Ciao a tutti,

avrei bisogno di un consiglio per capire meglio la procedura di fusione di una corte ad un fabbricato.

Per esempio supponiamo di avere, allo stato attuale, la particella 100 che è un fabbricato (ovviamente ente urbano al CT) suddiviso in sub. 1 (proprietà Tizio 1000/1000) e sub. 2 (proprietà Caio 1/1) e di avere la particella 200, corte esclusiva (proprietà Tizio 1000/1000), che è censita come ente urbano al CT mentre al CF è F/1.

Tizio vorrebbe fondere la corte con la sua abitazione sub. 1, può farlo con TM? Le proprietà del mappale 100 sono diverse da quella del mappale 200, quindi di primo acchito, direi di no.

Un collega più esperto di me, parlando di una pratica simile, mi disse di aver preparato un TM per fusione facendo firmare sia Tizio che Caio ma specificando che la particella 200 andrà imputata solamente a Tizio al CF (con successiva presentazione di planimetrie nuove).

La procedura che prospetterei, sarebbe quella di non modificare il CT ma di presentare DOCFA (firma solo Tizio) causale "fusione", sopprimendo la particella 100 sub. 1 e la particella 200 e costituendo al CF la particella 100 sub. 2 ~ particella 200 sub.1. Così si mantengono intatti la storia delle variazioni di proprietà degli immobili e non si interferisce con la proprietà altrui.



Che ne dite? Sbaglio qualcosa nel ragionamento?

Grazie

Anche se in altre discussioni di Geolive qualche collega non è d'accordo con me io continuo a sostenere che la fusione di particelle enti urbani a diverso possesso non è una procedura corretta.

Nel tuo caso hai già due particelle censite al C.F. , un appartamento e un'area urbana, tutti di proprietà di Tizio.

Anche se la procedura di fusione fosse ammessa a che pro la si intende fare?

Perché fare pagare al cliente spese maggiori?

Nel tuo caso non devi fare altro che sopprimere la 100 sub 1, sopprimere la 200, costituire un'unità composta dalle particelle graffate 100 sub 3 e 200 sub 1.

Causale di variazione Altre FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE

Ciao Ealfin,

grazie per la rispota.

Sinceramente non vedo nessun vantaggio tangibile nel fondere i due mappali se non l'ottenimento di una mappa "pulita" ma comunque il mio ragionamento esulava dal costo che dovrebbe sostenere il cliente.

Più che altro mi interrogavo sulla correttezza concettuale delle operazioni.

Nel caso della fusione con TM, poi al CF torna tutto con planimetria dell'appartamento e corte annessa, ma a livello di CT poi avremo Tizio e Caio proprietari di un mappale unico su cui Caio ha diritti in parte e non su tutto.

Quindi credo che optando per questa soluzione si crei solo confusione mentre con la graffatura mantiene la storia degli immobili e mantiene separate le quote di proprietà oltre che la provenienza legale del titolo.

Personalmente sarei propenso ad utilizzare la graffa.

Giustamente mi fai notare che l'operazione prevede anche un cambio d'uso, da F/1 a corte esclusiva.

Sinceramente non ci avevo pensato, grazie.

Mi piacerebbe sentire anche qualche parere contrario al nostro, giusto per confrontarsi.

Personalmente ho sempre proceduto alla fiusione, dove possibile, come hai detto si "pulisce" la mappa.

La confusione non si crea in nessun modo, le proprietà degli enti urbani si vedono solo all'urbano, ai terreni potrebbe anche esistere un unico mappale per un intero foglio o un intero comune, solo all'urbano vedi come sono divise le prorpietà, non di certo ai terreni.

Ed in ogni caso la storia è sempre ricostruibile.

Di fatto comunque graffare due identificativi o fonderli non cambia niente.

A mio avviso la causale è solo fusione, l'area urbana area era e area rimane, unita all'abitazione, ma non ha nessun cambio di destinazione.

Saluti

Salve

io invece sono del tuo stesso parere, se non fondi ai terreni lasci esattamente inalterate le due consistenze di superfici delle due particelle (e non rischi assolutamente niente in un futuro).

