Un saluto a tutti gli utenti del forum.
Mi presento. Sono un giovane geometra allo sbaraglio di 22 anni, faccio i complimenti a tutti per la competenza che ho potuto accertare leggendo i vostri 3d.

Purtroppo dopo aver constato la difficile realtà del libero professionista anche per me è arrivato il momento di chiedervi dei consigli su un problema che non riesco a risolvere.

Mi hanno incaricato di redigere un frazionamento di un piccolo terreno, e fin qui tutto ok.
Dopo essere andato in Comune ed in AGT per le prime indagini ho accertato che si tratta di terreno ricadente in zona residenziale di completamento con interventi subordinati a piano particolareggiato (mancante).
I tecnici comunali mi hanno cmq rassicurato sulla fattibilità del frazionamento anche con riferimento all’art. 30 del testo unico.

I problemi sono arrivati al primo sopralluogo.
Ho scoperto che il terreno non è a conduzione agricola, ma sullo stesso insiste una casetta prefabbricata, in legno, di una 50ina di mq, costruita e utilizzata abusivamente come casa vacanze.
In sostanza il committente vuole frazionare parte del giardino per vederlo al vicino, anche egli avente la stessa casupola utilizzata come ecc....
Dirò di più, tutto quel microambito territoriale sembra essere nelle stesse condizioni.

Ora. L’etica professionale mi imporrebbe di abbandonare l’incarico, mentre, lo stomaco, la cassa geometri, il commercialista ecc... mi dicono fregatene, se molli ci sarà qualcun’altro a fare il lavoro e a goderne.

Mi piacerebbe trovare una soluzione di compromesso.

Eccovi alcune domande:
Secondo la vostra esperienza a cosa posso andare incontro se eseguo comunque il frazionamento, facendo finta che sia terreno libero?
Dovrei proporre al committente di accatastare anche se la casetta è abusiva?
Devo proporre di sanare il tutto? ma si può sanare non essendoci il piano particolareggiato?


Saluti, sb

Non vorrei essere proprio nei tuoi panni, ma a come ho capito la parte di fondo che si deve vendere, è quella su cui è collocato quella struttura abusiva ? Quel che posso dire a quest'ora è che, comunque se deve vendere ci vuole un regolare certificato di destinazione urbanistica per il notaio, e quale tecnico comunale certifica che su quel fondo non vi sono immobili o che se vi sono sono più che legittimi ??? :wink: :roll: attendiamo altre tessere del mosaico -

saluti.....giovanili

cerca di informarti se già ci son passati altri tecnici, o se "approfittano" della tua inesperienza :cry:

benvenuto nel mondo..... articolato ...... e spesso viscido!
rispondo, usando solo una parte del tuo quesito e d'impulso:


A.-) quindi l'incarico è preciso e circostanziato.
nella lettera di incarico per la redazione del frazionamento dovrai scrivere che per il momento va fatto solo il frazionamento di un terreno agricolo.
[quote] .... B.-) ... Ho scoperto che il terreno non è a conduzione agricola, ma sullo stesso insiste una casetta prefabbricata, in legno, di una 50ina di mq, costruita e utilizzata abusivamente come casa vacanze.....[/quote]
B.-) ...- sia pure se ricompreso in zona di espansione - va evidenziato che ogni ed eventuale costruzione edilizia esistente sul terreno frazionato dovrà essere regolamentata con apposita procedura a cura e spese del proprietario.
[quote]...C-)... Mi piacerebbe trovare una soluzione di compromesso.
Eccovi alcune domande:
C.3-) Devo proporre di sanare il tutto? .....[/quote]
C.3-) Ovviamente sì, come minimo!
[quote]...C.4-) ma si può sanare non essendoci il piano particolareggiato?.....[/quote]
C.4-) Devi concordare con l'ufficio urbanistica le modalità e pratiche da fare per poi delucidare al cliente i pro ed i contro!
[quote]...C.1-) Secondo la vostra esperienza a cosa posso andare incontro se eseguo comunque il frazionamento, facendo finta che sia terreno libero?.....[/quote]
C.1-) Ovviamente no se non hai contribuito con il tuo apporto professionale a realizzare l'abuso.
[quote]...C.2-) Dovrei proporre al committente di accatastare anche se la casetta è abusiva?.....[/quote]
C.2-) Ovviamente sì, come minimo! perchè poi la cosa si stopperebbe al momento del rogito, in assenza di conformità dello stato di fatto con il certificato di destinazione urbanistica.

