Buongiorno a tutti,

chiedo gentilmente un parere per un mio caso. Mi sono documentato e credo di aver trovato la soluzione, ma chiedo una vostra conferma.

Come da schema sotto riportato, vi sono due mappali già enti urbani, iscritti al CEU, il mappale 30 e mappale 71. Di entrambi sono proprietari due fratelli, quota indivisa di 1/2 ciascuno. Il mappale 30, ha una area di pertinenza esclusiva, graffata, ossia una corte di circa 20-25 mq.

Attualmente sono in corso lavori di ristrutturazione e in previsione, i due fratelli si accorderanno in modo tale che uno dei due rileverà totalmente il mappale 30, mentre il mappale 71 rimarrà indiviso come è adesso.

Il problema è questo. E’ già stato realizzato un muretto che di fatto taglia in due la corte. Su richiesta del committente, si chiede di frazionare la corte in modo che la porzione staccata possa avere suo numero in previsione appunto di successivo atto divisionale.

Il mio dubbio è questo: è tassativo il rilievo strumentale battendo i PF o sono sufficienti le planimetrie docfa?

Leggendo la Circolare prot. n. 17471 del 31 marzo 2010, al parag. 3.5 (e leggendo il caso pratico riportato nel relativo allegato) si precisa:

"si chiarisce che con l’elaborato planimetrico può ancora prevedersi a frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, individuandole con le categorie fittizie F/1, senza interventi nella mappa terreni. Il presupposto per tale operazione è che le aree staccate restino correlate al lotto edificato e quindi successivamente al rogito dichiarate come bene comune non censibile a più unità o come corte esclusiva di una singola unità immobiliare, ovvero, fuse con unità immobiliari presenti nell’edificio."

Ora, nel mio caso, la porzione di corte staccata verrà separata dall’u.i mappale 30 e diventerà corte esclusiva dell’u.i. mappale 71, quindi non si può procedere col solo elaborato planimetrico.

E’ corretta la procedura del Frazionamento con rilievo strumentale?

La porzione di corte staccata, diventerà area urbana F/1 (che avrà una superficie di circa 10,00 mq).

Quindi al Frazionamento dovrà seguire una pratica docfa con causale divisione, riportando la scheda planimetrica del mappale 30 con la sua porzione ridotta di corte (Ed invero sarà soppresso ed assumerà il sub. 1 del mappale 30) e con l’elaborato planimetrico rappresentare l’area urbana costituita dalla porzione di corte staccata.

E’ corretta la procedura che intenso seguire?

Ringrazio anticipatamente chi vorrà esprimere il proprio parere.

Un saluto.

Aristide







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Salve

Se cerchi nel sito trovi tante risposte in merito, comunque la procedura del frazionamento con rilievo strumentale è sempre corretta perchè nessuno te la può impedire.

Saluti cordiali

Grazie Simba,

che hai avuto la gentilezza di rispondermi ugualmente. E' vero, sto cercando tra le discussioni del passato ed effettivamente l'agomento è stato trattato.

So che è antipatico dover leggere dei post su argomenti già trattati, visto che si appesantisce anche il sito.

Il mio problema era che "sto discutendo" con un altro geometra, il quale mi consigliava di dividere la corte creando due subalterni, facendo il tutto con il solo elaborato planimetrico. Insomma, mi è venuto un grosso dubbio.

Vedrò di cercare nel sito la risposta.

Un saluto.

Aristide

Salve,

la risposta te la sei già data da solo.

Saluti

In un caso più o meno simile a inizio anno corrente ho eseguito un accatastamento tipo mappale (senza frazionamento) per stralcio di corte (nel mio caso accorpavo alle corti così come ridefinite nei loro perimetri anche alcune particelle censite al C.T. ed inoltre avevo ridefinito piccoli errori di ubicazione e dimensioni dei due edifici esistenti). Poi ho aggiornato l'elaborato planimetrico già presente in atti e le planimetrie. La procedura da me eseguita ha permesso di vendere i due lotti di mappali differenti a due soggetti diversi, dove i confini rispettivi erano presenti anche in mappa oltre che nell'elaborato planimetrico. Cioè l'accatastamento con ridefinizione dei lotti edificati l'ho eseguito solo ed esclusivamente prima dell'atto e quindi tutto è finito lì. Non so se nel tuo caso può andare bene il tipo mappale per stralcio di corte visto che il perimetro degli edifici non dovrebbe essere modificato (mi pare che lo stralcio di corte prevede anche modifiche agli edifici). Certo potresti anche agire solo con l'elaborato planimetrico ma in tal caso, a parte la procedura Docfa che comprende un passaggio in più, la particella 71 avrà un numero graffato (qualora la parte della corte di cui alla particella 30, oggetto di cessione, debba essere attribuita come corte esclusiva della medesima particella 71).

