Salve a tutti,

mi hanno chiesto un parere in merito alla compravendita di un immobile. Il problema per il notaio è che nella Visura Storica catastale viene segnalata una Variazione Consistenza nel 1995 e da allora l'immobile ha un vano in più. All'Ufficio Tecnico del Comune non risulta alcun documento relativo a quella variazione, cioè nessuna licenza edilizia o altro.

Nell'ultimo atto notarile viene segnalato che uno dei vani è una loggia, ma in realtà e nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto non risulta alcuna loggia, cioè non risulta alcun vano scoperto.

Il notaio crede che sia stato fatto un abuso edilizio, ma per il Catasto e per il Comune è tutto a posto.

1. Voi come procedereste per verificare che non c'è stato alcuno abuso e quindi a dare via libera all'acquisto?
2. La Variazione Consistenza può essere stata fatta per correggere un errore e non per coprire un abuso (quindi per questo non esistono documenti relativi al Comune)?

Grazie a chi mi risponderà.

La variazione consistenza del 1995 si riferisce ad una modifica della sola consistenza (in termini pratici aumento del numero dei vani catastali) oppure la variazione ha comportato anche una variazione planimetrica con sostituzione dell'eventuale precedente planimetria in atti ed eventualmente modifica del subalterno? Nel primo caso verifica se si tratta di una variazione d'ufficio e se non vi sia stato un cambio di subalterno, in tal caso credo che sia tutto a posto, ovvero il Catasto ha solo rivisto la consistenza dell'unità immobiliare. Nel secondo caso recati o fai recare il Cliente al Catasto, se non puoi fare diversamente, richiedi quindi la planimetria precedente soppressa. Quindi confronta le planimetrie e verifica in sopralluogo. Al Comune non risultano pratiche edilizie diverse da quelle che interessano la variazione oppure risulta qualche pratica edilizia antecedente al 1995? Se risultano pratiche edilizie verifica cosa è riportato nella pianta nel progetto ultimo approvato ovvero se risulta il vano chiuso o la loggia. Se la porzione è vecchissima e non risulta nessun progetto al Comune allora a livello urbanistico c'è poco da indagare quindi l'indagine sulla regolarità o meno sarà estesa solo all'ambito catastale, salvo altre prove o documenti quali fotografie vecchie, ecc. che possano dare ulteriori elementi utili.

Sì, la variazione di consistenza del 1995 si riferisce ad una modifica della sola consistenza (in termini pratici aumento del numero dei vani catastali). Non ha comportato modifica del subalterno ma è stata presentata una planimetria, che è identica all'ultima presentata al Comune e al Catasto, quindi non credo che si tratti di una variazione d'ufficio.




Infatti il notaio ha richiesto al Catasto la documentazione storica relativa alla variazione di consistenza.
Al Comune, ho già controllato personalmente, non risulta alcuna pratica edilizia antecedente al 1995, anzi esiste soltanto l'ultima documentazione del 2010 relativa alla ristrutturazione della cucina, ovvero del vano che si suppone fosse una loggia. In questa documentazione viene dichiarato più volte, sia dall'attuale proprietario che dal geometra, che non sussistono abusi. In ogni caso, la porzione è vecchissima e non risulta nessun altro progetto al Comune.

L'unico documento a cui si fa riferimento alla loggia è l'ultimo atto notarile, ma molto probabilmente c'è stato un errore. Da sopralluogo l'ultima documentazione sia al Comune e al Catasto coincide con lo stato attuale dell'immobile, rimane però l'anomala variazione di consistenza e la loggia dichiarata nell'atto. Il notaio ha paura che se è stato commesso un abuso edilizio l'atto, secondo lui, sarebbe nullo, per questo vuole vederci chiaro prima di procedere.

Io in genere, in casi simili, quando non so dove andare a parare, rintraccio il tecnico (se reperibile ancora) che ha eseguito la variazione per chiedere chiarimenti in merito. Cioè gli chiederei perché ha ripresentato un'identica (o quasi) planimetria. Non è escluso che l'abbia fatto per le stesse motivazioni in cui oggi, in casi simili, si presentano variazioni per "ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA". In poche parole la variazione catastale in oggetto ha di anomalo anche la causale, oltre il fatto di non aver comportato la variazione del sub. Inoltre perché presentare una planimetria identica? Hai provato a sovrapporre le planimetrie? Le descrizioni interne, altezze interne ecc. sono identiche?