Non avendo molta esperienza in ambito catastale, avendo svolto i miei studi in architettura come anche la mia professione, chiedo il vostro aiuto per risolvere il presente rebus, con cui devo confrontarmi a seguito di commissione dei miei clienti.

In catasto esiste nel 1985, un fabbricato rurale riportato al numero di p.lla 10, intestati alla ditta X.
Su tale p.lla insiste un abitazione e locali agricoli (quali stalle, ecc).

Nel 1988 l’abitazione agricola viene trasferita in catasto urbano. Mentre gli altri locali annessi all’attività agricola, rimangono in catasto terreni.

In teoria si sarebbe dovuto procedere prima a frazionamento della p.lla 10, per ottenere la nuova p.lla sulla quale insiste il fabbricato urbano. Successivamente, questa nuova p.lla si doveva trasferire in catasto urbano e procedere con tutto il resto.
Ma mi dicono che in passato era possibile, trasferire il fabbricato E.U., senza considerare l’aria di sedime sulla quale insiste. A me sembra strano questo, non so se è vero o falso, ma difatti tutta la pratica di accatastamento è stata approvata dagli uffici catastali.

Quindi 1989, abbiamo :
- la p.lla 10 con i suoi relativi subalterni in E.U. ;
- la p.lla 10 censita in catasto terreni come fabbricato rurale, comprensiva anche dell’area su cui insiste il fabbricato urbano.

Nel 1992, il signor X trasferisce la p.lla 10 in catasto terreni, al figlio Y. Mentre la p.lla 10 E.U., rimane in sua proprietà.
Quindi la situazione attuale è :
- p.lla 10 in catasto urbano, con 4 subalterni intestata al sig X. (padre)
- p.lla 10 in catasto rurale, comprendenti tutti gli annessi agricoli e l’aerea su cui insiste il fabbricato E.U., intestata alla ditta Y.

Adesso è necessario, trasportare al N.C.E.U., tutta la p.lla 10 del sig. Y.
Da quanto ho capito, si dovrebbe procedere prima a frazionamento, dell’area di sedime della p.lla E.U. Successivamente, precedere ad atto di rettifica notarile di donazione, trasferendo questo nuova p.lla dove insiste il fabb. E.U. in ditta del padre sig. X.

Questo comporta, aggravi di costi non indifferenti, per i miei clienti. Quali frazionamenti, rettifiche notarili, ecc.

Pensavo di riportare in catasto urbano, tutta la p.lla 10 intestata alla ditta Y, la quale comprenderebbe anche l’aria sulla quale insiste la p.lla 10, già E.U. ma intestata alla ditta X.
Del resto, il padre dovrà donare a questo unico figlio, tutti i suoi immobili e quindi avverrà difatti una correzione, nel tempo. Ma sono perfettamente consapevole, che è una soluzione di tipo non perfettamente aderente a quelle che sono tutte le normative catastali.

Ho bisogno del vostro aiuto e vostri consigli, al fine di trovare una soluzione opportuna, che eviti di spendere denaro per i miei clienti, i quali dovrebbero pagare questi costi senza loro dirette responsabilità.

Ringrazio tutti anticipatamente, per il vostro aiuto.