Ti ringrazio EALFIN che mi rispondi sempre.

Però non mi è chiara una cosa. Tu scrivi che potrebbe andare bene come procedura anche quella del solo elaborato planimetrico.

VEDIAMO QUESTA 1 IPOTESI dal punto di vista procedurale:

procederei a suddividere la corte esclusiva del mapp. 30 in due subalterni, supponiamo venissero nominati sub. 2 e sub. 3. Poi seguirebbe l'atto divisionale col quale si cederebbe il sub. 3 al mappale 71. Però è chiaro che agendo così, manca il passaggio al catasto terreni, ossia non è riportata in mappa la linea dividente della corte. Oltre al fatto che non capisco, con quale passaggio posso dare un numero di mappa, alla porzione della corte che con l'elaborato planimetrico ho nominato sub. 3?

SECONDA IPOTESI

Col Tm si fa uno stralcio dell'intera corte dall'area di sedime del map. 30. A questo punto avrei la mia corte diventata F/1 col suo bel numero in mappa terreni.

Ma se facessi seguire l'elaborato planimetrico, sarei da punto a capo. Non sarebbe possibile con l'elaborato planimetrico suddividere l'area urbana in due. Quindi dovrei fare ugualmente un frazionamento strumentale per dividere l'area di corte!

Faccio fatica quindi a seguire il tuo ragionamento, forse perché nel tuo caso vi era sia un accorpamento di particelle e sia una modifica del perimetro dei fabbricati.

Nel mio caso questo non succede.



ANCORA UNA CONSIDERAZIONE

Giustamente EALFIN tu sottolinei che nel tuo caso, vi era un elaborato planimetrico già presentato in precedenza. Nel mio caso non c'è.

Non che questo avrebbe cambiato sensibilmente le cose, però ritengo opportuno segnalare quanto riportato in una Guida Vademecum Regionale il quale in tema di dichiarazione delle aree urbane, riferendosi alla porzione di area che deve rimanere correlata al lotto edificato, da dello stesso lotto edificato una ampia illustrazione:

Per lotto edirficato si possono definire le seguenti casistiche:

1) fabbricato e resede di pertinenza aventi unico numero di particella (è il mio caso)

2) fabbricato e resede di pertinenza aventi numeri di particella distinti

3) più immobili, seppure con identificativi catastali diversi per fabbricati e resede, presenti su un unico elaborato planimetrico in atti.



Questo m'insegna come, la presenza dell'alaborato planimetrico possa essere fondamentale per comprendere quanto già rappresentato sulla mappa terreni.

Se vuoi aggiungere qualcosa, come sempre avrò piacere di leggerti.

Un saluto.

Aristide

Ti ringrazio per la tua risposta.

Al momento sono deciso a seguire la strada del frazionamento strumentale.

un saluto.

Aristide

In Pregeo puoi modificare il lotto edificato di due o più enti urbani appartenenti ai medesimi possessori ridefinendone i confini sulla mappa. Questo è stato più o meno il mio caso di inizi 2016. Quello che non so è se la causale "stralcio di corte" il Pregeo lo accetta anche nel tuo caso ovvero anche nei casi in cui non vengono variate in alcun modo le sagome degli edifici (oppure non vengono incrementate le superfici degli enti urbani per fusione con altre particelle del C.T.). Presumo che nel tuo caso le aree scoperte siano esclusive dei singoli edifici ad essi graffate (in poche parole ogni edificio ha una sola unità ivi ricadente), in caso contrario, prima del Pregeo, costituisci i B.C.N.C. con Docfa. L'area urbana la puoi costituire anche con Docfa dichiarando che ad atto stipulato il Sub in F/1 lo tratterai con Docfa per fusione con l'unità ricadente sull'altro mappale. 1) quante unità hanno ciascun corpo di fabbrica?; 2) le corti sono comuni a più sub o esclusive di un solo sub?; 3) se sono esclusive sono riportate in planimetria come corti esclusive? In tutti i casi da trattare prima di Pregeo o di Docfa devi necessariamente costituire con Elaborato Planimetrico e/o riportare nelle relative planimetrie le suddette aree scoperte che saranno trattate in Pregeo e/o Docfa (anche successivi all'atto).

