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Indice di fabbricabilità territoriale e fondiario...quale usare per il calcolo del volume edificabil |

flynight89
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03 Marzo 2022 alle ore 15:51
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Buongiorno, ho un lotto di terreno sul quale vorrei costruire un fabbricato ex novo. Il terreno ricade in una zona del prg comunale che presenta sia un indice di fabbricabilità territoriale che un indice di fabbricabilità fondiario. Quale dei due è più opportuno considerare per valutare la volumetria che posso costruire? Vorrei precisare che si tratta di un'area completamente a verde Clicca sull'immagine per vederla intera (particella 1991 in allegato).
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max1
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Spero che possa aiutarLa. Densità territoriale ed indice di fabbricabilità Per il calcolo dei limiti di edificabilità di un’area bisogna fare riferimento alla densità edilizia fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.), indicata dal DM 1444/1968, e non a quella territoriale (nel nostro caso PP C3 0,50 mc./mq.). Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 5751/2014. La Cassazione ha ricordato l’inderogabilità del DM 1444/1968, che definisce i limiti di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee. In base al decreto, nelle zone A, cioè nei centri storici, per le nuove costruzioni eventualmente ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% delle densità fondiaria media della zona. Per capire quali sono i limiti effettivi di edificabilità, è quindi fondamentale la differenza tra densità edilizia territoriale (nel nostro caso PP C3 0,50 mc./mq.) e densità fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.). La densità edilizia territoriale si riferisce a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona. Il relativo indice di edificabilità comprende quindi anche gli spazi pubblici e la viabilità. Al contrario, la densità edilizia fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.) si riferisce alla singola area e definisce il volume massimo che può essere realizzato su di essa, indicando quindi l’effettiva superficie cui si può edificare, senza considerare gli spazi pubblici e le strade. Da queste definizioni, sottolinea la Cassazione, si deduce che, per dirimere eventuali contenziosi, lo strumento che indica il volume massimo realizzabile su una superficie è l’indice di fabbricabilità fondiaria (nel nostro caso PP C3 0,77 mc./mq.). Nel caso esaminato dalla Cassazione, il giudice di primo grado aveva condannato un’impresa di costruzione per avere superato il limiti di edificabilità della zona. Le sue stime erano però basate sulla densità edilizia territoriale. Riferendosi invece alla densità edilizia fondiaria era stato accertato che l’impresa non aveva commesso nessuna infrazione. Buon lavoro
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EFFEGI
f.g.
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16 Dicembre 2008
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Irpinia
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Max1, risposta ineccepibile. Complimenti. Saluti
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Dinoboll
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29 Gennaio 2025 alle ore 20:57
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Buona sera, ho un terreno edificabile classificato come zona omogenea B3 ed un indice fondiario di 1.2. Sul lotto, il PUC ha previsto una strada urbana di progetto senza però far riferimento alle dimensioni precise ma è solo indicata approssimativamente in planimetria. Le domande sono:1) per il calcolo della cubatura che superficie devo considerare? Quella del lotto completo oppure quella al netto della strada di cui non conosco le dimensioni effettive? 2) L'eventuale indennizzo per un futuro esproprio sarà calcolato considerando il costo del terreno edificabile o quello di un terreno destinato alla pubblica utilità ? 3) È lecito che il comune mi stia vincolando il rilascio delle concessioni per costruire alla redazione da parte sua di un piano viario dove si definiranno le effettive dimensioni della strada? Grazie e Saluti
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max1
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26 Gennaio 2005
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Buongiorno, la strada in oggetto nella planimetria della zonizzazione del PRG è indicata come viabilità di progetto prescrittiva o come viabilità di progetto indicativa nelle pianificazioni attuative? Nel primo caso, le dimensioni Le desume direttamente dalla planimetria della zonizzazione e stacca la strada con un frazionamento. Questo frazionamento è conforme al PRG e si può attestare con il deposito presso il Servizio Urbanistica del Comune. Nel secondo caso si deve aspettare la pianificazione attuativa (Piano Particolareggiato Attuativo). In merito alla prima domanda, si deve applicare l'indice di fabbricabilità fondiaria (1,2 mc/mq) sulla superficie del lotto al netto della strada. In merito alla seconda domanda, l'area della strada è destinata a pubblica utilità e quindi il valore è inferiore all'edificabile. In merito alla terza domanda, si faccia assistere da un tecnico che dopo avere esaminato bene i luoghi, il PRG (Zonizzazione, NTA ed eventuali PPA (?), il Regolamento Edilizio), sicuramente Le potrà rispondere in modo più esaustivo e certo. Tra l'altro la condizione primaria è che l'area può essere edificata dopo che sono state realizzate le opere di urbanizzazione. Buona giornata
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