Se invece fondi anche ai terreni, a mio avviso qualche leggero rischio potrebbe insorgere, (colleghi dicono che non c'è alcun rischio).

Rischiare potrebbe anche essere lecito, ma non rischiare niente è sicuramente molto più salutare.

cordiali saluti

Il ragionamento è sbagliato perchè tu fai firmare a Caio una dichiarazione di cui non è responsabile non avendone i diritti. Fossi Caio non te la firmerei, perchè mi devo prendere responsabilità che non mi devo assumere ? No, nisba. Se ho qualche diritto allora avrei pure il diritto di non firmare, qundi che fa Tizio ? Firma mancante ? Giammai, peggio che andar di notte.




Sbagli. Al terreni non ci sono porzioni diversamente intestate perchè il tutto è in qualità Ente urbano al terreni quindi a partita 1 non intestata, le ditte proprietarie sono individuate al catasto dei fabbricati. Un lotto intero unico, ente urbano al catasto terreni, al catasto fabbricati, se l'edificio è diviso in più subalterni, questi possono tranquillamente essere intestati a soggetti diversi in proprietà esclusiva. Proprio quello che si verifica nella tua fusione. La cosa importante è che le porzioni (subalterno e corte esterna esclusiva) che vai a fondere al catasto fabbricati devono appartenere alla stessa ditta, ma ciò non toglie che assieme a questa al catasto fabbricati nello stesso lotto ci siano altre unità immobiliari intestate a ditte diverse che non subiscono alcuna variazione e che per questo non devono essere chiamate a dichiarare un evento eseguito da altro soggetto sulla propria proprietà di cui non si possiede alcun diritto e nè dovere.

Saluti

P.S. Mi son scordato di condividere l'opinione di Fabio precedente che è esattamente la mia. Sembrava che non l'avessi letta, invece sì.

Un caso capitato a me anni fa.

Fabbricato rurale diviso in due subalterni ma di fatto diviso da cielo a terra. Ognuno dei due proprietari aveva un'area esclusiva che circondava su tre lati la rispettiva porzione.

Detta costituzione del fabbricato ruale diviso in subalterni e frazionamento delle rispettive aree erano state eseguite a seguito di divisione ereditaria (modello 6 e frazionamento erano stati allegati all'atto del 1976).

Uno dei due proprietari ristruttura ed amplia il fabbricato sulla sua area incrementando l'area coperta del fabbricato che, a seguito dell'accatastamento al C.F. della porzione ampliata suddetta, passa da area di fabbricato rurale diviso in subalterni a fabbricato promiscuo.

L'altro proprietario anni dopo demolisce la sua porzione rurale da cielo a terra (era diruta quindi non ha mai necessitato di accatastamento al C.F.) e ricostruisce all'interno del suo lotto a diversi metri dalla porzione demolita.

Quando vado ad accatastare la nuova costruzione e demolire la porzione come dovevo fare?

Se creavo un sub urbano F1 dovevo dichiarare che l'area demolita restava correlata al lotto edificato e che avrei dovuto stipulare un successivo atto. Invece non dovevo in futuro effettuare alcun atto.

Se creavo una particella intera frazionando il fabbricato promiscuo, ovvero isolando la parte costruita alla parte scoperta per demolizione, come facevo a censire la F/1 al proprietario effettivo se prima del trasferimento in Catasto ad area di fabbricato diviso in subalterni l'area medesima era intestata ad entrambi i fratelli e non all'effettivo proprietario della porzione ivi ricadente e poi demolita?

Allora mi son dovuto e potuto inventare quanto segue.

Ho creato un nuovo lotto ente urbano per il nuovo edificio e corte annessa.

Ho demolito la parte di fabbricato promiscuo e censito il tutto ad ente urbano.

Con una specie di finto marciapiede (per limitare la superficie della corte e perché non potevo fare altrimenti vista la coltivazione a uliveto delle aree limitrofe) ho collegato in mappa il lotto ente urbano alla parte di area demolita ex porzione rurale di ex fabbricato promiscuo ora ente urbano.