Ciao EALFIN,

scusa se rispondo solo ora. Ho optato per il frazionamento battendo i PF. mi sembra la strada più sicura per il mio caso, anche se comprendo il tuo discorso.

Tu scrivi: "L'area urbana la puoi costituire anche con Docfa dichiarando che ad atto stipulato il Sub in F/1 lo tratterai con Docfa per fusione con l'unità ricadente sull'altro mappale".

Ma io su questo punto ho capito che questa strada si può percorrere se la corte fosse comune a tutti e due i lotti edificati e, soprattutto se vi fosse un elaborato planimetrico agli atti che descrivesse questa situazione. Mi sembra di capire dunque, che se fosse questo il caso, si potrebbe fare tutto con le sole pratiche Docfa ed immagino quindi che in mappa continuerebbe a rimanere la corte intera senza nessuna linea dividente, con due segni di graffa con i due lotti edificati, mentre nella realtà delle cose, vi sarebbero due porzioni di corte separate ognuna delle quali è esclusiva di ogni singolo lotto edificato. Però a me questa situazione sembra contradditoria, perchè io guardando la sola mappa terreni, sarei portato a credere che la corte è intera ed è comune interamente a tutti e due i lotti. A MENO CHE OPERANDO QUESTA DIVISIONE DELLA CORTE CON L'E.P. RIMARREBBE A CURA DELL'UFFICIO APPORTARE IN MAPPA TERRENI LA LINEA DIVIDENTE.

Ma nel mio caso l'intera corte è esclusiva di uno solo dei due lotti edificati, l'altro non ha la corte. Di conseguenza se creassi con l'Elaboratpo planimetrico due subalterni frazionando la corte, posso comprendere che con atto notarile un subalterno venga ceduto, ma secondo me si verifica proprio il caso di "distaccamento" della porzione di corte dal lotto edificato originario.

Io al momento ho questa convinzione, posso sempre mutarla man mano che acquisirò esperienza sul campo.

Alle tue domande rispondo:

1) ogni corpo di fabbrica è costituito da una solo u.i., ossia non vi sono subalterni.

2) la corte è esclusiva di un solo mappale/ lotto edificato.

3) Sì, in planimetria è riportata come corte esclusiva



Posso chiederti (ancora) un tuo parere, se te la senti, su un aspetto?

Allegato al mio messaggio iniziale, hai potuto vedere lo schizzo allegato. Puoi vedere la forma del perimetro della corte, così come è rappresentata in mappa, ossia con il lato più lungo, quello esterno, che costituisce prolungamento del lato maggiore del lotto edificato mapp. 30.

Essendo un'area di circa 20 mq, io l'ho potuta rilevare interamente, in quanto appunto il lato piu' lungo, quello esterno, è adiacente alla strada pubblica (in mezzo a un piccolo centro abitato), quindi i "vertici" sono fisicamente individuabili in modo reale sul posto.

Vorrei trattare la superficie dell'intera corte come SR, nel modello censuario.

Tutto bene? No!

Succede che nello stato reale, il lato lungo della corte di cui ti parlo, è spostato esternamente parallelamente di circa 40 cm rispetto a quanto rappresentato in mappa (cioè per farla breve, la corte risulta più larga di 40 cm rispetto alla rappresentazione sulla mappa) ossia, stando alla mappa, andrebbe ad occupare 40 cm della strada pubblica.

Da un esame visivo, la situazione è così da sempre.

La domanda è:

io posso definire nel modello censuario una SR, così come risulterà dalla grafica dell'elaborazione del libretto di Pregeo, anche se poi nella proposta grafica di aggiornamento io dovrò per forza di cose adattare il perimetro della corte al perimetro così come rappresentato in mappa, ossia dovrò eliminare quella sporgenza di 40 cm che però sul posto esiste.

In sostanza è come se dichiarassi la corte con 20 MQ SR, quando poi nella proposta di aggiornamento grafico, la ridurrò a 17-18 mq. Ma non è solo questo. Se la dichiarassi SR, sarebbe logico nelle planimetrie rappresentare correttamente il perimetro con la reale sporgenza, ma così la rappresentazione del perimetro della corte sulle planimetrie non sarebbe omogenea a quella rappresentata in mappa col Pregeo.

Che casino!

Ultima considerazione: sulle planimetrie attuali, presentate 8 anni fa, la sporgenza non è rappresentata

Mi consigli di dichiarare la superficie come SN e di spiegare nella relazione tecnica che nella realtà esiste questa sporgenza di 40 cm? O conviene non dire nulla?



