quoto Sergio, attendiamo di sapere se in loco queste scale erano gia' chiuse al momento della vendita dei due appartamenti.......poi riprendiamo la discussione.

Saluti Fabio

Sergio 1971, la tua opinione è e rispettabilissima e nessuno di noi (conoscendo i tipi) vuole far polemica o essere ostico con te che esprimi un diverso pensiero.

Sono invece assai contento di arricchire insieme a voi la mia esperienza. Perchè anche io come Sergio mi ritengo uno che vuole imparare e da questa discussioni l'occasione c'è. Se lo facciamo con rispetto delle opinioni degli altri intervenuti, la discussione è utile per tutti quelli che vorranno intervenire e per i semplici lettori, altrimenti.... ne esco.

La volontà delle parti non si fa per stretta di mano, ma diventa probatoria nel momento in cui si firma l'atto di trasferimento che è indispensabile. E' insindacabile a mio parere che chi vende ha l'obbligo di informare il compratore di cosa gli va a vendere e della sua consistenza sia della parte esclusiva che viene trasferita per intero, sia le porzioni delle parti comuni. Nelle parti comuni normalmente si generalizza e questo le parti lo sanno perchè sottoscrivono l'atto dopo averlo letto interamente. Non sanno cioè la reale consistenza delle parti comuni, ma se al venditore interessa avere una porzione esclusiva di un vano scale ma anche di un sottotetto o altro che possa portare a qualche dubbio di interpretazione anche fisica, hai voglia che ce lo deve scrivere nell'atto. Lo mette a caratteri cubitali. Quindi se ci fosse stata la stretta di mano e la volontà nel non trasferire quella porzione di vano scale il venditore avrebbe preteso di scriverla a caratteri cubitali nell'atto. Per questo io sostengo che la presuntività riportata da me sulla parte comune in questione è solo tale nel momento in cui non viene scritto nientedi questo sugli atti di trasferimento sopravvenuti, ma la certezza invece che la scala non sia esclusiva avviene nel momento in cui il venditore non informa per iscritto l'acquirente che una parte rimane di sua esclusiva proprietà. Questo per me è fondamentale per attribuire la caratteristica comunitaria dell'intero vano scale palesemente a servizio di tutte le unità immobiliari dell'edificio essendo necessaria e indispensabile la presenza per poter accedere alle proprietà.

Saluti

Condivido quasi tutto ciò che ha detto 1971: il problema è tutto nella errata redazione dell'E.P. che, essendo mancante della rappresentazione delle scale, si desume che siano esclusive delle varie U.I., ciascuna per la sua parte. Se invece tutte le scale fossero state comuni, sarebbero state rappresentate obbligatoriamente e identificate con un sub.

Di contro le planimetrie delle varie U.I. sono incomplete perchè mancanti ciascuna della rappresentazione cartografica delle porzioni esclusive di scale e/o pianerottoli.

A parere mio tutta la questione può essere risolta presentando un nuovo E.P. identificando le scale con un proprio sub da graffare alle corrispondenti U.I., o anche con lo stesso sub. già attribuito alle rispettive U.I.

Secondo me è ininfluente il fatto se le scale erano chiuse al momento dei rogiti. Quello che conta è invece il fatto che effettivamente a ciascuna U.I. si accede tramite una propria scala ben definita sui luoghi, dimostrando così che ciascuna delle altre U.I. non ne ha alcun diritto di accesso tali da giiustificare il raggiungimento delle altre U.I. di altra ditta!

Penso anche che non occorra qualsiasi atto notarile, ma solamente, come già detto, la rettifica dell'EP e delle planimetrie.

Buon lavoro

Scusate ma io rimango in attesa di ulteriori specificazioni anche perchè se poi viene fuori che del pianerottolo il costruttore se ne è impossessato la settimana scorsa e le schede non erano così poi tanto male rappresentate tutti i NS. discorsi vanno a farsi benedire.

Se poi le risponte non arriveranno potremmo ipotizzare noi in maniera univoca per tutti una o situazioni dello più stato dei luoghi tale da consentirci di esprimere possibili soluzioni, una per ciascuna possibilità.

Saluti

...ma!! a me sembra alquanto fantasioso pensare che ogni abitazione sia proprietaria esclusiva del pianerottolo del piano rispettivo, e allora tutti quelli che abitano sopra devono avere un diritto di passo??

io non ho mai visto una cosa del genere, solitamente nelle palazzine la scala e' comune a tutte le unita' del fabbricato.....questa deve essere la presunzione e non il contrario.

poi pensare di poter rifare le schede aggiungendo parti esclusive, quando queste unita' sono gia' state oggetto di atto , non e' fattibile.....sarebbe troppo comoda e come dice un dirigente della mia Agenzia, ma allora le schede cosa si fanno a fare se non servono a niente???

comunque aspettiamo altri dettagli, anche se penso sempre che le proprieta' cambino solo con un atto notarile.....e che in questa pratica, l'unica cosa carente e' l'E.P.



Saluti

La colpa in questo caso è solo nostra se ognuno di noi prospetta una situazione diversa da quella descritta.

Se ogni UI avesse le sue scale esclusive il problema non sussiste e non sarebbe necessario neanche intevenire sull'EP e neppure sulle planimetrie.

Saluti.

La mia risposta partiva dal presupposto (e l'ho precisato...) che ciascun appartamento avesse la propria scala di accesso esclusiva, sulla quale avesse accesso sòlo il relativo proprietario.

Chiederei a fudaccert se è così.