Detta anomala procedura non è passata inosservata al tecnico Pregeo il quale ad inizi 2012 mi boccia il Pregeo chiedendomi dei chiarimenti su come ho operato e sull'area demolita del fabbricato promiscuo.

Allora non si poteva allegare documenti al Pregeo (e/o Docfa), visto che solo a settembre 2012 era stata attivata la suddetta procedura di allegazione, ma ho scritto tutto nella relazione Pregeo ovvero gli ho detto al Tecnico Pregeo:

- la porzione demolita da cielo a terra, come anche rilevabile dal modello 6 allegato al'atto tal dei tali (non gli ho detto vattelo a consultare ma avrei dovuto farlo) e come intuibile dall'elaborato planimetrico già in atti del C.F. , appartiene solo al mio cliente proprietario del lotto oggetto di tipo mappale per cui in sede di Docfa costituirò un'unità composta da particelle graffate ovvero un fabbricato abitativo con corte annessa identificato dal mappale del nuovo ente urbano che ho costituito e dal primo sub disponibile del mappale dell'ex fabbricato promiscuo ora ente urbano.

Il Pregeo alla fine mi è stato approvato.

In sede di Docfa ho detto in relazione di andarsi a leggere la relazione Pregeo prima di bocciarmi la pratica per chiedere gli stessi chiarimenti che mi ha chiesto il tecnico Pregeo.

Docfa approvato al primo colpo.

Tutta la filastrocca di cui sopra per dire cosa?

Per dire che se il tecnico nel 1975 avesse accatastato il fabbricato frazionandolo da cielo a terra non avrei avuto il problema, per fortuna poi risolto, di dover chiarire cosa sono stato costretto ad architettare.

Per dire quindi che fondendo un ente urbano di esclusiva proprietà ad un ente urbano condominiale si potrebbero avere in futuro, nel caso di demolizione, gli stessi problemi avuti da me nel 2012.

Ed anche potendoli risolvere quanto meno occorrerebbe un frazionamento per ripristinare il confine fra i due lotti a diverso possesso.

Ora se si continua a sostenere che le suddette fusioni sono del tutto normali da un punto di vista tecnico catastale (per me comunque non sono normali) almeno da un punto di vista professionale non lo sono perché potrebbe accadere che il cliente in futuro dovrebbere spendere più soldi per ripristinare la vecchia situazione per colpa di un'operazione tecnico catastale che poteva essere evitata.

Inoltre anche solo consultando la visura catastale attuale e la mappa in caso di particelle graffate, ho la visione completa ed immediata della situazione.

In caso contrario dovrei consultare anche gli elaborati planimetrici, tipo mappale, visure storiche, ecc. per capire da dove e come proviene il mio sub ottenuto per fusione di un sub condominiale e di una particella intera di esclusiva proprietà.

Ciao Ealfin.

Nel tuo caso è stato eseguito un frazionamento che hanno firmato tutti gli aventi diritto perchè la linea di confine generata in mappa essendo appunto di confine è di proprietà di entrambi i confinanti. Oltretutto è stata demolita una porzione esclusiva da terra a tetto e ricostruito, in distacco dalla residua di altra proprietà, un altro edificio completamente separato ed autonomo con corte circostante esclusiva. Più frazionamento di così, si muore. Se è stata fatta la variazione di mappa contestualmente alle variazioni di sagoma allora si è trattato pure di TF+TM in unico documento firmato da tutti gli aventi diritto per la faccenda del frazionamento e costituzione di due particelle distinte di cui una conferma il numero originario. E' giusto, non aver dichiarato che l'area sedime del fabbricato demolito rimaneva correlata al lotto edificato. Non mi sembra però la stessa cosa della fusione di corte con unità immobiliare già censita al catasto proposta da Noob.



Saluti

P.S. Leggo ora il resto dell'intervento da te integrato. La risposta resta per me la stessa perchè il concetto non cambia. Fusione e frazionamento non sono la stessa cosa.

