Buongiorno,

visto che è la prima volta che mi capita un problema del genere, scrivo per chiedere se è un caso consueto e come ci si comporta.

Per realizzare una nuova costruzione, ho fatto una ricognizione e rilevato tutti i confini, preso i fiduciali e sovrapposto il tutto alla catastale, dal quale risulta una differenza di 1 metro tra il confine catastale e reale. Tale differenza è stato poi confermata con le mappe di impianto. Il confine di cui parlo è però materializzato mediante muretto basso e rete metallica ormai arrugginita, quindi sta li molto tempo, e di sicuro almeno 20 anni (testimonianze). Il terreno è però stato acquistato di recente, quindi il nuovo proprietario non lo possiede da almeno 20 anni. Qui le domande:

1) Può usucapire comunque il terreno oppure l'opportunità l'aveva il vecchio acquirente ma ormai è persa?

2) Nella pratica edilizia vanno specificati i confini ed i distacchi da quest'ultimi. in genere, almeno dalle mie parti, si riporta la catastale e i distacchi si prendono da li, e anche io ho sempre fatto così anche se c'erano differenze di 20-30 cm (tollerabili). Ma con 1 metro di differenza come ci si comporta?

Riporto la catastale "corretta" coi confini reali?

Faccio presente che il lotto è risicato, e quel metro fa la differenza, altrimenti sarei stato direttamente a 6 m dal confine e via..

Grazie

Buongiorno a te.

Trovare una "differenza" di circa un metro (e anche di più aggiungo), tra il confine reale e quello individuato dalla mappa catastale non è cosa rara, anzi è "quasi" la normalità.

Ricostruire un confine è una cosa, ricostruire una linea catastale è un'altra.

Va ponderata la procedura di riconfinamento, che anche se a prima vista potrebbe sembrare semplice, non lo è mai.

Se l'acquirente ha comprato a corpo il fondo, e la recinzione è stata sempre li da oltre vent'anni non vedo particolari problemi, certo bisognerà dimostrarlo, se occorrerà, in futuro.

L'incertezza di circa un metro del confine reale rispetto alla linea catastale scaturita dalle mappe di impianto è, ripeto, ampiamente tollerabile.

In sede di un eventuale contenzioso, il tuo cliente, che ha acquisto il fondo, potrà comunque procedere oggi all'usucapione, ripeto eventuale e non necessario (data l'incertezza del metro), di quella piccola striscia di terreno "eventualmente" oggetto di sconfinamento, in quanto il possesso ventennale non è prerogativa del solo acquirente ma va inteso come continuazione del possesso sia del vecchio proprietario possessore che del nuovo acquirente.

Io per la pratica edilizia disegnerei il manufatto con ivi riportate le distanze riferite al confine attuale (reale) ben materializzato con la recizione.

P.S. Io sto facendo una pratica SCIA proprio in questo modo: distanza dal catastale mt 4.00/4.50, distanza reale mt 5.00. Riporto per l'appunto nella planimetria la distanza reale di mt 5.00 dall'asse di un muro di cinta esistente e realizzato tra i due confinanti.

Buona giornata.

Mi complimento con Effegi per la risposta.

Stavo per darla anch'io e sarebbe stata nel solco della sua, quindi mi astengo.

Aggiungo solo una piccola osservazione sul P.S..

Io non le riporterei quelle indicazioni dal confine catastale tanto i dipendenti comunali difficilmente le capirebbero e anzi rischierebbero di ingenerare confusione.

Quella che è importante in definitiva è la distanza dal confine e oggi questo è individuato dal muro.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Forse mi sono espresso male io. Io riporto il mio fabbricato sulla mappa ubicato alla distanza esatta dal muro esistente, considerando il muro come se fosse esattamente corrispondente alla linea delimitante il confine catastale, poi se vi è una leggera discordanza a me non interessa.

Saluti cordiali.

SALVE

se lei deve predisporre un TM per inserimento di un nuovo fabbricato deve riferirsi alla mappa catastale e usare quella come confine. Altra cosa mi pare di capire nel suo caso la progettazione ..... io prudentemente mi terrei in ogni caso a 5 metri dal confine catastale e se la recinzione fosse posizionata a suo sfavore di 1 metro allora a 6

cordialità

Carlo forse va oltre e io lo condivido.

