoro.

Grazie per l'aiuto!! Vi farò sapere com'è andata!