A parte la questione tecnica, ti invito a non insistere sull'aspetto professionale, perchè io che eseguo attività in maniera difforme dalla tua in merito a questi casi non ho mai provocato danni a nessuno e neanche ho mai rischiato. Non posso sapere se tu invece hai avuto problemi e quindi non mi esprimo sulla tua correttezza professionale. Mi sembra poi che il tuo caso tu lo abbia risolto, quindi il presunto errore del tecnico precedente in realtà non era poi così grave, forse volevi avere la vita più agevolata, ma a volte non riusciamo a prevedere come la vedrà il futuro tecnico chiamato a svolgere altri compiti. Non per questo tra colleghi dobbiamo contestarci. Ognuno avrà avuto i suoi buoni motivi per aver agito in quel modo.

Se nel mio caso non avessi avuto un nuovo edificio ricostruito poco più in là nel medesimo lotto tale da riparare alla problematica come ho fatto io.

Se il mio cliente avesse solo demolito.

Se il mio cliente fosse stato costretto a censire come F/1 a particella intera l'area demolita ente urbano da censire al C.F. a tutti i proprietari dell'ente urbano con quote provvisorie da definire con atto legale pur appartenendo, di fatto, solo al mio cliente, detta area demolita.

Se il medesimo cliente volesse vendere il suo lotto ormai privo di fabbricato.

Se il mio cliente odiasse il confinante perché la moglie del mio cliente è l'amante del confinante?

Come farei a vendere anche l'F/1 intestata al cliente ed all'amante della moglie del mio cliente?

Come vedete compiere determinate operazioni catastali (fondere enti urbani condominiali con particelle esclusive), pur se lecite come io non credo che siano, di sicuro comporterebbero in futuro delle problematiche non esistenti in caso di costituzione di unità graffate.

Perché se demolisco tutto l'edificio dell'ente urbano e non trovo accordi per l'area condominiale circa la sua divisione, è pur vero che posso riprendermi la mia parte di area esclusiva dimostrando il titolo originario ma è pur vero che devo spendere soldi per un frazionamento e dimostrare al Catasto che la particella 101 che ho fusa alla 100 anni fa ora deve ritornare ex 101 ovvero 4001 area urbana F/1.

E se l'area urbana F/1 non ha più le caratteristiche di area urbana F/1 ma ci impianto un vigneto devo procedere alla demolizione dell'F/1, alla presentazione di procedura per passaggio dell'ente urbano a reliquato di ente urbano, alla presentazione di istanza per far intestare il reliquato di ente urbano al proprietario originario.

Alla fine chi paga dei costi evitabili?

Certo al tecnico che risolve la situazione fa comodo perché lavora e guadagna.

Ma vi sembra professionale attuare una procedura (corretta o meno poco importa) invece che un'altra la quale sottoporrebbe il cliente a meno problemi e costi futuri dell'altra procedura?

Un caso recente non commesso da me (anzi riparato in parte, in parte riparato da chi ha commesso il fatto).

Un nuovo mio cliente nel 2012, possedendo in comunione legale un fabbricato con corte annessa, già censito al C.F. con i sub 1 B.C.N.C. corte, sub 2 abitazione e sub 3 rimessa, possedendo due particelle limitrofe censite al C.T. , possedendo una particella confinante di sua esclusiva proprietà, incarica un collega perché non gli va di pagare l'IMU per areee divenute edificabili due anni prima in sede di adozione e poi approvazione di nuovo P.R.G.

Il collega fonde l'ente urbano alle due particelle in comunione legale ed alla particella esclusiva del cliente.

Al C.F. nessun aggiornamento dell'elaborato planimetrico è stato eseguito nel 2012.

Il mio nuovo cliente nel 2017 decide di donare ai figli ma non so se il Notaio incaricato e/o il tecnico stesso del 2012 gli impone di scorporare la particella a diverso possesso nel 2012 fusa all'ente urbano, frazionando al terreni quindi in mappa l'ente urbano ultimo in atti e ricostituendo l'ex consistenza della ex particella di esclusiva proprietà.