Buon lavoro

Perchè inventarsi situazioni diverse? Allora chiediamo a Fdaccert se le scale ci sono oppure no. Presupponiamo che non ci siano. Se le unità sono distinte e staccate e non fanno parte di un unico edificio. Se le particelle sono più di una, se tra le parti comuni c'è pure la corte che ha una particella distinta...hai voglia te.

Saluti.

Allora, rispomdo per quello che ho accertato finora: negli atti di acquisto (sono 3, relativi a due edifici attaccati) non si dice nulla di interessante al riguardo; poi il costruttore fa una ristrutturazione maggiore, e ne escono 3 appartamenti, costituiti da 2 particelle graffate ciascuno; nell'elaborato planimetrico presentato non sono raffigurate le scale, né ci sono BCNC nell'elenco subalterni; poi il costruttore ha venduto 2 dei 3 appartmenti, e negli atti non si dice nulla, non ci sono riserve ma solo le solite clausole di stile; fino al secondo piano le scale sono comuni, mentre lui vorrebeb fare in modo che l'ultima porzione di scale e il pianerottolo del terzo siano esclusivi dell'appartamento che deve vendere ora al terzo piano;infine, preciso che nella planimetria di questo appartamento non sono raffigurate le scale né il pianerottolo.



Come aggiustare alla meno peggio la situazione?

Guarda, io spero per te che non decida di rifare la planimetria con la rappresentazione delle scale con l'intenzione di renderle esclusive nella loro ultima parte, poichè andresti a sconfessare la planimetria che avrà fatto e presentato lo stesso costruttore (!) dove le scale non rappresentate non fanno parte della consistenza esclusiva dell'appartamento.

Di elementi per capire come procedere per far si che l'abitazione venga ampliata con la porzione del vano scale come accessorio esclusivo e venderlo in via esclusiva, ce ne sono tanti negli interventi precedenti. Non credo però che siano convenienti al costruttore. Di sicuro c'è che vanno chiamate tutte le parti in causa aventi diritto su tutto il vano scale. e che queste debbano partecipare a tutte le decisioni vengano prese sull'intero bene comune.


Saluti.

Fudaccert ha dichiarato che l'ultima rampa di scale è stata "chiusa" dal costruttore.

Siccome il vano scala non è rappresentato da nessuna parte occorre fare affidamento allo stato dei luoghi.

Se al momento degli atti con cui il costruttore ha venduto le unità ai piani terreno, primo e secondo il vano scala era chiaramente delimitato dall'ingresso al piano terreno sino alla "chiusura" fatta la secondo piano allora quello era L'ACCESSORIO COMUNE vano scala e quello e solo quello faceva parte delle parti comuni dell'edificio.

In questo caso, viste le incertezze dei documenti a fronte della chiarezza in loco, provvederei alla stesura di un regolamento condominiale sottoscritto da tutti gli attuali condomini doce si fa chiarezza sulle parti comuni e sulla base del quale si potrà redigere un nuovo dettagliato Elaborato Planimetrico, e di conseguenza anche la scheda dell'ultimo piano completa delle rampe e del pianerottolo per esatta rappresentazione grafica.

Se invece la chiusura delle ultime rampe di scale e del pianerottolo è stata fatta dopo gli atti di vendita delle sottostanti unità immobiliari, io penso che il costruttore abbia commesso un abuso in quanto dopo aver consegnato un immobile con determinate caratteristiche ne ha modificato la consistenza; in questo caso dovrà provvedere a costituire l'originario BCNC vano scale dal terreno al piano terzo, variarlo per stralcio, costituire con unità afferente un'unità immobiliare intestata pro-quota millesimale a tutti i condomini rappresentante le ultime due rampe ed il pianerottolo al terzo piano, riacquistare le quote degli altri condomini sull'unità creata ed infine fonderla con la planimetria già in suo possesso.

Saluti

Sergio, io che vo a comprare non mi sto certo a chiedere quando la porzione delle scale sia stata chiusa o meno. Io compro tutto ciò che è indicato in via esclusiva sulla planimetria catastale dell'appartamento che vo ad acquistare e le parti comuni che genericamente si trasferiscono in quota parte senza essere rappresentate. Non mi interessa niente di eventuali accordi tra i condomini e quello cha hanno accettato, visto o meno gli altri acquirenti. Quindi io pretenderei che la porzione delle scale presuntivamente esclusive siano inserite nella consistenza delle cose esclusive e questa è una cosa che il presunto venditore non può fare senza chiamare gli altri comunitari.

Questo rischio di pretendere la proprietà esclusiva senza avere alcun titolo, io non me lo prenderei neanche se il cliente mi paga.


Saluti.

e' chiaro che per come la vedo io non posso che quotare Antonio...in arte totonno.

Sergio, prova a vederla in un altro modo, cioe', se il costruttore ha denunciato l'uiu senza le scale esclusive significa che le stesse le considerava comuni, per cui fatto anche un solo atto di compravendita, le scale non sono piu' solo del costruttore che pertanto non puo' disporne liberamente.



Saluti

Quindi, cosa dovrebbe fare prima della vendita (hanno fretta) e cosa si può rimandare a dopo?

La totale incertezza della rappresentazione grafica mi spingerebbe ad insistere per individuare le parti comuni pertinenziali alle unità immobilirai oggetto delle prime vendite per come erano individuate in loco eliminando ogni incertezza e facendo certificare da tutti gli aventi diritto cosa è comune ed a chi.

D'altro canto dovendo scegliere se far si che il costruttore rischi di vendere qualcosa di non suo o rischi di riacquistare un qualcosa che forse era già suo, per stavolta accetto la Vs tesi e propendo per il rischio di fargli acquistare le quote degli altri attuali condomini su ste due benedette rampe di scala e su sto benedetto pianerottolo.

Saluti