Mi chiedono di valutare se è proprio necessario aggiornare una planimetria.

Si tratta di un appartamento al secondo piano sottptetto, e mi dicono che la rampa di scale d'accesso e il pianerottolo sono esclusivi, ma non sono raffigurati nè in planimetria nè sull'elaborato planimetrico del fabbricato.



Che dite?

direi che devono dimostrarlo ....per cui o nell'atto e' specificato che detta scala e pianeotolo siano esclusivi, oppure sono comuni.

se hanno acquistato la scheda senza le scale esclusive rappresentate e' presumibile che siano comuni.

Saluti

E le rampe di scale che provengono dai piani sottostanti? Non sono rappresentate nell'elaborato planimetrico?

Ciao.

P.S. Consentitemi un grande saluto all'amico, unico, vero nick: bioffa69.

[quote="totonno"]E le rampe di scale che provengono dai piani sottostanti? Non sono rappresentate nell'elaborato planimetrico?






No, nell'EP non ci sono scale, nemmeno per i piani sottostanti ma, ovviamente, le scale ci sono...

Hanno venduto i due appartamenti sotto, ma negli atti non si dice nulla. Ora devono vendere questo, e l'acquirente mi ha portato la planimetria chiedendomi se va bene così, visto che il venditore, che è poi il costruttore, gli ha detto che il pianerottolo e la scala sono sue.

...direi che non e' possibile che nell'atto non sia scritto nulla, perche' sempre i Notai citano l'articolo di legge dove si dice che si ha diritto alle parte comuni dell'edificio, se, come sembra nel tuo caso, le scale non sono rappresentate come esclusive nell'unita', a mio avviso sono da ritenere comuni.....



....direi anche che ormai, essendo due uiu state oggetto di atto, i nuovi prop. sono anche prop. in quota delle parti comuni, per cui delle scale, ...cio' significa che non si puo' semplicemente rifare la planimetria, perche' la scala e pianerottolo NON sono piu' di prop. del solo costruttore (non decrivo la procedura da effettuare, peche' penso tu la sappia e perche' penso che il costruttore non vorra' farla)....



Saluti



P.S....Ciao Mitico Anto, contraccambio con affetto il saluto, ogni tanto ci si incrocia .

Sì, negli altri due atti si mette la solita frase "con tutti gli accessori, accessioni, pertinenze, proporzionali diritti sulle parti comuni", e il costruttore non si è riservato nulla. DI fatto, eprò, gli altri proprietari non hanno interesse all'utilizzo di quella parte di scale, e il costruttore ha finora chiuso l'accesso.

Perche' il tuo cliente acquisti la scala, la stessa deve essere rappresentata nella scheda, ....ma a mio avviso, se il catasto procede ai minimi controlli nel momento che gli si ripresenta la planimetria, non puo' accettarla, perche' la scala si presume sia comune all'intera palazzina.

per cui la procedura e' stralciarla , intestarla agli aventi diritto, poi atto di compravendita dove il costruttore torna in piena proprieta' della detta scala e solo dopo puo' procedere alla fusione con l'abitazione che ne avra' diritto in esclusiva e che sara' acquistata dal tuo cliente.

se poi gli altri prop. non dicono ninete sul fatto che la scala sia stata chiusa, poco importa, cioe' meglio che vadano d'amore e d'accordo, pero' la prop. a mio avviso e' gia' anche loro.....

...potresti anche sentire un'avvocato.



Saluti

Il vano scale si presume sia comune alle tre unità immobiliari. Per cui queste tre unità immobiliari fino a prova contraria vantano diritti sulle proprietà comuni che se non specificate valgono per tutte quelle porzioni che servono alle unità immobiliari esclusive in proporzione al loro utilizzo e alla loro utilità. Se non è indicato diversamente negli atti che si sono verificati in precedenza nel quale il costruttore ha venduto e non si è preoccupato di riservarsi la proprietà esclusiva di una porzione del vano scale seppur utilizzata di fatto solo per l'accesso all'immobile dell'ultimo piano, la continuità fisica ininterrotta che caratterizza il percorso delle scale e il fatto che il locale dove alloggiano le scale sia unico e con un unico accesso (a nulla vale aver diviso con pannellatura l'ultima rampa di scale e il pianerottolo senza il consenso di tutti i comunitari aventi diritto) dimostra inequivocabilmente che il vano scale intero è a comune. Per questi motivi non basta che il venditore dica a voce che una porzione di tale vano scale è di sua proprietà e senza sapere cosa ne pensano gli altri soggetti aventi diritto che hanno acquistato dal costruttore.