Altro che pasticcio catastale: è un bel rebus all’interno di un enigma questo caso!
Comunque ti dirò la mia, sperando di poterti aiutare in qualche modo.
La prima cosa che mi viene da chiederti è la seguente: come hanno fatto in catasto a censire le u.i.u. ( tu parli di ben 4 subb. urbani) senza preventivamente intervenire al catasto terreni frazionando in subalterni rurali la p.lla 10 del Signor X?
Cerco di spiegarmi meglio! All’epoca del “fattaccio” (1989 o giù di lì!) la prassi vigente era - e per la verità lo è tutt’ora…. non mi risulta essere stata mai abrogata, anche se superata in molti suoi aspetti sostanziali – disciplinata dalla circolare n. 15 del 29.07.1985, la quale, prevedeva che per il passaggio all’urbano di una o più porzioni di fabbricato rurale – vedi punto C3b della circolare – occorreva presentare il mod. 3spc con mod. 55 autoallestito, utilizzando gli stessi identificativi del C.T.. Ma prima ancora, la stessa circolare, al punto C2, prevedeva anche la possibilità di suddividere in subalterni rurali – tramite il mod. 6 – i fabbricati già accertati rurali. Con ciò voglio semplicemente rappresentare che - a mio modesto parere - la p.lla 10 ( F.R.del N.C.T. ancora tutta intestata al Signor X ) andava frazionata semplicemente in subalterni col mod. 6, “portanto” la intera consistenza a partita 3 (F.R.D.S.) e poi, con un altrettanto semplice tipo mappale, si doveva provvedere al “trasporto” al catasto dei fabbricati dei subb. (4 nella fattispecie) da considerarsi urbani; il tutto come prevedeva il punto C3b della citata circolare.
In tal modo, infatti, venivano univocamente identificate le porzioni - dell’ex F.R. di cui alla p.lla 10, appartenenti tutte, momentaneamente, al Signor X – oggetto del trasferimento della proprietà.
Ora, non assolvendo appieno alla funzione (importantissima) di collegamento tra i due catasti, o meglio tra le due banche dati: quella del catasto terreni – dove è stato tralasciato “immacolato” il F.R. nella sua originaria consistenza e TUTTO in ditta al Signor X, fino all’anno 1992 – e quella del catasto fabbricati – dove è avvenuta la costituzione delle u.i.u. anch’esse in ditte al Signor X e, per sempre a Lui rimaste – si è creata una discrepanza che può essere sanata esclusivamente tramite un atto (di rettifica) inteso alla corretta identificazione catastale dei beni trasferiti nel 1992 dal Signor X al Signor Y.
Perché, se consideri l’attuale situazione di diritto comprovata, traspare evidente l’anomalia dovuta al fatto che il Signor Y (il figlio per intenderci!), dall’anno 1992, risulta proprietario “dell’intera” p.lla edilizia, cioè il F.R. individuato dalla p.lla 10 al catasto terreni, mentre il padre (il Signor Y) risulta essere proprietario di 4 u.i.u. poste all’interno della stessa p.lla edilizia! C’è qualcosa che non torna, vero? Comunque tutto ciò, probabilmente – ma sono solo supposizioni che lasciano, ormai, il tempo che trovano – è stato causato anche da un orientamento poco consono alla prassi operativa suggerita dall’ufficio. Fatta questa dovuta analisi, ti consiglio innanzitutto di sentire un notaio per stabilire quale sia la soluzione più conveniente per i tuoi clienti, finalizzata naturalmente a sanare l’incongruenza di diritto comprovata: Padre e Figlio risultano entrambi legittimi proprietari di unità immobiliari urbane o di porzioni di F.R – IN PARTE COINCIDENTI - a Loro pervenute sulla scorta di regolari atti di trasferimento (?). Posso suggerirti, ancora, visto la tua necessità di trasportare all’urbano la proprietà del Signor Y (intero F.R. di cui alla p.lla 10), di chiedere ai tecnici dell’Agenzia del territorio, se ti consentono – magari attraverso un T.M. per corrispondenza se le circostanze lo permettono – di censire al C.F. come unità afferenti “le sole” u.i.u. mancanti, tralasciando quelle già intestate al Padre; tutto ciò, naturalmente, solo in attesa e, per permettere ai tuoi committenti di sanare attraverso un atto di rettifica che, ritengo indispensabile.
Peraltro - ma non voglio dilungarmi, né addentrarmi - mi verrebbe da chiederti come è stato possibile stipulare un atto di trasferimento tra Padre e Figlio, ignorando completamente una situazione catastale modificata con l’accatastamento delle 4 u.i.u.?
Ciao e in bocca al lupo.

