Buonasera, sono Anna e avrei una questione da proporvi. Nel 1980 i miei genitori hanno acquistato un fabbricato facente parte di una particella catastale che comprendeva anche un terreno che i venditori non volevano vendere e mantenere per se e sul quale successivamente costruirono un altro fabbricato senza concessioni con la volonta' di procedervi successivamente. Il problema e' il seguente:l' atto di compravendita non fu preceduto da frazionamento e nell' atto stesso risulta trasmessa la totale particella xxxxx. Qualche anno fa ci accorgemmo che al catasto( mappali e quant' altro) risultava che anche il terreno ( graffato) era intestato ai miei genitori. La mia domanda e': i venditori di allora sono legittimati oggi a procedere a frazionamento della particella venduta senza l' intervento dei miei genitori, inoltrando contemporaneamente le pratiche per la sanatoria del fabbricato abusivo? Non spettava agli attuali intestatari fare il frazionamento e tutto quanto ne derivava? Dopo essere stati avvisati i venditori hanno fatto frazionamento e proceduto all accatastamento dell' altro fabbricato......

In attesa di un cortese riscontro invio saluti e ringrazio anticipatamente per la risposta.

Anna

Ma proprio nessuno ha 2 minuti per rispondere al mio quesito........????? Alla fine basterebbe un semplice SI O NO...

...., se ho ben compreso i tuoi genitori hanno acquistato sia il fabbricato che il terreno. E questo che leggi nel tuo atto? bene, se è così, gli unici legittimati a frazionare sono i tuoi genitori, ciò non toglie che terzi abbiano potuto frazionare con la compiacenza di un tecnico con lettera d'incarico fasulla (vedi DM701/94), se è stato fatto il frazionamento leggerai in visura "atto non conforme al dm 701/94"

Altro e più ampio discorso è un eventuale costruzione realizzata da terzi, vedi principio di accessione e/o diritto di superficie

saluti

La ringrazio caldamente Roberto per la risposta...

Specifico che la volonta' contrattuale dell' epoca dei venditori era di vendere solo il fabbricato, solo che per un errore non procedettero a frazionamento della particella per cui da atto risulta trasmessa l' intera particella. Dalle visure effettuate quasi un anno e mezzo fa, compreso un estratto di mappa, e' risultato che l 'intera particella era intestata a mio padre. L'ingegnere che portava avanti la nostra pratica per un accastamento del piano superiore del fabbricato di nostra proprieta' si accorse dell' accaduto. Provvedemmo subito ad avvertire gli interessati, offrendo la nostra collaborazione non avendo nessuna intenzione di lucrare sull' accaduto. Cio' che ci ha destato sospetto, pensando anche alla mala fede, e' stato il fatto di esserci resi conto la settimana scorsa che i soggetti in questione hanno fatto frazionamento e sanato il fabbricato costruito abusivamente senza esserne stati minimamente interpellati: giuridicamente parlando, a livello formale, non dovevano i miei genitori essere interpellati o intervenire in alcun modo? Insomma, da atto notarile e all' agenzia del territorio quel terreno risultava trasmesso a miei genitori. In piu', dalla visura per immobile del fabbricato ssanato nella parte INTESTATO DIRITTI ED ONERI REALI c' e' scritto " PROPRIETA' 1/1 INE. ATTI LEGALI GIUSTIF. UNO O PIU' PASS. INTERM.", e dall' estratto di mappa recente la nostra particella e la nuova ( dei venditori) e' rimasta graffata. Quello che a me interessava sapere e' se la procedura e' legale.

Grazie ancora

Per primo c'è da dire che in questo singolare caso deve essere ben letto l'atto notarile in tutti i suoi codicilli ecc...

per conoscere se e quale è la volontà dei contraenti e non fidarsi delle risultanze catastali!

perchè?

ma perchè come suggerisce giustamente Roberto, potrebbe verificarsi che l'atto notarile non sia corretto, oppure che la voltura è stata mal compilata oppure mal registrata,....

la cosa è alquanto poco chiara e da come poni la domanda non è che si possa rispondere esaustivamente!

quindi occorre un esame approfondito, perchè, se come esponi il problema, ritengo l'atto molto dubbio ....

attendiamo tutti i chiarimenti necessari per rispondere adeguatamente senza portare in inganno!

saluti

L'amico omonimo Gianni, mi ha preceduto di qualche minuto, ma essenzialmente concordo con lui!

ma aggiungo che per poterti rispondere e sviscerare le problematiche che il caso propone e non sono poche, occorre che prima di rispondere alla sostanza del quesito :

chi è legittimato alla firma del frazionamento!

occorre certamente che ci trascrivi almeno il paragrafo dove il notaio esprime le volontà delle parti!

