Buona sera a tutti, chiedo gentilmente un aiuto a chi operava a fine anni '90.

Ho riconfinato una particella di 1657mq da visura mentre reali sono circa 1220 (circa perchè un confine è materializzato da una roggia demaniale). Particella che deriva da frazionamento del 1997 con il quale è stata divisa la particella 100 di mq 7157 a generare 101 di 1657 e 102 di mq 5500.

Ovviamente le particelle nel tempo sono state compravendute, il mio cliente, ingenuamente, ha acquistato senza far verificare ad un tecnico la reale natura del bene. Ora chiede come sia stato possibile all'epoca la creazione di una particella con una tale differenza tra SN e SR.

Mi pare di capire che il tecnico nel '97 avrebbe dovuto a monte verificare i 7157mq della 100, verificare se l'errore di superficie rientrava nella tolleranza di 1/20 prevista dalla circolare 5/89, e successivamente frazionare ripartendo la differenza tra SN e SR tra le due particelle derivate.

Chiedo se quanto ho analizzato è corretto perchè sembra invece che abbia "scaricato" l'intero errore nella derivata più piccola.

Buongiorno. Sull'argomento poco o nulla è variato nelle norme e nelle prassi dal 2 gennaio 1988, data di entrata in vigore della "nuova procedura", quindi nel 1997 per un'area nominale (cioè in visura) di 7157 mq. non c'erano obblighi di verifica della superficie in loco; la regola che lei richiama riguarda il ragguaglio fra la determinazione di superfici reali, ovviamente dello stesso ed esatto ambito. Le consiglio di verificare cosa hanno scritto il sia il tecnico redattore del frazionamento nella relazione in merito alla mancata determinazione delle SR delle particelle derivate di estensione inferiore a 2000 mq sia il Notaio nel rogito in merito alla natura della vendita: viene fatta "a corpo o "a misura"?

Buongiorno, grazie per aver risposto al quesito.

Il notaio in atto specifica la vendita a corpo, con la clausola aggiuntiva del "anche oltre la tolleranza". Sulla validità dell'atto se ne sta occupando l'avvocato.

Per quanto riguarda il frazionamento, quindi la norma consente di creare delle derivate che si discostano dalla realtà di oltre il 25% semplicemente giustificando la creazione da particelle in SN?

Se non esiste incarico per riconfinamento come può un tecnico accorgersi che la SN discosta fuori dalla tolleranza con la SR ?

Le superfici si misuravano sulla mappa, e l'indicazione di SN ha un significato.

Con la compravendita a corpo cosa deve verificare l'avvocato?



Saluti

L'avvocato ha poco da fare col notaio: una volta accertatosi dell'identità delle parti convenute per la stipula del rogito e dell'idenficazione catastale dei beni, non ha altri obblighi quindi non entra nel merito dei dati censuari e tanto meno della superficie in atti. Il tecnico redattore del tipo di frazionamento è l'unico responsabile nei confronti del suo cliente, della Pubblica Amministrazione e del Notaio ma, nel caso specifico, la giustificazione della mancata creazione di nuove particelle con superficie rilevata va data solo per derivate ampie meno di 2000 mq, e quasi sempre è quella che ha scritto bioffa69. Il problema è: supponendo che sia giusta la superficie della p.lla originaria, dove è andata a finire la superficie mancante o in più? Un motivo potrebbe essere che differisca perchè la forma e/o le dimensioni della figura piana ottenuta rilevando direttamente il contorno del fondo differisce dall'entità di ragguaglio chiamata particella? L'Avvocato si chieda: le superfici che si ragguagliano sono state stata determinata con lo stesso metodo diretto o una è stata desunta dalla cartografia catastale con metodi grafico-meccanici? Questo è il motivo fondamentale per cui, in Catasto, esistono superfici rilevate e superfici nominali: se siamo di fronte ad entità diverse (e qui l'Avvocato bene farebbe a rivedere concetti di geometria elementare quali, ad esempio, la differenza fra figure piane uguali, simili ed equivalenti) misurate diversamente, è impossibile che ci sia uguaglianza, condizione che deve esserci fra figure uguali con superficie determinata nello stesso modo: ecco perchè esiste la tolleranza entro cui è ammessa la differenza fra superfici rilevate in atti col codice SR.