Quindi l'ex particella di esclusiva proprietà è stata quindi censita come F/1.

Il nuovo cliente ha quindi pagato due volte (pare profumatamente) e per due errori commessi dallo stesso tecnico precedente.

I figli del mio cliente hanno un diverbio e non procedono più alla donazione.

Uno dei figli (divenuto mio parente acquisito) nel 2018 consiglia di rivolgersi a me il quale ha dovuto eseguire un'ulteriore variazione catastale non eseguita dal tecnico precedente ovvero ridefinire la corte.

Infatti in atti vi era solo il sub 1 dell'ex elaborato planimetrico di fine anni '80 mentre il nuovo B.C.N.C. , pur se di fatto scorporato dalla particella ad esclusivo possesso ora F/1 con mappale intero, era comunque stata ampliata nel 2012 previo accorpamento dell'ex ente urbano con altre due particelle stesso possesso.

Tornando al 2012:

- se il lotto ente urbano fosse non di moglie e marito ma di due fratelli, ognuno proprietario di una rispettiva unità immobiliare;

- se uno dei fratelli decide di rendere esclusiva alla sua unità posseduta l'adiacente area, provvedendo (il suo tecnico) anche alla fusione della sua particella a quella ente urbano condominiale;

- se i fratelli nel frattempo litigano e per evitare di incontrarsi in un condominio il fratello proprietario della corte esclusiva decide di cedere la sua unità (e diritti sulle parti condominiali) all'altro fratello, trattenendo per sè l'area di esclusiva proprietà;

- nei casi di cui sopra e in caso di particelle graffate e separate sulla mappa, esempio 100 sub 2 e 101, il fratello che cede il suo appartamento non deve fare altro che presentare un Docfa per scorporare l'area scoperta dall'appartamento creando un appartamento senza area scoperta ed un'area urbana già individuata in mappa con mappale autonomo;

- sempre nei casi di cui sopra e nei casi di fusione dell'area esclusiva all'area condominiale ente urbano sulla mappa, oltre al suddetto Docfa per dividere la particella 100 sub 2 è necessario anche un tipo di frazionamento per aggiornare la mappa;

- chi lo deve firmare secondo voi il suddetto frazionamento?

- entrambi i fratelli? per me si;

- solo il fratello che possiede l'area esclusiva da scorporare? per me no;

- chi lo deve pagare il suddetto frazionamento?

- entrambi i fratelli; per me no;

- il solo fratello proprietario dell'area esclusiva da stralciare? per me sì;

- e se il fratello che acquista l'altro appartamento per divenire proprietario dell'intero stabile e corte annessa si rifiutasse di firmare il frazionamento dicendo all'altro fratello chi te l'ha dato l'autorizzazione a fondere l'ente urbano in comproprietà con l'altra area di tua proprietà, cosa accadrebbe?; per me frazionamento con lettera di incarico e nota in visura atto di aggiornamento non conforme.

Io ho dimostrato nel presente post ed in altri che, a parte se corretto o non corretto da un punto di vista normativo, fondere un ente urbano condominiale ad una particella esclusiva può produrre più danni che vantaggi.

Di contro solo un vantaggio mi pare di aver letto nei vari post. Ovvero quello di ottenere una mappa più pulita.

Dobbiamo decidere se siamo professionisti e/o addetti alle "pulizie".

Io preferisco essere tra i primi.

In tutti i miei post, non solo in quello corrente, nelle normali discussioni io porto in evidenza casi concreti a volte capitati, a volte che possono tranquillamente capitare.

Insomma se non sono d'accordo su una cosa, su una procedura, su qualsiasi argomento, cerco di argomentare e spiegare le ragioni per cui espongo le mie tesi, spesso suffragate da fatti realmente accaduti e/o da normative e/o da sensi logici.

In tutti i post non ho mai messo in discussione la professionalità di altri né offeso alcun utente di Geolive.

Nè ho risposto ad eventuali provocazioni o presunte tali, né mi sono accodato alle discussioni che non coinvolgevano me e in cui si sono superati i limiti di quello che dovrebbe essere lo spirito di questo, a mio avviso, bel forum a servizio della nostra bella professione che mi onoro di esercitare.