occorre sapere se i possessori ( legittimati o meno ) hanno iniziato a istruire una causa di usucapione e se sia stato il giudice ad ordinare il frazionamento del lotto

inoltre è ovvio che l'AdT abbia apposto la riserva! era tenuto a farlo, a tutela dei diritti dell'intestatario.

cordialità

Come da atto: " ........le parti convengono quanto segue: i coniugi xxxxx e xxxxx vendono ai coniugi yyyyy e yyyyyy che acquistano in regime di comunione dei beni, una casa di vecchia costruzione, ubicata in abitato di ggggg alla via ..... composta di due piccoli vani e cucinino al piano terra. Dati catastali : RP11111, FOGLIO 111, PARTICELLA 111111 ( la stessa anche del terreno che era e risulta ancora oggi graffato), P.T., CLASSE 111, RC. L.11111, in ditta ai venditori.
A decorrere da oggi vengono trasferiti alla parte acquirente la proprieta' e il possesso di cio' che ha acquistato, con tutti i diritti, azioni, ragioni , DIPENDENZE, PERTINENZE, accessioni, servitu', oneri.........con la precisazione che trattasi di alienazione convenuta a corpo e non a misura......."

Come ho sopra specificato sappiamo bene che la volonta' era quella di trasferire solo il fabbricato, e' la procedura adottata per porre rimedio che secondo noi lascia a desiderare. Forse faccio una domanda stupida, e chiedo venia per questo, ma il fatto che nell' estratto di mappa aggiornato dopo frazionamento e accatastamento fabbricato abusivo ci sia ancora la graffatura significa qualcosa?

E poi, una qualunque istanza di usucapione non prevede la preventiva citazione dei legittimari?

E' chiaro che l' atto notarile va corretto, quindi rettificato, e anche in tal caso, pur se si accettasse l' ipotesi di una rettifica unilaterale questa deve pur sempre essere RECETTIZIA, situazione non verificatasi.

Ribadisco che i signori in questione avrebbero avuto tutta la nostra collaborazione, le loro azioni ci sono parse pero' viziate da mala fede.

Ringrazio per l' interessamento, ho ritenuto le vostre risposte di grande aiuto.

In effetti l'atto cita solo il fabbricato (probabilmente un FR) e non descrive alcun terreno, però di fatto si trasferisce l'intera consistenza, diciamo che l'atto è fatto con i piedi, per cui ritengo che occorra una rettifica, resta comunque, che la titolarità l'avevano i tuoi genitori, per cui confermo quanto detto sopra riguardo la modalità di redazione del TF.

saluti

Come da atto: " .... le parti convengono quanto segue: i coniugi xxxxx e xxxxx vendono ai coniugi yyyyy e yyyyyy che acquistano in regime di comunione dei beni, una casa di vecchia costruzione, ubicata in abitato di ggggg alla via ..... composta di due piccoli vani e cucinino al piano terra. Dati catastali : RP 11111, FOGLIO 111, PARTICELLA 111111 ( la stessa anche del terreno che era e risulta ancora oggi graffato), P.T., CLASSE 111, RC. L. 11111, in ditta ai venditori.
A decorrere da oggi vengono trasferiti alla parte acquirente la proprietà e il possesso di cio' che ha acquistato, con tutti i diritti, azioni, ragioni, DIPENDENZE, PERTINENZE, accessioni, servitù, oneri......... con la precisazione che trattasi di alienazione convenuta a corpo e non a misura ......."

Come ho sopra specificato sappiamo bene che la volontà era quella di trasferire solo il fabbricato, è la procedura adottata per porre rimedio che secondo noi lascia a desiderare.

Forse faccio una domanda stupida, e chiedo venia per questo, ma il fatto che nell' estratto di mappa aggiornato dopo frazionamento e accatastamento fabbricato abusivo ci sia ancora la graffatura significa qualcosa?

E poi, una qualunque istanza di usucapione non prevede la preventiva citazione dei legittimari?

E' chiaro che l' atto notarile va corretto, quindi rettificato, e anche in tal caso, pur se si accettasse l' ipotesi di una rettifica unilaterale questa deve pur sempre essere RECETTIZIA, situazione non verificatasi.

Ribadisco che i signori in questione avrebbero avuto tutta la nostra collaborazione, le loro azioni ci sono parse pero' viziate da mala fede.



Dunque, fra qualche lampo, si intravede un poco di bagliore!

Ipotesi che la casa dei tuoi genitori sia accatastata con chiara esclusione della corte, che nella mappa al Catasto Terreni ancora oggi è graffata al fabbricato, è sufficiente fare istanza di rettifica della situazione anomala!

Ma di ciò, dubito molto, perché come può essere che al fabbricato non è stata attribuita alcuna corte esclusiva?....