Pertanto mi riallaccio a quanto suggerisce Bioffa69. Ricostituire la consistenza della scala bene comune non censibile, stralciare la porzione da compravendere in via esclusiva da tutti gli attuali soggetti titolari aventi diritto per quote comuni e non solo dal costruttore.

Il pericolo nel non eseguire tale procedura, direi obbligatoria, è quella che gli altri proprietari comunitari del vano scale si vedano ledere i propri diritti e procedano per vie legali dopo che il costruttore abbia venduto il bene in questione. Su questo aspetto non scenderei a compromessi con il venditore come tecnico incaricato.

Saluti

Grazie, purtroppo confermate i miei timori, e il costruttore, ovviamente, era molto contrariato perché ha promesso all'acquirente anche quello che appunto non è più solo suo. Primo passo adesso è creare allora un BCNC.

Saluti a tutti

Allora,

- fabbricato a tre piani fuoriterra (terreno primo e sottotetto);

- terreno e primo venduti dal costruttore che è ancora proprietario del sottotetto;

- parli di costruttore, quindi io immagino che sia o un nuovo fabbricato o una completa ristrutturazione;

- hai detto che sull'EP e sulle schede catastali non c'è chiarezza sulla rappresentazione del vano scala.

Se, e dico se, al momento che il costruttore ha concluso il contratto con gli acquirenti delle UIU dei primi due piani (concluso il contratto non fatto l'atto notarile) le scale dal primo piano in su erano già chiuse, di fatto il costruttore aveva espresso la sua volontà e chi ha comprato ha comprato ciò che ha visto (considerata la poca chiarezza delle carte).

Se così è, e se sono tutti d'accordo, invece di fare alcune pratiche catastali (individuare il BCNC scala completa, variarlo per stralciarne un pezzo, costituire il pezzo in F4 pro quota millesimale) e poi cedere le quote dei restanti condomini al costruttore, potrebbero fare un bel regolamento di condominio sottoscritto da tutti, registrato e trascritto dove (tra i tanti compiti di un buon regolamento) si determinano con chiarezza quali sono le parti comuni dell'edificio e a chi sono comuni; con la scorta di dettagliate planimetrie si potrà così descrivere chiarammente qual'è la situazione attuale.

A qual punto si fa una varazione per "caricare" agli atti un EP conforme al regolamento e si aggiorna la planimetria catastale dell'unità al secondo piano.

Allo stesso tempo i futuri condomini si troveranno un regolamento che li aiuterà nella gestione del condominio (determinazione delle parti comuni, dei millesimi di proprietà su di esse, determinazione delle spese e della modalità di suddivisione delle stesse, etc.) .

Che ne dite.

Saluti

a mio avviso le proprieta' non cambiano con un regolamento condominiale, sono le schede che fanno testo e non essendo rappresentate le scale nell'e.p. si presume che tutto il vano scala sia comune.....l'Agenzia , se controlla la pratica, non puo' accettare un'attribuzione della scala come esclusiva senza titolo.

io resto della mia idea, quanto propone Sergio puo' valere, nel senso che cosi' sara' di fatto in loco, ma la prop. delle cale resta comune, non passa al prop. dell'ultimo appartamento.



Saluti

Ciao Fabio

Le vie del signore sono infinite (lui può trasformare una proprietà come vuole a suo piacimento), a parte questo concordo pienamente con bioffa69 e totonno, le proprietà dichiarate in origine al catasto si cambiano solo attraverso pratiche catastali e successivi atti pubblici.

Tentare altre strade è rischioso e poco corretto professionalmente.



Saluti a tutti oltre che ai due M

Sono d'accordo con Sergio 1971, ma le nostre risposte sono la conseguenza del fatto che fudaccert ci dice che le 2 unità sottostanti sono già vendute. Per vendute si intende trasferite a titolo definitivo.




