Buongiorno,

mi trovo in una situazione, per le mie conoscenze, complicata.



Un'appartamento è stato realizzato negli anni 80 con regolare denuncia. Tuttavia all'interno sono state inserite alcune varianti (non hanno realizzato un ripostiglio nell'angolo ed hanno realizzato delle finestre di dimensioni diverse).

Ora l'appartamento deve essere venduto ed il notaio non intende rogitare finchè la planimetria non viene adeguata.

Parlando con l'UT mi hanno detto di non fare sanatoria in quanto, trattandosi di intervento realizzato in corso di costruzione a cui è seguita la richiesta di agibilità, ad oggi sono già regolari (semplicemente non sono state inserite nella pratica edilizia).

A questo punto, posso inoltrare un DOCFA senza una pratica edilizia alle spalle? Con quale causale inoltrarlo? Miglior rappresentazione grafica?



Grazie a coloro che vorranno aiutarmi... Buona giornata.

Salve



prova a sentire se l'UT ti rilascia una conformità urbanistica su quel appartamento dell'80 che sicuramente servirà successivamente al notaio.

Saluti cordiali

La conformità urbanistica c'è a prescindere. Quella edilizia può essere il problema da analizzare.

Vediamo.

Sulle opere interne non occorre niente essende realizzate in epoca antecedente la legge 47/85 e rientranti nell'art.48 della stessa legge.

Riguardo le finestre invece andrebbe valutato se le effettive dimensioni incidono sull'aspetto estetico del fabbricato e sulle norme igienico sanitarie. All'epoca non erano previste varianti art. 15 non essenziali eseguite in corso d'opera e quindi si evitava di produrre documentazione al riguardo nella perfetta regolarità edilizia dell'epoca. Se ci mettiamo anche che il fabbricato è dotato di agibilità rilasciata dal Comune in cui le finestre erano già costruite della dimensione attuale, si potrebbe pensare che l'UT abbia ragione.

Dall'analisi dei documenti grafici e della situazione reale dello stato dei luoghi puoi tranquillamente prendere la decisione più giusta.

Se non ci sono grosse ed evidenti difformità sulle finestre e se queste non hanno influito sull' aspetto della regolarità urbanistica ed igienico sanitaria del bene io sarei portato a dichiarare la conformità urbanistica e ad aggiornare la planimetria catastale indicato come fine dei lavori l'anno di costruzione 1980 con causale diversa distribuzione interna.



Saluti

L'edificio è in cemento armato o muratura? Se è in muratura le diverse dimensioni delle finestre ad oggi a mio avviso incidono sulle norme antisismiche. Comunque sia se ho ben capito il precedente tecnico ha accatastato l'appartamento come da progetto approvato e non da stato di fatto. Ebbene se non varia la rendita metti "Esatta rappresentazione grafica" oppure "diversa distribuzione spazi interni", se varia la rendita dalle nostre parti non puoi mettere solo "diversa distribuzione spazi interni" perché la medesima causale non permette di variare il subalterno quindi occorre aggiungere anche "ristrutturazione". Circa la data di ultimazione metti quella di costruzione e io allego sempre una relazione al Docfa con fotografie dove dimostro che non si tratta di lavori successivi all'accatastamento originario ma di errori del precedente tecnico. Dichiara anche che la causale utilizzata non riguarda lavori eseguiti ma ha natura solo catastale visto che in visura detta causale compare ma i lavori non sono stati mai eseguiti.

Giusta osservazione sulla struttura del fabbricato e sulla applicazione eventuale delle norme antisismiche per le finestre. Concordo.

Sulla variazione catastale non capisco invece perchè mai si dovrebbe cambiare il subalterno per modifiche interne le quali possono tranquillamente cambiare la rendita altrimenti la variazione potrebbe essere non necessaria o obbligatoria. Questo vale per tutte le agenzie d'italia ed oggi più che ieri nessuna agenzia può modificare le regole a propria discrezione.

