Salve amici e colleghi del forum.

A me piace sempre iniziare da voi del forum per avere una prima dritta quando ho un dubbio oppure quando cerco conferma a una mia idea, specie se trattasi di caso mai svolto prima.

Dei clienti mi chiedono di dividere un terreno (con confini non materializzati) con le quote indicate nell'immagine allegata: 2/5 + 2/5 + 1/5.

Inizialmente mi avevano parlato di Frazionamento e quindi avevo fatto un preventivo, quando siamo arrivati al dunque esce fuori questo fatto della divisione in quote. Secondo me a questo punto la musica cambia. Credo che una cosa sia un semplice frazionamento una cosa materializzare delle dividenti prima di procedere al frazionamento.

Secondo me dovrei procedere in questo modo:

a) Creare le dividenti rispettando le superfici in base alle quote;

b) Procedere alla materializzazione delle dividenti (e se lo richiedono di tutta la particella)

c) Frazionamento

Anche a livello economico cambia molto. Siete d'accordo?

GRAZIE per gli interventi!

Quando si presenta un preventivo per un frazionamento è normale che le dividenti devono essere sempre materializzate e quindi bisogna considerare nel preventivo il costo per materializzare i confini da frazionare.

Detti confini possono essere materializzati senza procedere a complicati rilievi qualora i clienti interessati hanno già in mente dove devono passare le dividenti; ovvero nei casi in cui le suddette nuove dividenti siano facimente materializzabili (ad esempio per presenza di recinzioni, impianti vigneti, presenza di picchetti apposti dai clienti stessi, presenza di filari ben allineati di piante di qualsiasi natura, ecc.).

Se invece i confini da frazionare devono essere creati di sana pianta sulla base delle rispettive superfici delle varie particelle derivate da frazionamento la questione è più complicata; nel senso che: quanto meno il perimetro dell'intera particella da frazionare sia materializzato e/o noto; occorre eseguire un rilievo della suddetta particella originaria con strumentazione Gps e/o altro strumento idoneo allo scopo (in sede di detto rilievo più capisaldi fissi si misurano e meglio è); a tavolino si lavora per elaborare il rilievo e individuare la posizione di ciascuna dividente tale da dividere le particelle con le rispettivi superfici desiderate; si torna in sopralluogo con la strumentazione Gps e/o altro strumento idoneo e si materializzano con picchetti, termini, ecc. le suddette dividenti; si procede quindi ad un nuovo totale rilievo con appoggio ai P.F. ed ai punti vertici e direzione attendibili; si sovrappone l'ultimo rilievo agli elaborati grafici creati prima di andare a picchettare e, se tutto va bene, si procede a presentare il frazionamento.

Quando si fanno preventivi è meglio perdere qualche mezzora di tempo in più per capire dove vuole arrivare il cliente e poi si studia la problematica allo scopo di evitare preventivi sotto costo e/o brutte figure.

Buongiorno Francesco2015

oltre agli ottimi consigli di EALFIN, aggiungo che il rilievo del perimetro del lotto, va opportunamente confrontato e verificato con le risultante catastali.

Se il confine del lotto è stato generato in tutto o in parte da tipi di frazionamenti questi andrebbero verificati, se invece derivano da mappa da impianto, lo stesso va verificato.

Questo perchè se tu vai a dividere la superficie catastale per le quote di 2/5, 2/5 e 1/5, e, data anche la forma strana della particella (che si evince dall'immagine che hai postato) un domani se uno dei proprietari di una delle tre particelle derivate, va a fare un riconfinamento e il suo confine verrebbe spostato di una entità non trascurabile anche la sua superficie ne subirebbe una diminuzione o un aumento a seconda dello spostamento del confine.

Potrebbero nascere allora dei problemi di responsabilità che non si risolveranno soltanto con la rettifica del frazionamento, rendendosi necessario dover procedere anche alla rettifica dell'atto notarile, e capisci bene che sono cose molto costose, soprattutto laddove qualche proprietario avesse realizzato delle costruzioni a distanze minime dai confini perimetrali.

Concludendo mi permetto di dirti, che se anche il proprietario del fondo non vuole verificare i confini perimetrali, devi convincerlo a farlo per i motivi di cui sopra.

Nel caso che comunque il proprietario desiste, preparati una bella dichiarazione, fatta bene, e fattela firmare, in modo che un domani lo stesso, o suoi aventi causa, non possano additarti come il responsabile di eventuali "errori" nella redazione del tipo di frazionamento.

Da me si dice: "carta canta".

Questa volta sono stato bravo non ho citato l'innominabile

P.S. Per EALFIN: io faccio sempre un unico rilievo con GPS/TPS, poi in sede di tracciamento della dividente, vado a tracciare solo i punti della dividente, poichè il resto del rilievo non serve rifarlo.

Buona giornata.