Scusa se ne ho approfittato.

Un saluto e ancora grazie.

Aristide

Salve

Aristide, se tu conoscessi cosa significa giuridicamente e catastalmente dichiarare una particella SR, ne staresti lontano da detta definizione.

Il consiglio è quello, salvo il caso di obbligo, di dichiarare sempre SN.

😭😭😭😭

Saluti cordiali

Circa la SR se i confini non sono ben definiti (nel tuo caso devi solo mettere una linea rossa all'interno di una particella) puoi evitare di calcolare la suddetta SR dichiarandolo anche in relazione libera, oltre che in quella strutturata. Circa lo sconfinamento della linea dividente io generalmente batto i punti vertici materializzati e con linee 4 e 5 individuo il punto di intersezione con la linea mappa (la nuova dividente sarà, nel tuo caso, punto inizio dividente vicino al fabbricato e punto di intersezione con la linea nera come individuato con linee 4 e 5). Ciò sta a significare che (nel tuo caso) uno dei punti vertici nella realtà ricade su altra particella (strada) ma ai soli fini cartografici il punto di intersezione della dividente con la linea nera di mappa viene individuato solo cartograficamente (sulla carta). Circa il tuo caso dei due edifici senza sub di cui solo uno avente corte esclusiva graffata, stessa ditta, se ricorri al frazionamento devi variare l'accatastamento dell'edificio riducendo la relativa corte e devi costituire un'area urbana con mappale autonomo. Dopo l'atto puoi anche lasciare l'area urbana così com'è oppure fonderla all'appartamento identificando il tutto con particelle graffate. Circa la possibilità di trattare la pratica con tipo mappale variando i perimetri del lotti edificati mi pare di ricordare che lo stralcio di corte in Pregeo si può utilizzare solo se vengono inserite anche nuove linee rosse per il fabbricato (così mi pare si leggeva in Pregeo in sede di elaborazione per la predisposizione d'Ufficio del file Pdf). L'elaborato planimetrico serve nel tuo caso per individuare l'area urbana (sia se frazioni la corte solo con Docfa e sia se lo fai con Pregeo).

Ciao EALFIN,

tu scrivi: "Circa il tuo caso dei due edifici senza sub di cui solo uno avente corte esclusiva graffata, stessa ditta, se ricorri al frazionamento devi variare l'accatastamento dell'edificio riducendo la relativa corte e devi costituire un'area urbana con mappale autonomo. Dopo l'atto puoi anche lasciare l'area urbana così com'è oppure fonderla all'appartamento identificando il tutto con particelle graffate".

Sì. Pensavo proprio di procedere così. Al frazionamento faccio seguire il Docfa con planimetria aggiornata per il lotto edificato, e con annesso E.P. riportante anche la porzione di corte che diventerà F/1 e avrà la stessa superficie che riporto nel frazionamento Pregeo.



Mi sembra di capire sia saggio dichiarare SN e non SR per l'area.

Vivo in una zona dove spesso vi sono errori grossolani tra la rappresentazione in mappa e lo stato reale. Esempio: un fabbricato che in mappa è rappresentato all'esterno di un tornante, nello stato reale si trova nello spazio interno al tornante, con differenze anche di 20 metri.



Vediamo se ho capito bene il tuo ragionamento per quanto riguarda la proposta grafica di aggiornamento. Si potrebbe rappresentare con linee nere quella porzione di corte larga 40 cm e lunga 6-7 m che da elaborazione libretto sconfina sulla strada, in modo che nella proposta di aggiornamento risulterà "la situazione reale" e tale ragionamento anche per quei 40 cm di linea dividente che sconfinerà sulla strada. La linea rossa invece, rimarrà ben confinata all'interno delle linee di corte della mappa.

Può essere una soluzione interessante.

Vedrò se riesco a metterla in atto.



Sono in debito con te, che più volte mi hai risposto in questi mesi. Me lo ricorderò. Ti ringrazio e ti auguro una buona giornata.

Aristide

Simba,

una risposta un pò "allarmante" la tua, ma che rende bene l'idea.

Nella mia realtà, incontro spesso discordanze grossolane tra lo stato reale dei luoghi e quanto rappresentato in mappa. E non mi è mai capitato di dichiarare una SR.

E non lo farò nemmeno in questo caso.

Ti ringrazio per la tua risposta.

Aristide