Ma se io insisto su un argomento sostenendo le mie opinioni e citando casi concreti mentre altri lo stesso insistono al contrario ma invece di argomentare con norme chiare e casi concreti o meglio invece di dimostrare l'utilità di una procedura attuata da me non condivisa non fanno altro che che tentare di offendere (come accaduto in un altro post con simile argomento) oppure tentare di mettere in dubbio la professionalità mia rispetto a quella di chi mi risponde, a me non rimane altro che chiudere il mio intervento in quel post e non lo andrò nemmeno a leggere più.

E se mi capitasse di aprirlo per errore lo chiuderei subito immediatamente.

Questo è un altro post che non intendo più leggere e partecipare.

Buon fine settimana.

Non hai colto il mio invito Ealfin, quindi replico. Casomai aprissi per sbaglio la discussione puoi leggere quanto di seguito riporto.

Tu sbagli, Ealfin, partendo dal presupposto che un lotto edificato censito al terreni con qualità ente urbano, se suddiviso in più proprietà esclusive, sia tutto condominiale: aree scoperte e sedime del fabbricato compresi. E' qui il punto. Non è così. Mi dispiace per te. Io applico le norme del codice civile. Quando si accatasta un nuovo edificio occorre rispettare le norme del codice civile in tema di parti esclusive e parti comuni, e sovrapporle poi a quelle catastali che dettano le procedure per eseguire il censimento. Le aree esterne facenti parte dello stesso lotto sul quale insiste l'edificio possono essere di proprietà esclusiva (orti o giardini) oppure a comune (marciapiedi e aree di passaggio a favore delle porzioni esclusive dell'edifcio). Nella fusione tra una corte esclusiva ed una porzione del fabbricato autonoma, al catasto fabbricati, deve rispettata necessariamente la condizione della coincidenza della ditta proprietaria. Si applicano le norme. La corte esclusiva appartenente a XXX deve essere la stessa XXX della porzione di edificio privata che si intende fondere. Nel caso di ente urbano la ditta, che possono essere anche più di una, non si rileva al catasto terreni ma al catasto urbano. Errore clamoroso e madornale che fai è considerare l'ente urbano intestato al terreni tutto condominiale. Con questa tua convinzione metti in cattiva luce i colleghi che magari sono passati prima di te in un tuo incarico. Non ti vantare di mettere a posto situazioni per te in contrasto con le norme mentre per altri colleghi non lo sono. Tu stesso ammetti di averle trovate a centinaia di questi casi. Se stai percorrendo una strada e vedi tante automobili venire contro di te, prova ad ammettere che forse sei tu contromano! Non accetto mai e non accetterò mai che che un collega mi accusi di scarsa professionalità sul piano del rispetto delle norme. Prima di giudicare vai a confrontarti con il collega, senza giudicarlo, e prova a capire le proprie ragioni sul perchè si sia comportato in quel modo tra l'altro da te presuntivamente errato.

Detto ciò, tornando al tema principale, Noob può anche non fondere al terreni la corte esclusiva, ma al fabbricati lo deve fare e graffare ma con due distinti mappali. Come si fa a sostenere che fondere la corte esclusiva alla propria abitazione provoca più danni che vantaggi se lo DEVE FARE ? Non si vorrà mica lasciare distinto al terreni come agricolo compromettendo la regolarità catastale secondo il principio che una pertinenza deve partecipare alla consistenza catastale e quindi di conseguenza alla rendita del bene principale. Va bene uguale non fondere le particelle al terreni, ma la fusione è sempre consentita oltre che necessaria, che si faccia anche al terreni in mappa è ininfluente, vero, ma non vietata, e secondo me da consigliare, per la pulizia del supporto grafico (unico lotto, unico mappale al posto di due contigui) e per una migliore lettura identificativa dell'immobile della visura al catasto fabbricati dell'immobile, oltretutto si evitano errori nel riporto dei dati su un eventuale atto di trasferimento del bene.

Buon fine settimana.