La situazione è effettivamente piuttosto ingarbugliata! In ogni caso, ad integrazione di quanto ha scritto giustamente Ignazio, alla luce delle recenti disposizioni, per la denuncia al catasto fabbricati, occorrerebbe in primo luogo verificare se sussistono le condizioni di ruralità del fabbricato e degli annessi agricoli. In tal caso, la particella oggi censita nel N.C.T., una volta trasferita ad ente urbano, andrebbe classificata come D/10.
In mancanza dei requisiti di ruralità, sempre con tipo mappale (semplice conferma di mappa, se non ci sono variazioni nella sagoma dei fabbricati), occorre censire gli stessi fabbricati ad uso agricolo secondo le relative categorie (es. C/2 per depositi e/o fienili; C/6 per le stalle), attribuendo la classe minore.
Per l'intestazione (ex mod. 3SPC), occorre mettere sia il padre (come proprietario dei 4 sub) che il figlio (proprietario del resto).
Da quanto ho letto, presumo che tu abbia già verificato che (stranamente), tutto il resto della particella non sia censito come bene comune non censibile (area di corte del fabbricato). Il fatto che non lo sia è un altro elemento molto strano di questa pratica-rebus. Buon lavoro

per esprimere un parere o dare un consiglio occorrerebbe avere copia della documentazione. in ogni caso prima di ogni atto identificativo o rettifica notarile è da valutare il contenuto del rogito già stipulato. se nel rogito è ben indicato il bene oggetto di trasferimento anche se gli identificativi catastali sono confusi potrebbe essere necessario procedere alla sola identificazione catastale degli immobili e con una voltura integrativa, terreni o fabbricati, a seconda dell'occorrenza procedere alla corretta intestazione del bene già oggetto dell'allora trasferimento.
buon lavoro
tonin

concordo con tonin: in particolare prima di darti un qualsiasi consiglio è importante sapere quale era la vera volontà delle parti e cioè se nel 1992 il mappale 10 doveva essere trasferito tutto (abitazione corte e annessi) oppure se effettivamente si voleva trasferire solo l'abitazione.
ciao

Innanzitutto ringrazio seriamente, per le vostre risposte competenti ed indicazioni operative.

RISPONDO AD IGNAZZO :
Ho commesso un errore, nel riporto delle date, poiché da ulteriore documentazione che ho reperito, il fabbricato è stato trasportato in catasto urbano nel 1983. Pare che all’epoca, veniva redatto il solo modello D (ma non so dire con estrema esattezza se bastava solo questo) .
I 4 subalterni urbani sono dislocati su livelli differenti. Cioè è un unico fabbricato, costituito da tre piani, ma insistente su un unica area. Questa area, stando alle attuali normative, sarebbe prima dovuta essere frazionata, successivamente trasportata in catasto urbano. Ma all’epoca dei fatti, mi sembra di aver capito, che le procedure operative erano diverse.

Successivamente, sono stati realizzati gli annessi agricoli e accatastati nel 1988.
Quindi sulla medesima p.lla insistevano, sia il fabbricato urbano, sia il fabbricato rurale.
Quando il notaio ha trasferito i fabbricati rurali, dal padre X al figlio Y, nell’atto notarile è stato citata solo la p.lla 10 (fab. rur.), mentre il fabbricato urbano, insistente sulla stessa p.lla, non è stato per niente citato, poiché non interessata nel trasferimento.
In realtà questi errori vengono commessi nella stipula notarile, poiché non ci si avvale della collaborazione di tecnici responsabilizzati, per gli accertamenti delle situazioni reali di proprietà e diritti. Ma in merito non esiste nessuna leggiferazione, ed è per questo che poi avvengono cose della fattispecie e di ogni colore.

