Buongiorno a tutti, mi è stato chiesto da un possibile acquirente di un immobile di verificarne lo stato di fatto. Con il mio rilievo ho visto che diversi ambienti presentano dei ribassamenti, in alcuni casi, come nei ripostigli, corridoi o bagni, per tutta l'ampiezza dell'ambiente.

Un collega è stato incaricato dalla parte venditrice di presentare una sanatoria per le difformità esistenti ma nella sua pratica ha indicato un'unica altezza per tutti gli ambienti. Sostiene non sia obbligatorio dichiarare altezze differenti, io credo invece lo sia tanto più nel momento in cui si decide di sanare.

Io credo che a livello catastale le altezze vadano comunque sempre dichiarate per i singoli ambienti ma chiaramente il catasto presentato indica, a parer mio erroneamente, un'unica altezza. Non trovo riferimenti normativi a sostegno della mia tesi, qualcuno mi saprebbe aiutare?



grazie

Non penso che una cosa del genere debba essere normata, in quanto si deve dichiarare la realtà, per cui anche ogni cambio d'altezza.



Chiederei invece al collega di fornirti la normativa che prevde l'indicazione di una sola altezza, anche in caso di altezze diverse in una uiu.



Saluti

ti ringrazio, purtroppo il collega l'ha presa un po' sul personale e non c'è verso di confrontarsi sul punto in questione. cmq ho trovato dei riferimenti normativi, nello specifico:

comma 14 dell'art. 19 D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122 che dice

e nella circolare n°2 del 2010 che lo dovrebbe chiarire in cui però si io leggo due periodi a parer mio contrastanti.

il primo, che sembrerebbe darmi ragione, dice: gli atti immobiliari ivi menzionati devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto di dette unita immobiliari (coerenza “oggettiva”).

il secondo invece potrebbe essere più a vantaggio del collega:

L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della
rendita.

Sembrerebbe quindi che caratteristiche che non influiscono sulla rendita, e le altezze, almeno nel mio caso, non influiscono, non comportino l'obbligo di una modifica catastale.

Resta per me sicuramente il fatto che OGGETTIVAMENTE, lo stato dei luoghi da lui rappresentato non è una fotografia dello stato attuale dei luoghi.

Apprezzo moltissimo chiunque volesse o potesse contribuire al chiarimento di questo tema.

Di che entità stai parlando? Che differenza reale in centimetri c'è tra quanto dichiarato nella piantina e quanto rilevato in loco?

Io credo che a livello catastale le altezze vadano comunque sempre dichiarate per i singoli ambienti ma chiaramente il catasto presentato indica, a parer mio erroneamente, un'unica altezza.

Non trovo riferimenti normativi a sostegno della mia tesi, qualcuno mi saprebbe aiutare?


Per tale quesito vedere VADEMECUM DOCFA nazionale 2022 al punto 3.2 - PLANIMETRIA - che riporta:

"deve essere riportata l’altezza dei locali;

i valori dell'altezza sono espressi in metri, ordinariamente con arrotondamento ai cinque centimetri, misurati da pavimento a soffitto. Tuttavia, il professionista ha facoltà̀ di riportare la misura reale, con arrotondamento al centimetro.

Nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta sola (preferibilmente in corrispondenza dell’indicazione di piano);

nel caso di locali ad altezza variabile, per ciascuno di essi devono essere riportate le altezze (anche con il dato di altezza minima e massima); nel caso di altezza minima inferiore a m 1,50, deve essere.....

Prima del vademecum le disposizioni in materia era contenute in circolari ( v. 4/2009 ecc...)

è un immobile di 150 mq circa con gli ambienti principali alti 365 cm e gli altri ambienti come corridoi, bagni e ripostigli con altezze inferiori (240, 250 etc)

insomma differenze sostanziali importani a parer mio, non semplici velette.

Se il catasto il tecnico l'ha già presentato e i controsoffitti sono ad un altezza che non ne pregiudica l'abitabilità e neanche la rendita catastale, non vedo motivo per fargli ripresentare la pratica catastale.

Piuttosto verificherei che le altezze reali e l'opera di ribassamento dei soffitti sia considerata in sanatoria.