Salve colleghi. Ho un abitazione isolata ante '67 costituita da sub.2 (abitazione P.T.+P.1) e sub. 3 (garage P.T.). Devo inserire il sub. 1 (resede) sempre esistito ma mai riprotato in atti.

Vista la necessità di fare un nuovo docfa sull appartamento per "esatta rappresentazione grafica" ho inserito il sub. 1 (resede esclusivo dell abitazione) all'interno di esso.

Unità immobiliari in variazione n. 1

Unità derivate a destinazione ordinaria n. 1

Causale - esatta rapp. grafica

Mi è stato respinto con seguenti motivi.

sub. 2 (abitazione) -Numero degli identificativi in atti diverso da quello presente sul documento

sub 1 (resede esclusivo al sub.2)-Immobile non presente in Base Informativa

Pareri ? Soluzioni ?

Per prima cosa verifica l'elenco subalterni per vedere come mai da prima del 1967 detto sub 1 sia "saltato".

Cioè nell'elenco sub esiste solo 2 e 3?

Non è che in passato il sub 1 risulta essere stato soppresso?

Poi se fai un Docfa in variazione ovvero non sopprimi e non costituisci non puoi variare e/o aggiungere alcun sub.

A parte i sub e la loro corretta numerazione non puoi utilizzare la causale suddetta per la tipologia di variazione richiesta.

Per me devi fare un Docfa per costituzione di B.C.N.C. comune ai sub 2 e 3.

Infatti il tuo caso non rientra nell'obbligo di censire la corte per forza come pertinenza della sola abitazione.

Ho trattato un caso simile fino al 2017.

Dopo aver fatto quanto da me suggerito, se vuoi annettere la corte all'appartamento fai un Docfa Altre "fusione con cambio di destinazione" sopprimendo il sub dell'appartamento ed il sub della corte, costitituendo un nuovo sub e/o due sub graffati (se vuoi censire la corte con mappale autonomo).

Ciao Kalima. Per me la variazione da presentare è con la soppressione del sub 2 e costituzione del sub 4 con causale ampliamento, in relazione aggiungi la diversa distribuzione interna e spieghi in cosa consiste l'ampliamento: in pratica nella iscrizione agli atti dell'abitazione insieme al resede da sempre esistente come pertinenza e mai censito. Il sub 1 potrebbe essere stato soppresso per inserire in atti il sub 3. Ma è una mia ipotesi. Come suggerisce Ealfin è opportuno verificarne la provenienza.

Ovviamente la rappresentazione del lotto in mappa catastale deve essere corrispondente graficamente e analiticamente alla UIU censita al fabbricati.

Saluti

Fermo restando che è strano che il sub 1 non sia presente in atti, fermo restando che si parla di edificio ante '67 ma non si parla di quando sia stato accatastato (ante '67 o dall'85 in poi), indipendentemente dal sub 1 mancante in atti catastali, a mio avviso si deve sempre partire dalla situazione originaria di accatastamento e dalla situazione attuale, quindi decidere che tipo di causale e/o procedura Docfa adottare.

Nel mio caso del 2017 avevo un accatastamento del 1984 con un'unità immobiliare abitativa e un magazzino.

In mappa a seguito di tipo mappale il fabbricato era stato graffato alla corte.

Ovviamente non esisteva alcun B.C.N.C. (solo un anno dopo lo Stato aveva previsto la creazione dei B.C.N.C.) e nessun elaborato planimetrico in atti.

L'aver creato il B.C.N.C. (corte) e non aver eseguito un Docfa per ampliamento, annettendo la corte all'appartamento, non mi è certo venuto in mente per cercare di limitare la S.C. dell'appartamento (quindi minore rendita quando e se entreranno in vigore le modalità di calcolo nuove rendite).

Ho adottato tale soluzione solo perché:

- sulla base di quanto esistente in mappa (fabbricato graffato ad area scoperta);

- sulla base di quanto esistente in atti catastali in merito alle planimetrie depositate;

- sulla base del fatto che se il tecnico precedente nel 1984 avesse voluto annettere la corte al solo appartamento lo avrebbe potuto benissimo fare già dal 1984;

- sulla base del fatto che costituire il B.C.N.C. costava meno al cliente piuttosto che ampliare l'appartamento;

- sulla base del fatto che un ampliamento fa sempre (quasi, tranne i casi di soprelevazione, ecc.) capo ad un Tipo Mappale correlato alla variazione e non all'accatastamento originario;

- sulla base del fatto che la data di riferimento della costituzione del B.C.N.C. , come dichiarato in Docfa, l'ho riferita alla data di primo accatastamento dell'appartamento e magazzino ovvero al 1984 (come per dire detto B.C.N.C. è tale dal 1984 ma prima non era possibile censirlo per cui lo censisco solo ora indicando la data di allora), peraltro indicando, in Docfa, come estremi del tipo mappale quelli del 1984;

- ecc. ;

per me la soluzione migliore mi pareva quella da me adottata (peraltro in più occasioni simili in passato, sempre con successo e senza alcun minimo di contestazione da parte del Catasto).

Oggi non te lo registrano il BCNC neanche per allora, per il caso in questione. Devi fare un resede esclusivo graffato all'abitazione ai sensi della circolare 2E del 2016 e dei chiarimenti 60244 del 2016 al capitolo 4.