Salve francesco

vanno bene i consigli dei colleghi, resta comunque un'altro aspetto da non sottovalutare, che una volta verificati i confini questi andrebbero anche convalidati/accettati/ecc.. anche dai proprietari limitrofi, altrimenti tutto il tuo operato potrebbe un giorno essere vanificato da un confinante limitrofo che ti dimostra una difformità su quel confine.

Come fare a far convalidare/accertare/ecc.. ai proprietari confinanti la bontà dei confini?? qui si apre un capitolo molto delicato, sul forum ci sono un sacco di discussioni in merito.



saluti cordiali

Grazie innanzitutto per le risposte!

Quindi è come semplificavo nel mio post.

a) Divido sulla carta (tra l'altro le superfici sono omogenee come qualità e come soprassuolo)

b) Riconfino tutta la particella e quindi anche le dividenti (la particella è di impianto e confina solo con una strada e il resto è comunale)

c) Eseguo il frazionamento



Grazie!!!



PS: ovviamente il sompenso è molto più alto del solo frazionamento.

Per EFFEGI: la ricostruzione di misure a tavolino e il posizionamento dei picchetti in sopralluogo attraverso l'utilizzo di valida strumentazione (ricevitore GPS, ecc.) potrebbe comportare degli errori.

Quindi nel primo rilievo non rilevo i PF ma rilevo solo il lotto e punti di dettaglio materializzati esistenti nel lotto o nelle immediate vicinanze (parlo di eventuali termini, picchetti, assi di pozzetti, spigolo di recinzione e fabbricati, ecc.).

Dopo che torno in sopralluogo ad apporre i picchetti, nello stesso istante misuro prima tutti i PF, poi tutti i picchetti apposti, quindi misuro di nuovo i punti attendibili di dettaglio misurati nel precedente rilievo ovvero mi limito a misurare di nuovo soprattutto gli eventuali punti vertici e/o direzione che utilizzerò in Pregeo.

In tal caso al massimo perderò qualche minuto di tempo per ribattere i picchetti ricostruiti pochi istanti prima e misurare nuovamente tutti i punti di appoggio che utilizzerò come punti vertici e direzione nel Pregeo.

Con la sovrapposizione fra rilievo originario, comprensivo della posizione delle dividenti i cui vertici (picchetti) ho ricostruito nel secondo sopralluogo, e rilievo finale che sarà utilizzato in Pregeo avrò la certezza che i picchetti li ho piazzati bene visto che ho preso nuovamente le misure dei punti vertici e/o direzione e/o comunque le misure di punti stabili (per me gli assi chiusini in ghisa di pozzetti sono il massimo) posti nelle vicinanze del lotto da frazionare (naturalmente facendo in modo, possibilmente, che detti punti possano costituire almeno una sorta di piccolo triangolo che racchiude l'area oggetto di frazionamento).

Io preferisco misurare più volte gli stessi punti perché non è il quarto d'ora in più di tempo che perdo che mi cambia il problema.

Tante volte ho trovato benefici nel misurare più punti possibili quando magari, ad esempio, il confinante del lotto oggetto di frazionamento, ritenendoti un tecnico preparato anche per via della buona pubblicità che ti ha fatto chi ti ha incaricato del primo frazionamento, diventa tuo nuovo cliente e ti incarica di presentare un progetto di recinzione.

In tal caso manco i rilievi devi tornare a fare e produrrai un progetto di recinzione dove in lunghezza e dislivello spaccherai il centimetro.

E anche l'Impresa si meraviglierà della tua estrema precisione e del fatto che gli avrai saputo dividere gli esatti segmenti e dislivelli del muro di recinzione posto su confine con andamento in pendenza.

Per Francesco 2015: non devi dividere sulla carta.

Devi rilevare il lotto ed altri punti possibili e immaginabili e quindi sovrapponi il rilievo alla mappa tale che potrai non solo dividere la particella secondo le superfici richieste ma tracciare una coerente posizione delle dividenti.

Infatti se nel lotto trovi di filari di piante qualsiasi e/o delle piante isolate e/o dei manufatti quali pali di Luce, ecc. , misura tutto quanto possibile tale che a tavolino avrai ben chiara la situazione.

Sarebbe infatti il colmo che, quando andrai a picchettare, una dividente possa tagliare a metà un filare di piante e/o possa passare a pochi centimetri da un palo dei servizi pubblici tale che manco un mezzo agricolo ci passarebbe fra il palo e nuovo confine per le dovute lavorazioni.

Infine, se possibile, potresti anche far coincidere l'asse di un determinato suddetto palo con il confine, in modo che funga da termine che nessuno toglierà mai o quasi, il tutto semplicemente operando una rotazione della dividente tale da poter ottenere le esatte superfici richieste.

Quanto sopra sono alcuni dei suggerimenti di come operare ma tutto dipende dallo stato dei luoghi, dalle colture e dai manufatti presenti, ecc.