Quindi, se diciamo che in loco le derivate di superficie inferiore a 2000 mq (le uniche di cui vi è l'obbligo di determinare la superficie reale) sono prive di confini certi diciamo che se manca area o è in più rispetto a quanto determinato con riferimento alla figura in atti catastali è molto probabile che essa sia stata appresa o acquisita dai fondi limitrofi, e quindi il tecnico dovrebbe rilevare anche le particelle confinanti e poi le altre a queste affiancate e poi ancora fin che non scopre dove sta l'errore.

La derivata di mq 1657, come da immagine, era quasi totalmente materializzata nei confini, tantè che una parte è stata riconfermata in fase di rilievo come da immagine.

Scusate la mia ignoranza, ma com'è allora che graficamente la particella di 5500 mq mi risulta di 5550 mentre la più piccola di 1320 anzichè 1657?

vuol dire che il posizionamento della linea dividente è stato fatto a caso o in modo molto dubbio altrimenti da dove derivo le superfici dichiararate?

Clicca sull'immagine per vederla intera

A che serve ? Cosa ti chiede il cliente ?

La cartografia catastale non è la verità rivelata, altrimenti non ci sarebbe stato bisogno della "nuova procedura" e il Catasto sarebbe stato probatorio. Dal 2 gennaio 1988 la norma dice chiaramente che ad avere la prevalenza su tutto è il rilievo eseguito dal tecnico redattore dell'atto d'aggiornamento, tradotto in formato numerico nel libretto secondo le codifiche della procedura PREGEO; dal 2 gennaio 1988 la norma vigente per la redazione degli atti d'aggiornamento catastale individua la mappa come "abbozzo di campagna" ed il tecnico, in fase di predisposizione della proposta di aggiornamento - su supporto cartaceo agli inizi, sull'estratto di wegis poi, sull'EDM ora, deve limitarsi a cercare il migliore adattamento alla cartografia (si vedano gli attuali comandi "orienta" ed "adatta"): tutto quello che è in mappa dal 2 gennaio 1988 è stato introdotto avendo questo presupposto, i primi anni anche in maniera molto speditiva (es.: sovrapponendo il mod. 51 alla mappa riportando le nuove dividenti "a spillo"). Quando ci si confronta con un atto d'aggiornamento redatto dopo il 2 gennaio 1988 va preso in considerazione solo e soltanto quanto redatto dal tecnico, in tutti i suoi elaborati: mod. 51, libretto di campagna, schema del rilievo, ...: l'oggetto del rilievo è la nuova dividente, non la particella originaria.

Il cliente, un signore di 80 anni "buono come il pane", mi ha semplicemente chiesto di verificare la differenza tra superficie "catastale" e reale, dato che non gli tornano i conti. Certo è che avrebbe dovuto verificare prima di acquistare a corpo, purtroppo ingenuamente si è fidato del tecnico del venditore il quale l'ha rassicurato verbalmente della corrispondenza di superficie.

Mi suonava inoltre strana la clausola aggiuntiva dell'acquisto a corpo anche oltre la tolleranza del 5%, in "soli" 10 anni di professione non mi era mai capitato di vederla in atto.

Sinceramente Vi ringrazio per avermi chiarito la questione.

Avevo la convinzione che il tecnico avrebbe dovuto comunque verificare uno scostamento così "esagerato", almeno graficamente, e ripartire la superficie in difetto tra le 2 derivate anzichè a carico di una.

Non funziona come dici tu.

Spiegagli la funzione della mappa catastale e perchè ci sono le superfici nominali. Per il valore commerciale dell'area conta la superficie reale.



Saluti