La esatta rappresentazione grafica si utilizza quando c'è un mero ed evidente errore appunto di graficismo in planimetria e non può essere usato per l' appunto la causale diversa distribuzione degli spazi interni altrimenti sai quante volte si inserirebbero abusi interni fatti spacciare per improbabili distrazioni.. Un tempo erano all'ordine del giorno, oggi bisogna stare attenti e molte situazioni al limite venivano sanate alla buona.



Saluti

Obiettivamente la Circolare 9/2001 al punto 4 sembra consentire la modifica della consistenza con causale "diversa distribuzione spazi interni" la quale causale a sua volta non consente il cambio di subalterno. Quando fino alla fine di gennaio 2007 presentavo in front office le variazioni con tale causale e che comportavano un cambio di consistenza, alla mia Agenzia mi costringevano ad utilizzare le causali "Altre" con descrizione mi pare "cambio di distribuzione interna" per poter variare il subalterno. Anche a partire da febbraio 2007, quando iniziai a presentare telematicamente le pratiche Docfa (da allora fino a oggi un solo Docfa ho presentato in front office per urgenza di scadenze e a causa del castelletto vuoto), in un ultimo caso simile in cui avevo utilizzato la causale "altre - cambio di distribuzione interna" come suggerita in precedenza in front office mi hanno respinto la pratica Docfa indicandomi di adottare le due causali codificate abbinate "diversa distribuzione spazi interni" e "ristrutturazione". Quindi ho sempre fatto come mi hanno imposto anni fa e mi hanno sempre approvato tutto. Ultimo caso a luglio 2016. Sinceramente, fermo restando se la norma lo impone o meno, condivido il cambio di subalterno in tutti i casi di variazione della rendita. E' più facile e comprensibile descrivere le cronologie delle variazioni in caso di relazioni ipotecarie per mutui, in caso di atti pubblici ai fini delle descrizione dei passaggi catastali fra l'atto di acquisto e quello di cessione, ecc. . Per cui fino a che non mi diranno il contrario farò sempre come ho sempre fatto cambiando il subalterno in tutti i casi di variazione della sola consistenza.

...rimango allibito.

Saluti

Non certamente mi metto a litigare con l'Agenzia delle Entrate per un semplice subalterno se vada o meno cambiato. Anche in altre situazioni di altri colleghi ho visto che hanno operato come me.

Tu fai bene Ealfin. Agirei anche io come te, però le regole da seguire sono altre. Molte agenzie fanno linee guida sul docfa e non è che ognuna si fa le regole proprie in casa. Altrimenti le causali codificate che devono servire per la statistica a che cosa servono ? A niente ! Il docfa con le sue causali uguali per tutta italia ognuno se le gestisce come vuole. Rimango allibito per questo. Non contesto il tuo operato. Ci mancherebbe.



Saluti

Se riesco a ritrovare la ricevuta di respinto e relative motivazioni in un caso simile lo pubblico sul forum.

AGENZIA DEL TERRITORIO
Direzione regionale della Toscana
Versione 1.0
Firenze, 14 maggio 2012
LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE
DEI TIPI D’AGGIORNAMENTO CON
IL PACCHETTO APPLICATIVO
“DOCFA”

Il subalterno individua la porzione di immobile all’interno del fabbricato.
L’assegnazione del numero di subalterno avviene per la:
> denuncia di Nuova costruzione, numerando le u.i.u partendo con il
numero 1, possibilmente dal piano di ingresso in ordine crescente verso i
piani superiori. Nel caso di porzione rurale di fabbricato che passa al
Catasto fabbricati è possibile mantenere lo stesso subalterno se
disponibile;
> denuncia di Variazione, conservando il subalterno presente in atti,
salvo i casi sottoelencati, in cui occorre sopprimerlo ed assegnare un nuovo numero in costituzione:
- frazionamento, fusione e ampliamento;
- cambio di destinazione (ad eccezione delle unità contraddistinte da mappale intero).
Il numero da assegnare in caso di variazione a seconda l’Ufficio
provinciale della Regione Toscana è il seguente:
UFFICIO NUMERAZIONE ADOTTATA
Firenze - Prato --- il primo numero disponibile a partire dal 500
Livorno ------ il primo numero disponibile a partire dal 600
Arezzo, Grosseto, Lucca, Massa, Pisa,Pistoia, Siena------ il primo numero disponibile

vademecum
per la redazione delle dichiarazioni di Catasto Fabbricati con il pacchetto
applicativo “Do.C.Fa.”