Quindi non si può fare un atto in cui viene specificata l'entità di un bene comune che si trasferisce in quota parte, se non intervengono tutte le parti che vantano diritti definitivi su quel bene comune.




Il costruttore non se la deve prendere, perchè dimostra la scarsa esperienza su un argomento molto importante. La prima cosa che fa un costruttore che vuole vendere le proprie porzioni di edificio da egli costruito, prima di eseguire il primo atto di vendita è quello di stabilire esattamente le consistenze esclusive e quelle a comune. In questa fase è facilitato perchè egli stabilisce unilateralmente da solo quello che vuole vendere e quello che vuole riservarsi in proprietà esclusiva e tutti i diritti che vuole inserire sul lotto edificato. Inoltre allega al primo atto il regolamento di condominio e le tabelle millesimali cosicchè trascrivendolo assieme al primo atto e richiamandolo negli atti successivi non può essere più contestato dai successivi acquirenti che accettano incondizionatamente alla firma del loro contratto di acquisto.


Saluti.

Fudaccert" scrive: "nell'EP non ci sono scale, nemmeno per i piani sottostanti ma, ovviamente, le scale ci sono... Hanno venduto i due appartamenti sotto, ma negli atti non si dice nulla", "DI fatto, però, gli altri proprietari non hanno interesse all'utilizzo di quella parte di scale, e il costruttore ha finora chiuso l'accesso".

Io interpreto: rappresentazione grafica dello stato di fatto inadeguata ed inadatata per definire correttamente le parti comuni sulle carte e di contro una esatta individuazione delle parti comuni in loco da parte dei condomini sin dall'inizio dei rapporti contrattuali.

Ergo non ci sono passaggi di proprietà.

Io non cerco scappatoie e/o barbatrucchi.

Io dico: se, e solo se, le planimetrie e l'EP non sono chiari sulla esatta consistenza del vano scala, le espressioni "SI PENSA" e "SI PRESUME" valgono ben poco.

Quello che conta è la volontà delle parti e lo stato dei luoghi al momento della vendita delle UIU già compravendute.

Se al momento della "stretta di mano" la scala era già chiusa, e considerata l'assoluta inconsistenza dei supporti grafici (indifendibili in qualunque sede legale), gli acquirenti hanno acquisito quota parte vel vano scala comune esistente in quel momento.

Chiedergli ora di vendere ora delle quote su un qualcosa che di fatto non è loro non penso sia coretto; oltrettutto magari li invoglierebbe a pretendere delle contropartite non dovute che complicherebbero oltremodo una situazione già ingarbugliata.

A questo punto io penso che si possa fare chiarezza con un atto sottoscritto da tutti gli aventi diritto, registrato e trascritto dove si definisce ciò che non è mai stato definito: COME SONO FATTE STE PARTI COMUNI; nessuno vende e nessuno compra, nessuno paga e nessuno incassa semplicemente si pone rimedio al "nulla" riportato negli atti e nelle carte precedenti.

Questo mio ragionamento si basa su due cardini: la carenza grafica delle schede e degli elaborati ed il fatto che al momento della prima "stretta di mano" tra il costruttore ed i condomini la scala fosse chiusa; se cade anche solo uno di questi requisiti il mio discorso non stà più in piedi ed io sposero le tesi di SIMBA E BIOFFA.

Siccome è inutile, prima di tutto da parte mia, continuare ad "inventare" delle ipotesi, se siete d'accordo io direi di fermarci un attimo ed attendere ulteriori chiarimenti dal parte di FUDACCERT e poi si riprenderà la discussione.

Saluti

P.S.: a scanso di equivoci io sono quì prima di tutto per imparare, non voglio imporre alcuna tesi e/o pretendere di avere ragione, e sin d'ora sono pronto ad ammettere di avere sbagliato se i miei "cardini" si "scardinano". Molti post vanno a finire in polemicha e non vorrei essere io la causa se succedesse in questo.

Salve

Sergio ti ammiro soprattutto per la tua onestà, tutti dovremo essere come te, anzi direi che discussioni simili ce ne dovrebbero essere di più, cioè un confronto sereno e pacifico, senza prevaricare le idee degli altri.

Per quanto riguarda me non c'è stata nessuna polemica, anzi più vedute abbiamo sulle discussioni e meglio è.

A presto, Stefano

Saluti cordiali