Se il BCNC era già presente allora rimaneva così, purtroppo adesso non lo fanno più inserire oppure c'è il rischio di andarci a discutere con l'ufficio, perdendo tempo.



Saluti

Per un caso simile, in Aprile 2018, eseguita procedura descritta da EALFIN adottando causale

ALTRE: IDENTIFICAZIONE DI BCNC. (Mod. D + Elaborato Planim. + Elenco sub.)

In relazione specificato che " si costituisce il sub. ___ quale bcnc, cortile comune ai subb. ___ e __, omesso nelle precedenti denunce n. ___________del _________ e n. _____. "


Andato a buon fine (dopo aver richiesto, l'Ufficio, anche l'aggiornamento della mappa "ora per allora" perchè la pratica precedente era stata carente anche in quello).

saluti

Premesso che avrai avuto le tue buone ragioni per censire il BCNC e per mia natura non metto in discussione l'operato di qualsiasi collega che si prende le proprie responsabilità.

Faccio solo la seguente personale considerazione. Secondo me quella specifica corte presunta BCNC non è mai esistito, visto che ben due variazioni e la mappa catastale lo escludono. Una dimenticanza ? Non credo proprio.

Per quanto riguarda quanto è stato scritto sui BCNC, io aggiungo che quando non esistevano i BCNC non è che non esistevano le parti comuni e queste non erano considerate, anzi. Solo che prima non erano identificate con proprio subalterno e non esisteva l'elaborato planimetrico, ma questi beni venivano rappresentati nelle planimetrie delle proprietà esclusive. Se non venivano indicate le porzioni a comune edificate o meno, quelle porzioni non erano comuni. Inoltre, le parti esclusive scoperte e non edificate, un tempo non venivano rappresentate nella consistenza della planimetria all'urbano, ritenendo sufficiente ma neanche quello obbligatorio, riportare l'estratto di mappa in scala ridotta con rappresentata l'intera particella nella quale insisteva l'immobile da censire. Questo era anche logico all'epoca quando le superfici esterne non facevano consistenza se non come percentuale accessoria, mentre oggi esiste la superficie catastale in mq. che tiene conto delle parti edificate e delle aree scoperte esclusive. Il dato viene ora determinato dai famosi poligoni in docfa.

Concludo segnalando anche che le parti comuni non distinte da subalterni, quindi determinate prima dell'avvento dei BCNC e dell'elaborato planimetrico, non vanno censiti, perchè si rischia un grande pastrocchio a livello di intestazioni e devono rimanere rappresentati allo stesso modo di come son rappresentati nelle vecchie planimetrie, questo per non pregiudicare i diritti reali che esistono su quelle parti comuni che sono tali e descritte in quel modo considerando che non esisteva modo di identificarli in altra maniera.

Saluti

Preciso meglio il mio intervento.

Con il caso segnalato volevo far presente solo che, se esistono le dovute condizioni l'ufficio, con il quale ho discusso e concordato la pratica prima ancora della presentazione, accetta anche oggi (pur in vigenza della Circ. 2E del 2016) la costituzione di BCNC per aree scoperte che, altrimenti, andrebbero graffate all'unità principale. Almeno questa è stata la mia esperienza in materia.

(Nel mio caso lo scoperto, facente parte dell'intera particella XX del Catasto Terreni - Il tutto della stessa proprietà - non era presente in nessuna delle due planimetrie XX sub. 1 e XX sub. 2 che costituivano l'intero fabbricato).

Quanto indicato da EALFIN ritengo servisse a costituire preventivamente un sub.___ mai esistito in banca dati, per poi procedere con altre operazioni. La ritengo una strada valida.

Dovrà essere kalima84 a valutare se nel suo caso vi sono i presupposti (e le esigenze) di considerare il "resede" quale bene comune non censibile.

(Ps: Ho interpretato resede = scoperto)

Certamente 3L l'ufficio ha possibilità di inserire il BCNC, qualora ci siano le condizioni. Queste condizioni però devono essere documentate, se sono omesse non sono condizioni sufficienti. Per essere BCNC bisogna che ci sia scritto e provato da qualche parte, non è che la dimenticanza, pure recidiva, di averlo specificato o rappresentato in pianta ne certifica la esistenza. E' evidente che tu 3L hai fornito al catasto altro tipo di condizioni che non sono quelle della omissione, ma prove documentali che quella corte era ed è effettivamente a comune. Quindi non c'è da giustificarsi e non si può discutere quì della qualità del tuo operato. Certamente avrai fatto bene.

Kalima84 credo che abbia considerato il resede esclusivo proprio perchè non è in grado di dimostrare che il resede è a comune. L'omissione nei dati identificativi e nella rappresentazione grafica della porzione è prova che questa non è mai stata considerata a comune ma esclusiva.

Il termine resede è molto utilizzato in Toscana ed è molto difficile cambiare gli usi e consuetudini del luogo senza compromettere le proprie tradizioni. Il termine resede è proprio scritto sulle planimetrie e ne fa uso anche il catasto locale. Del resto l'italiano è un insieme di dialetti.



Saluti