Buon giorno a tutti, ho rivoltato il forum ma non sono una professionista quindi non ho cavato ragno da buco. In breve: mio nonno muore nel 2013 lasciando ai suoi figli in eredità una casa singola con orto in una frazione del Comune di Cortona. I due eredi (mia madre e mio zio) muoino rispettivamente nel 2016 e nel 2014. Il vicino di fronte fa un'offerta verbale di acquisto che stiamo valudando. Si tratta di pochi soldi ma la casa è effettivamente in cattivo stato poiché dalla sua costruzione (1962) non sono stati effettuati lavori di manutenzione se non sugli impianti. Il possibile acquirente mi invia - non viviamo lì ma a Roma - una sorta di "pizzino" di un vostro collega dove sono elencate una serie di difformità ela cifra necessaria per saldarla. Per altro - lo deduco io dalle contestazioni - deve aver avuto accesso ai disegni originali senza autorizzazione (l'avremmo data senza problema) sulla conformità urbanistica. Mentre aspetto che il comune mi faccia visionare gli atti vi dico cosa so da documentazione privata: la casa è stata costruita con titolo richiesto al Comune e con progetto depositato. All'epoca la casa deve essere stata costruita fuori dal centro abitato. Il comune non è in grado di dirmi se negli anni Sessanta il Comune avvesse o no un "piano regolatore" per la zona in questione, infatti il paesello dista ben 20 km dal Comune e negli anni Sessanta le strade erano bianche -)).

Il titolo c'è e questo non è problema. Mi sono procacciata una pianta castale e da quanto vedo c'è tutto - il collega scrive "scala esterna" ma la scala esiste e lui non mi idce cosa mi contesta della scala esterna. Vorrei sapere se posso nominare un mio tecnico e se il Comune stesso - in caso la casa risultasse fuori dal centro abitato quando è stata costruita - mi può rilasciare un ceritificato. Se non ho capito male quanto ho letto una casa costruita prima del 1967 con regolare titolo edilizio ma fuori dal centro urbano è autolegittimata. Se ho scritto corbellerie perdonatemi, sono solo una storica.

cosa significa "una sorta di "pizzino" di un vostro collega dove sono elencate una serie di difformità e la cifra necessaria per saldarla"?

- l'immobile in cattivo stato di manutenzione causa danni al vicino?

in ogni caso l'accesso agli atti del comune è ammessa, con notifica ai controinteressati (dl 17.05.2016 "trasparenza"). per le schede planimetriche catastali occorrerebbe vedere cosa dchiarato.

il comune non ti rilascia un certificato che "alla data x la costruzione risultava fuori dal centro abitato", se alla stessa data il comune era sprovvisto di norme urbanistiche che potessero qualificare urbanisticamente la zona.

la costruzione è legittimata in ogni caso, pre o post '67, se lo stato attuale è conforme all'ultimo progetto autorizzato. ovviamente resta da vedere l'abuso della scala rilevato dal tecnico in che epoca è stata fatta, ante o post 67, o post 71 con relativo pagamento costi, ed oneri, se sotto vi insiste un locale.

in definitiva, nella missiva del "nostro" collega, sei ad avere o a dare?

saluti

non hai scritto corbellerie.

se è ante 01/09/1967 e allora era fuori dal perimetro urbano (fuori città, per dirla in semplicità) è legittima, quale che sia la sua consistenza.

potrebbe essere un grattacielo, ma legittimo.

e lasciali perdere, perché tra quello che dovresti intascare e quello che ti potrebe costare, anche in serenità, non ne vale la pena starci dietro.