C.2-) Ovviamente sì, come minimo! perchè poi la cosa si stopperebbe al momento del rogito, in assenza di conformità dello stato di fatto con il certificato di destinazione urbanistica.

geoalfa,...come ti permetti di copiarmi le risposte ??? ... buona giornata, io ho chiesto di verificare casomai il nostro buon "palla di neve" non venga usato data l'inesperienza per portare avanti la pratica di frazionamento senza tante domande,..purtroppo succede, parlo per esperienza personale anche se ormai risalente a milioni di anni fà :wink: Ci dovrebbe dire se l'oggetto del trasferimento è quella su cui ricade l'immobbile abusivo, o se invece rimane sulla porzione di terreno del venditore, in questo caso potrebbe "azzardare",...ma forse nemmeno, meglio regolarizzare il tutto, se poi i committenti non vogliono,...bhe pazienza, chiusa una porta si apre un portone - Almeno si fà la nomea di tecnico serio e scrupoloso !!!

Buongiorno a tutti.
Ora credo di aver un quadro esatto della situazione !
Questa mattina, come da accordi, il committente (che chiameremo A) mi ha portato tutta la documentazione in suo possesso sulla particella, senza avvisarmi si è portato dietro anche il vicino di casa vacanze (che chiameremo B).

La situazione reale è sconvolgente, almeno per me, nella sua semplicità.
Cerco di essere sintetico e chiaro:

“A” possiede un terreno e un bel giorno decide di piazzarci in mezzo una casetta, senza richiedere nessun titolo abilitativo.

Nel frattempo “B”, proprietario del terreno adiacente, decide di fare la stessa identica operazione, ma siccome ha bisogno di un giardino più grande chiede all’amico “A” di vendergli 6 mt del suo terreno.

“A” e “B” sottoscrivono una scrittura privata in cui si specifica che “A” vende a “B” 6 mt del proprio terreno.
“A” e “B” rettificano autonomamente il confine tra le loro proprietà, e si godono le vacanze!

Il tempo passa, “A” e “B” iniziano ad avere una certa età e di conseguenza decidono che è arrivato il momento di sistemare veramente la situazione per non lasciare pendenze ai rispettivi eredi dopo la loro morte.

“A” e “B” si recano da “snowball”. Il loro obiettivo è ufficializzare lo stralcio/frazionamento dei 6mt e successivamente stipulare, di fronte al Notaio, regolare atto di compravendita.

Appena ho più tempo, cerco di rispondere ai vostri post.

Saluti e ancora buona giornata, sb

Ciao, grazie per l'interessamento ragazzi.

@ geoalfa
i tuoi consigli sono ottimi, solo un paio di cose non ho compreso.
Mi riferisco ai punti A e C1.

Intendi forse dire, che se predispongo una lettera di incarico per tutelarmi restringendo il tutto al solo frazionamento di terreno (punto A), posso stare tranquillo perchè con la mia prestazione professionale attuale non contribuisco a realizzare/perpetuare nessun abuso passato (punto C.1)? :roll:

@ anonimo_leccese
non so dirti se stanno approfittando di me, quello che i miei informatori mi dicono :P è che sono venuti da me perchè un altro tecnico gli ha sparato una parcella da capogiro (ne deduco, quindi che quel tecnico, il lavoro lo fa se incaricato). Confermo che la "pseudo" vendita riguarda una parte del terreno su cui si è costruito abusivamente (come avrai capito dal mio precedente post). Per il certificato di destinazione urbanistica non è che il comune faccia troppi problemi...una volta che gli indichi foglio e particella si limitano ad andare a consultare le tavole del PRG.

Se quelli del comune mi dicono che posso richiedere un permesso in sanatoria (come prospettava geoalfa) potrei fare un bel colpo. Magari potrei proporre agli interessati di sistemare veramente le cose. Correggetemi se sbaglio, ma la procedura in questo caso dovrebbe essere:
1) PdC in sanatoria
2) Accatastamento
3) Frazionamento
4) Atto notarile
Giusto?

Cmq se questi mi dicono: vogliamo solo quello che ti abbiamo chiesto. Il rpoblema rimane sempre lo stesso :cry:

Attendo altre "tessere".