Agenzia delle Entrate
Direzione Regionale
Lazio - Territorio

Roma, 25 luglio 2013

L’identificativo catastale di un fabbricato deve essere univoco
negli atti del Catasto Terreni e del Catasto Fabbricati, salvo casi
di disallineamento derivato da situazioni pregresse, per i quali è
comunque opportuno preventivamente o a seguito di variazione docfa allineare
gli identificativi.
L’assegnazione dei subalterni per la presentazione di dichiarazione di:

-> dichiarazione di nuova costruzione avviene partendo dal numero 1,
con assegnazione dei subalterni partendo possibilmente dal piano
di ingresso a salire (Istruzione I, nota 18).
Nel caso di passaggio di u.i.u.dal Catasto Terreni è possibile mantenere
lo stesso subalterno se disponibile al Catasto Fabbricati qualora non ci
sia mutazione della sagoma.
Nei casi di accatastamento di una unica u.i.u. utilizzare il mappale intero;

-> dichiarazione di variazione avviene conservando il subalterno presente
in atti, solo nei casi di “diversa distribuzione degli spazi
interni”, “ristrutturazione”, “variazione toponomastica”, “ultimazione
fabbricato urbano”, “presentazione di planimetria mancante”.
In tutti gli altri casi è necessario provvedere al cambio del subalterno.

Per me già la Circolare 9-2001 fa intendere che la tipologia di causale diversa distribuzione spazi interni può essere utilizzata anche con cambio della consistenza, di conseguenza lasciando invariato il subalterno. Il problema che a suo tempo in front office avevo posto in evidenza il dettato della sopra menzionata Circolare. Solo che almeno 3 tecnici catastali diversi, per quel che mi ricordo, mi avevano contestato nei vari Docfa presentati la suddetta causale utilizzata da sola nelle variazioni di consistenza. Solo che all'inizio mi avevano fatto utilizzare una causale libera (simile a diversa distribuzione spazi interni) da inserire in "Altre", poi uno dei tecnici in un Docfa telematico mi aveva respinto la pratica e detto di utilizzare la causale ristrutturazione abbinata a diversa distribuzione spazi interni (causali codificate), quindi di cambiare il subalterno. Ti assicuro che i Docfa sono stati diversi e quindi non si trattava di un caso isolato. Ti assicuo anche che ho fatto diverse lotte per altre situazioni, sia in front office ma soprattutto negli invii telematici tanto che per le mie insistenze ricevetti una volta anche una chiamata dell'Ingegnere Capo perché facevo perdere tempo ai tecnici nell'insistere a ripresentare sempre lo stesso Docfa (in realtà quella volta avevo ragione e dopo le mie insistenze, durante il contatto telefonico con l'Ingegnere Capo, il tipo fu approvato nel senso che il tecnico non aveva visto bene la pratica). A questo punto visto che il cambio di subalterno con due causali abbinate viene permesso dal Docfa non certamente mi metto a lottare un'altra volta per un problema a mio avviso di natura irrilevante.

Devi segnalare la cosa alla direzione centrale a Roma. È un attimo che gli fanno una risciacquata. Se vai con più calma, manda tutto alla commissione catasto del tuo collegio.

Saluti.

Il problema è che ci costringono a utilizzare due causali contestuali i quali in linea teorica richiedono invece, salvo prova contraria, il cambio di subalterno, visto che la norma ovvero le varie Circolari, anche provinciali, parlano dei casi di causali singole in cui il subalterno non va cambiato (nemmeno il Docfa lo consente), ma non dicono se è obbligatorio o facoltativo cambiarlo in caso di più causali contestuali dichiarati in Docfa.