Buongiorno, ho un lotto di terreno sul quale vorrei costruire un fabbricato ex novo. Il terreno ricade in una zona del prg comunale che presenta sia un indice di fabbricabilità territoriale che un indice di fabbricabilità fondiario. Quale dei due è più opportuno considerare per valutare la volumetria che posso costruire? Vorrei precisare che si tratta di un'area completamente a verde (particella 1991 in allegato).

Spero che possa aiutarLa.





Densità territoriale ed indice di fabbricabilità

Per il calcolo dei limiti di edificabilità di un’area bisogna fare riferimento alla densità edilizia fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.), indicata dal DM 1444/1968, e non a quella territoriale (nel nostro caso PP C3 0,50 mc./mq.). Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 5751/2014.

La Cassazione ha ricordato l’inderogabilità del DM 1444/1968, che definisce i limiti di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee. In base al decreto, nelle zone A, cioè nei centri storici, per le nuove costruzioni eventualmente ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% delle densità fondiaria media della zona.

Per capire quali sono i limiti effettivi di edificabilità, è quindi fondamentale la differenza tra densità edilizia territoriale (nel nostro caso PP C3 0,50 mc./mq.) e densità fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.).

La densità edilizia territoriale si riferisce a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona. Il relativo indice di edificabilità comprende quindi anche gli spazi pubblici e la viabilità.

Al contrario, la densità edilizia fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.) si riferisce alla singola area e definisce il volume massimo che può essere realizzato su di essa, indicando quindi l’effettiva superficie cui si può edificare, senza considerare gli spazi pubblici e le strade.

Da queste definizioni, sottolinea la Cassazione, si deduce che, per dirimere eventuali contenziosi, lo strumento che indica il volume massimo realizzabile su una superficie è l’indice di fabbricabilità fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.).

Nel caso esaminato dalla Cassazione, il giudice di primo grado aveva condannato un’impresa di costruzione per avere superato il limiti di edificabilità della zona. Le sue stime erano però basate sulla densità edilizia territoriale. Riferendosi invece alla densità edilizia fondiaria era stato accertato che l’impresa non aveva commesso nessuna infrazione.

Buon lavoro

Max1, risposta ineccepibile. Complimenti.

Saluti