Nel progetto non rappresenterebbe il confine catastale, ma solo quello identificato dal muro senza entrare nel merito se il confine reale sia esattamente corrispondente con quanto riportato in mappa.



Saluti

Giustissimo. E' proprio quello che ho detto io prima Totonno

Saluti.

Antonio ha capito esattamente quello che volevo dire.

Quello che vuol fare Effegi è lodevole perché sono sempre stato dell'avviso anch'io che più informazioni si riportano e meglio è. Anche per chi verrà dopo.

Il problema è se chi abbiamo davanti le capisce e ha le conoscenze per valutarle oppure va in confusione.

I tecnici comunali, in molti casi non in tutti, queste conoscenze non le hanno e potrebbero chiederti chiarimenti o dichiarazioni aggiuntive.

Cordialmente

Carlo Cinelli

P.S. Effegi ho capito male oppure nel tuo P.S. avevi scritto che volevi riportare tutte e due le distanze? Perché rileggendolo non sono più così sicuro anche se alla prima lettura era quello che avevo inteso.

Solo le misure reali dal fabbricato al muro di cinta esistente.

Saluti

OK

Allora avevo inteso male.

Cordialmente

Carlo Cinelli

nessun problema.

Altrettando cordialmente

Ciao UBAR

Non mi sembra giusto il tuo suggerimento.

L'edificato deve stare a una determinata distanza dal confine reale, non quello catastale.

Ci potrebbe essere il rischio che il confinante faccia casino dopo aver edificato ma se non ha mai contestato la posizione del confine che è costruito più di venti anni fa non può certamente venirne fuori ora con la contestazione. Anzi l'azione possessoria credo sia da iniziare entro un anno dalla scoperta.

Saluti

Antonio

Toglierei il credo sia da iniziare e porrei va iniziata.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Premetto che non mi sono mai capitati casi simili inerenti la progettazione per la realizzazione di nuovi edifici dove i confini catastali, diversi da quelli reali, potessero rimanere a meno della distanza di 5,00 metri dalla nuova costruzione da realizzare.

Per meglio chiarire al massimo mi sono capitati casi in cui, ad esempio, il confine reale fosse a m. 6,00 e quello catastale a m. 5,00 dal fabbricato in costruzione.

Chiarito quanto sopra:

- ai fini urbanistici e civilistici quello che conta è il confine reale nel senso che bisogna essere sicuri che il confine interessato, benché materializzato, sia quello reale, ovvero che l'eventuale area discordante possa essere posseduta per almeno un ventennio dal soggetto che deve costruire;

- ai fini catastali quello che conta è che il fabbricato da costruire non venga a ricadere su particelle a diverso possesso (parlo dei casi di discordanza di oltre 5 metri).

Quanto sopra perchè in passato mi è capitato un caso che descrivo in appresso:

- un confine fra lotti era materializzato da un muro di recinzione in C.A. realizzato da meno di venti anni;

- i due lotti erano stati acquistati da meno di venti anni dai rispettivi proprietari con unico atto in cui detto confine era derivato da frazionamento allegato in copia all'atto stesso, quindi le misure del frazionamento indicavano un'altra diversa posizione del confine rispetto al muro;

- avendo avuto incarico di progettazione su uno dei due lotti e viste le larghezze ridotte del medesimo ho posto come condizione al mio cliente di definire l'esatto confine, benché materializzato da recinzione, sulla base di quanto indicato nel tipo di frazionamento allegato all'atto;

- è seguito un contenzioso epistolare fra i proprietari dei due lotti per cui ho rinunciato subito all'incarico di progettazione e, visto che sono passati degli anni, a tutt'oggi il muro di recinzione è ancora lì ed il mio ormai ex cliente non ha ancora costruito.

Ciao a tutti,

mi trovo nello stesso problema, cioè la mia distanza dal confine reale (segnato da muri, pali enel e salti di quota) risulta 5 mt mentre quella catastale risulta 3 mt.

Peccato che in nessun modo potrei usucapire perchè si tratt adi una strada pubblica.

Ora, in questo caso poteri costruire lo stesso a distanza di 5 mt dal cnfire reale della strada????