Buongiorno,
ho una pratica di divisione docfa che interessa un negozio e ho qualche problema su come trattare l’area di corte. Chiedo gentilmente un aiuto…
Ho un fabbricato ente urbano che è identificato da due mappali graffati: il mapp. 851 che in mappa è rappresentato dal fabbricato vero e proprio ossia la parte campita con una sua porzione di area scoperta, graffato dicevo al mapp. n. 1773 il quale invece è rappresentato esclusivamente da area scoperta (alla domanda n. 3, in fondo alla presente, chiederò tra l’altro se voi lo fondereste…)
E’ un fabbricato che si sviluppa su tre piani oltre il sottotetto, di fatto è in condizioni vetuste e non abitato se non fosse che a piano terra è stato ricavata una piccola bottega di alimentari, con annessi alcune cantine depositi, insomma, il negozio occupa tutto il piano terra. Preciso che il negozio è affittato a terzi.
Devo fare un docfa di divisione. Ho qualche dubbio su come sia conveniente trattare l’area di corte. Mi spiego. Nelle circolari rilasciate negli ultimi anni mi sembra si dica che nei casi laddove venisse stralciato da un fabbricato abitazione, un garage e (credo anche) dei locali deposito, l’eventuale area di corte va costituita come corte esclusiva dell’abitazione. Ora, nel mio caso vi è un C/1 e non un garage o deposito.
1)Quindi, nel mio caso, sarebbe lecito costituire la corte come BCNC, comune al fabbricato e al negozio?
Ma in verità, riflettendo che solo una piccola porzione dell’area di corte sia funzionale all’accesso/passaggio della clientela (supponiamo siano 20 mq su 100), io preferirei lasciare la corte come totalmente esclusiva del fabbricato. Va anche detto però che questi 20 mq rappresentano l’unico accesso possibile anche al fabbricato.
2) Se lasciassi l’area di corte come esclusiva al fabbricato, vi potranno essere problemi in occasione di rinnovo del contratto? Mi spiego meglio: questa scelta di natura catastale, andrebbe a contrastare con l’esigenza dell’affittuario di avere necessità di passare quotidianamente su quella porzione di corte? Oppure sarà sufficiente specificare un diritto di passaggio sul contratto di affitto?
So che si potrebbe operare con una divisione dell’area di corte costituendo due subalterni, di cui uno, quello con la superficie minore dichiararlo BCNC a tutte le unità mentre quello con superficie maggiore corte esclusiva del fabbricato ma non so perché è una soluzione che non mi attira.
3)Ultimo aspetto, sono insicuro, perché avere un fabbricato graffato laddove il secondo numero è costituito solo da area scoperta, non mi capita da un sacco di tempo. Secondo voi avrebbe senso o qualche utilità fondere ai terreni il mapp 1773 (area scoperta) col mapp. 851? Mi rispondo che sarebbe solo un’operazione estetica....
Allora vi chiedo di darmi un parere sulla correttezza delle operazioni che andrei a fare col docfa, nell’ipotesi che l’area di corte rimanga esclusiva del fabbricato.
S 851 graffato 1773
C 851 sub 1 CAT C/1 a piano terra
C 851 sub 2 graffato 1773 sub 1 CAT A/3 con corte esclusiva
Ringrazio chi avrà pazienza di leggere tutto il mio post e di rispondermi.
Saluti.
Aristide.
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