Grazie a tutti per le risposte. Io non ho niente contro il geometra del vicino che vorrebbe comprarsi la casa. Considero un "pizzino" una serie di osservazioni sparse di difformità - che non sono in grado di contestare né di capire - in pianta catastale la scala che porta in soffitta c'è quindi deve aver rilevato qualcosa. Per quanto riguarda gli atti - mi spiace ma qui è lo storico che parla - per i documenti per cui non siano passati settanta anni, la loro consultabilità è condizionata da una richiesta che richiede con uno scopo preciso: dalla ricerca storica ad altro. Ora il vicino ed io abbiamo solo parlato del fatto che lui vorrebbe acquistare la casa che non è in carico ad alcuna agenzia immobialiare e ci siamo scambiati un paio di mail. Ripeto se mi avesse chiesto il permesso di poter vedere i disegni originali depositati in comune non avrei fatto obiezioni: è un suo diritto come possibile acquirente. E' un po' meno elegante che mi si recapiti - visto che io non sono una sua cliente - un conto della spesa con i soldi necessari per sanare queste posizioni irregolari.

Ora aspetto di andare in Comune, di vedere il progetto originario e incaricare un altro professionista (io pago, io scelgo) per capire sia cosa mi viene contestato sia come uscirne.

La documentazione notarile e altre carte probabanti che si era tenuto il nonno dimostrano senza ombra di dubbio che la casa è stata costruita nel 1962 su terreni acquistati nel 1958, che è stato richiesto e rilasciato un titolo per costruire.

RIpeto volevo solo capire se ho compreso bene che quanto costruito fuori dall'abitato all'epoca della costruzione si autolegittima in presenza di documenti che attestino la sua costruzione prima del 1967 e visto che quanto viene contestato dovrebbe essere presente nel progetto originale. Dico dovrebbe perché io ho solo la planimetria catastale e finestre, scala esterna per la soffitta ecc sono segnate. Da allora non sono stati fatti interventi - niente cambiamenti di muri interni, niente nuove costruzioni.

Vi ringrazio di nuovo.

anche se per qualche dimenticata ragione, c'è un progetto,

anche se l'immobile è difforme al progetto ufficiale, è legittimo lo stesso (allora fuori dal perimetro potevano fare quello che volevano, soldi permettendo)

purché ante 01/09/1967 e fuori dal perimetro urbano dell'epoca,

lasciali perdere..........

Soldi? i miei nonni erano rispettivamente barbiere e sarta in una frazione composta da mezzadri poveri, due botteghe. La casa è stata costruita in economia - ho il capitolato tra il nonno e la ditta edile - e accatastata come A/3. Nei documenti se ne parla sempre come "civile abitazione".

Va beh, non vi volevo ammorbare con le storie di famiglia. Da quanto capisco devo solo farmi dire dal Comune se per la frazione esisteva o no un confine tra l'abitato e la campagna e dove stava. Se hanno i piani perché da uno studio pubblicato dallo stesso Comune le rilevazioni sulla frazione dividono il costruto tra le case della fine dell'Ottocento e poi c'è un blocco relativo al 1941-1983 e un'altro 1983-2011, anno dello studio.

In sostanza se il Comune non ha piani sulla zona non capisco su chi possa ricadere l'onere della prova. Io posso provare che la casa è stata costruita nel 1962.

il termine civile abitazione è abusato. lo usano per la qualsiasi.

è da intendere che l'immobile è destinato ad abitazione.

"soldi", intendevo che allora una persona in campagna poteva farsi o una piccola casetta oppure una grande villa, senza restrizioni normative. se aveva poche possibilità (pochi soldi) si faceva una casetta.

l'onere della prova? ricade su di te, nel senso che quando andrai dal notaio sarai tu (è il venditore) a dichiarare in seno all'atto che "l'iimobile è ante 01/09/1967 ed è in regola con le norme dell'epoca". funziona così.

Grazie mille Salvatore B. Aspetto i documenti del comune, visiono. Magari chiamo un tecnico di mia fiducia - se c'è qualcosa di irregolare vorrei mettere a posto e poi rogiterò come dici tu. Olltrettutto non è dichiarazione mendace, ci sono gli atti notarili che lo provano.

ti posso assicurare che anche tecnici che sono dirigenti non riescono a fare la quadra su queste situazioni. per non averla mai imparata e capita.

chi, invece, riesce a fare la quadra giusta, è il notaio.