Ciao,sb

in ultima analisi, non puoi esimerti dal notificare e meglio se per scritto, sia la situazione in cui ti trovi ad operare, al fine di distinguere bene le responsabilità, però cerca di far comprendere con dovizia di particolari e dati cosa andranno incontro in caso di acquisto:
dovrà esserci sempre il filtro del notaio con tutto quello che ne consegue!

comunque ripeto: è indispensabile che operi come hai correttamente elencato
perchè la pratica possa andare a buon compimento con soddisfazione del cliente e soprattutto tua !

Ok geoalfa ho afferrato il concetto!

Ora faccio una considerazione (che non c’entra niente con il caso in questione) che mi è saltata in mente non so per quale motivo.... mi spiego.

Mettiamo il caso che “A” e “B” siano proprietari per 1/2 di un ipotetico terreno indiviso.
”A” e “B” decidono poi di farsi un frazionamento “fatto in casa”, nel senso che costruisco un muro a metà del terreno senza avviare nessuna pratica.
“A” costruisce abusivamente sulla sua metà, mentre “B” pianta ortaggi sull'altra

Mi domando, il procedimento che ho elencato nel post precedente:

[quote]
1) PdC in sanatoria
2) Accatastamento
3) Frazionamento
4) Atto notarile
[/quote]

Rimane valido o cosa? :?

saluti, sb

era elevata, forse proprio perchè include anche:

[quote]1) PdC in sanatoria
2) Accatastamento
3) Frazionamento
4) Atto notarile
Giusto?
[/quote]

[quote]non è che il comune faccia troppi problemi...una volta che gli indichi foglio e particella si limitano ad andare a consultare le tavole del PRG.[/quote]

E certo,...tanto la dichiarazione se esiste o meno un immobile la fà la parte richiedente, poi se hanno tempo vengono a verificare sul posto, e se ne lavono le mani, almeno sui modelli che conosco io si richiede al committente se esistono o meno fabbricati......
:roll: sull'aereofotogrammetria c'è questo benedetto manufatto ? hai verificato che non ricada tra quelli fantasma ???

[quote]anonimo_leccese ha scritto:

era elevata, forse proprio perchè include anche:

Citazione:
1) PdC in sanatoria
2) Accatastamento
3) Frazionamento
4) Atto notarile
Giusto?
[/quote]

E' la prima cosa che ho pensato quando stamattina sono entrato in possesso di tutta la documentazione!

[quote]anonimo_leccese ha scritto:
E certo,...tanto la dichiarazione se esiste o meno un immobile la fà la parte richiedente, poi se hanno tempo vengono a verificare sul posto, e se ne lavono le mani, almeno sui modelli che conosco io si richiede al committente se esistono o meno fabbricati......
Rolling Eyes sull'aereofotogrammetria c'è questo benedetto manufatto ? hai verificato che non ricada tra quelli fantasma ???
[/quote]

Sui modelli di richiesta dei certificati di destinazione che si utilizzano qui da me ti chiedono solo fg e particella.
Sull'aerofotogrammetrico non ci sono i manufatti che ci interessano, gli stessi non sono nemmeno nell'elenco dei fabbricati fantasma (avevo già controllato).

Ma questo cambia i termini della questione secondo te? a cosa stai pensando?

Ciao,sb

edit: avevo dimenticato di dire che tutti questi appezzamenti hanno il numero civico. Scusate l'ignoranza :oops: ma un terreno, in teoria non edificato, può avere assegnato il numero civico? :?

:oops: :oops: :oops: una bella "autocertificazione" che l'immobile è antecedente il 67 ?? :oops: :oops: :oops: :oops: va bene.....non ho detto nulla, non faccio più il biricchino !!!! :wink:

Ma sono consigli da darsi ad un Geometra di primo pelo?
vabè che siamo nel forum di principianti allo sbaraglio, però!!!:P:P:P

Su questo nessuno mi illumina?



Qui provo a rispondermi da solo, sperando in qualche vostra conferma:



1)PdC richiesto da “A” e “B” (ma a spese di “A”)
2)Accatastamento a nome di “A” e “B” (ma a spese di “A”)
3)Frazionamento a spese di “A” e “B” (ma se poi la superficie spettante ad “A”, cioè 1/2, ti porta di nuovo ad avere un fabbricato difforme perchè non rispetta gli indici? boohh :roll: )
4)Atto notarile di divisione

Ciao e buon fine settimana a tutto GeoLIVE, sb