Per prima cosa ritengo evidenziare come già detto da Roberto che nella stipula dell’atto il notaio è stato decisamente troppo vago, impreciso e quindi direi che ha commesso solo lui l’errore madornale, perché anche se si trattava di Fabbricato rurale, il frazionamento andava comunque fatto in presenza di cediglia che rende la corte un tutt’uno con il fabbricato!

Detto ciò è evidente che in catasto non c’è nessun errore!

Per rettificare l’errore commesso occorre quindi:

- fare ora il frazionamento per staccare la corte dal fabbricato

- fare anche la nuova pratica DocFa nel caso che nell’accatastamento del fabbricato sia stata attribuita la corte che invece non si voleva vendere.

– fare l’atto di identificazione catastale oppure, ( ma non lo ritengo corretto )

- fare la causa di usucapione, che in questo caso è a tutto vantaggio fiscale del proprietario dell’area ed esime gli usucapiti da ogni responsabilità, che comunque dovrebbero quantomeno essere citati, che però possono benissimo anche non presentarsi, quindi nemmeno spendere denari inutili!

Ciao gianni

Straquoto geoalfa

Aggiungo solo che i notai dovrebbero avvalersi di un tecnico geometra nel loro studio, questo gli eviterebbe tante magagne.

Ma come si sa un tecnico costa soldi ììììì

Saluti rispettosi

Ringrazio di cuore per le risposte esaustive. Credo che si prospetti necessario il ricorso ad un legale per far chiarezza sulle procedure messe in atto dai venditori dell' epoca per cercare di regolarizzare a loro vantaggio la situazione. Frazionamento di particella non intestata, sanatoria di fabbricato abusivo, accatastamento del nuovo fabbricato tutto fatto all' oscuro degli intestatari...( frazionamento ??? A che titolo? istanza di usucapione da parte loro ? Non ci risulta nessun atto di citazione da parte del giudice. Rettifica di atto notarile unilaterale? Non e' recettizio, in quanto nessuna notifica ci e' pervenuta e in piu' le conservatorie sono restie ad accettarle...) Siamo pronti a far venire al pettine le responsabilita', non foss' altro che per una questione di principio.

Grazie per le vostre risposte, mi sono state di grande aiuto.

Ritengo necessario intervenire ancora per chiarire qualcosa, che credo non hai ancora ben chiaro, dicendo ancora una volta la mia personale esperienza in merito che, ove palesemente errata, potrà sempre essere riportata sulla dritta via da chiunque la veda in maniera diferente! :




A.) Non ritengo che sia la prassi corretta, almeno fino a che la situazione non precipita! nella attuale situazione è più consigliabile rivolgersi direttamente e chiedere conto dille azioni intraprese, poi se la risposta sarà nettamente ostile, sarà maturo l'intervento di un legale, il quale sicuramente farà un ulteriore approccio bonario per ottenere risposte adeguate nell'interesse vostro....

B.) Risulta evidente che l'altra parte ha riscontrato l'errore e sta provvedendo a mettere in pristino la situazione concordata nel rogito, come è evidente che stanno commettendo un errore procedurale non tenendo conto delle regole di buon vicinato! ma a questo si potrà porre rimedio con una azione civile: dialogo che, se non coltivato con le buone maniere, ovviamente sfocerà in azione legale!

C.) Sanatoria del fabbricato abusivo. è una azione che avrebbero dovuto già fare.... da molto tempo.....

D.) così come l'accatastamento.... !

E.) mi sembra di aver già risposto, con molta probabilità sono stati molto male consigliati e potrebbero, una volta avvertiti, anche chiedere venia e concordare azioni in comune, che comunque si dovrà pattuire da intraprendere a totale carico della parte avversa.

F.) ma, mi sembra ovvio, è la condizione primaria: per rettificare l'errore originario commesso in sede di stipula! è necessario e condizione base per identificare le proprietà spettanti all'una ed all'altra parte!

G.) la ipotetica causa di usucapione, fra l'altro da me prospettata, è un mezzo per far sì che venga intestata all'altra parte la proprietà che non hanno mai voluto vendere e che i suoi genitori non hanno mai voluto acquistare!

H.) il giudice non cita mai nessuno, è la parte interessata a vedersi intestato il bene che cita la parte intestataria a presentarsi davanti al giudice per confermare o meno la sua tesi.

I.) L'atto notarile di rettifica è ovvio che debba essere stipulato davanti al Notaio ed in alternativa alla causa di usucapione, quindi una volta pronti i documenti, le parti si recano insieme dal notaio e stipulano la volontà di rettifica dell'atto sbagliato ed ecco perchè occorrono i documenti in ordine e soprattutto legali.

buona lettura e buone feste, ma soprattutto schivate i rischi pronosticati dai Maya.... !