Scusate se vi importuno ancora, oramai mi sto appassionando alla vicende urbanistiche. Sono andata in Comune e, dopo aver visionato gli atti, oltre a scendermi un colpo per le difformutà - le vedo anche io che faccio un altro lavoro, ho parlato uno degli architetti. Domanda: ma questa zona era dentro o fuori l'abitato quando la casa è stata costruita? (La licenza c'è ma la costruzione è difformissima dal progetto). Non lo sappiamo - dice lei. Ma abbiamo un piano regolatore del 67 ed è retroattivo.

Come può uno strumento urbanistico essere retroattivo?

Per altro nel progetto - approvato dal comune - accanto al progetto stesso c'è una mappa con scritto "centro abitato" e il disegnino della casa fuori.

Il catasto non è probante. In archivo di Stato non c'è niente su piani regolatori e affini.

Il mio tecnico sostiene che per sanare c'è bisogno di un iter lungo perché le difformità potrebbero coinvolgere -oggi - antisimisco e stabilità.

Il geometra della parte acquirente scrive che con 4 mila euro sana tutto.

Io questa casa l'ho ereditata praticamente il 26 luglio. Avrei giurato che fosse conforme perché l'ho vista così dalla nascita.

Ho una serie pregevole di atti notarili uno dei quali sostiene che è esistita l'abitabilità.

La casa è stata costruita nel 1962 e la piana castale - so che non è probante - dello stesso anno è identica all'esistente.

Qualcuno ha consigli?

chi te lo ha detto che il catasto non è probante?

si lo sappiamo tutti che - a priori - non è probante, ma a priori.

nel tuo caso: quella casa è stata costruita nel 1962 (sei tu e altri parenti che lo avete visto) e la pianta catastale è identica, quindi, in questo caso, è probante.

in questo caso il problema io lo ribalto a chi sotiene il contrario: basta chiedergli perché quella pianta catastale del 1962 non è fedele allo stato dei luoghi? perché non è prova? di solito si mettono a tacere.

prova a chi ti chiede soldi, a dimostrarti che quella pianta non è prova.

puoi tranquillamente fare una dichiarazione giurata che quella casa è conforme (se nel 1962 l'area era esclusa dal piano regolatore, se era in zona agricola senza norme di piano).

Salvatore, grazie. Il comune secondo me non lo sa. Io posso provare con i documenti che la casa è stata costruita nel 62. Ma la casa è stata costruita dentro o fuori l'abitato non posso provarlo: il comune dice che il "piano regolatore" del 67 è retroattizo. Ovvio lo dice a voce non ha cuore di iscriverlo e in più sostiene che la presenza di un permesso a costruire è indizio del fatto che fosse necessaria e quindi la casa - secondo il tecnico - era dentro l'abitato. A me non danno retta figurati, parlano solo coi professionisti.

Il tecnico che sto consultando io è un bravo professionista e come è giusto ha diritto a essere pagato (ci mancherebbe altro). Il professionista dell'acquirente è molto addentro al Comune, diciamo così e promette di sanare tutto.

Questo è quanto

chi sostiene che devi sanare, deve anche dichiarare quale norme urbanistica e norma di PRG è stata violata nel 1962 (a fare i disegni è cosa facile).

tra le 4 carte della pratica comunale, non c'è una frase di relazione o di disegno che dice in che area era?

riporto la tua frase e mi chiedo: il solito che millanta credito?

Il professionista dell'acquirente è molto addentro al Comune, diciamo così e promette di sanare tutto.

sappiamo cosa succede e chi li frequenta gli uffici dell'edilizia.

per la sanatoria, se coltivi e sposi l'idea che devi sanare, potresti cadere nella "trappola" dell'adeguamento sismico.

per quanto mi riguarda, ho evitato sanatorie, riuscendo a dichiarare conformi anche case ben più antiche, con meno prove di quelle tue.

Graziw ancora, Salvatore. Non in Comune c'è solo il disegno e la "licenza" per costruire.

ho cercato di dire "qualcosa", ma a questo punto abbandono la discussione, per sfinimento (autoprocuratomi).