RISPONDO A SCIGGHIU:
Come posso esprimere i millesimi di proprietà, nella cointestazione ? Visto che il padre è proprietario per 1000/1000 della p.lla 10 E.U., mentre il figlio è proprietario per 1000/1000 della p.lla 10 Fab.rur. , (almeno così è riportato nei certificati catastali). Perdonatemi se faccio domande per voi banali, ma ripeto di non avere moltissima esperienza in ambito catastale.

RISPONDO A TONIN:
Come ripeto nel rogito, viene considerata la sola p.lla 10, intesa come fabbricato rurale. Poiché per il notaio e per il cliente, era sconosciuto il fatto dell’esistenza del fabbricato urbano, insistente sul medesimo numero di p.lla.

RISPONDO A SALTAFOSSI :
La reale volontà delle parti, così come chiaramente riportato in atto, era appunto quella di donare i fabbricati rurali e l’aerea di pertinenza al figlio Y. Il fabbricato E.U., non aveva ragioni di essere considerato, poiché non vi era intenzioni di donazione e nessuno sapeva della presente problematica.
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Comunque riflettendoci, ho pensato ad un altra eventuale soluzione.
Contestualmente al trasferimento della p.lla 10 in catasto urbano, procedere a frazionamento della stessa, lasciando come numero di p.lla 10 per l’aerea su cui insiste il fabbr. E.U.
Mentre alla restante, assegnargli nuovo numero identificativo AAA.
Successivamente con atti di rettifica o eventualmente altro, trasferire tale p.lla 10, in ditta X.
Vorrei sapere cosa ne pensate Voi, in merito.
Se è una soluzione opportuna e se potrebbe portare ad eventuali complicazioni, è possibile fare tipo mappale e contestualmente anche frazionamento ? In questo caso, come dovrei compilare il DB in maniera opportuna ?
Successivamente nella redazione del docfa, è possibile la trattazione della sola p.lla AAA ?

Ringrazio tutti, per le risposte datemi, la disponabilità e per il vostro aiuto.

cosa riportano le visure attuali ai terreni e ai fabbricati? scusami se ti faccio ancora domande ma è per cercare di capire come e se poi ha volturato il notaio...in linea generale credo cmq che risolverai proprio come hai supposto: frazionamento con contestuale tm della casa (gli annessi agricoli vuoi portarli all'urbano? hanno ancora i requisiti di ruralità? tra le altre cose dovrai decidere anche quanta corte assegnare come pertinenza alla casa...)+ successivo atto di id. catastale.
Il tm lo puoi fare contestualmente al fraz, c'è l'apposita tipologia mista in pregeo 9 e dovrai fare nel modello censuario sia lo schema tm che il fraz.
...cmq per una pratica del genere ti consiglierei di rivolgerti ad un esperto in materia catastale perchè non è sicuramente semplice...
ciao

allora:
- in catasto urbano risulta la p.lla 10 con 4 sub, intestata al padre X;
- in catasto terreni, risulta la p.lla 10 fab.rur. intestata al figlio Y;

Il problema è che, frazionando la p.lla 10 per separare l'aerea di sedime sulla quale insiste il fabbricato E.U. intestata in ditta X, é necessario lasciare l'identificativo 10, come numero di questa p.lla.
Mentre alla restante area, sui quali insistono i fabbricati rurali intestato a ditta Y, assegnare nuovo numero identificatico.

Quando però, giunta di fronte al tecnico funzionario per l'approvazione, mi chiederà spiegazioni, relative alla conservazione di tale numero di mappale 10, rilevando questa gravosa discordanza, mi blocchi tutto, chiedendomi prima la rettifica notarile, la quale però comporta un aggravio economico (ma non solo), non indifferente per i committenti.

Purtroppo l'Agenzia Del Territorio della mia Provincia, è molto rigida e qualora non esistano normative, che permetteno di operare in questo modo, sicuramente non chiuderanno occhi cercando di adattare le soluzioni più opportune.

Ringrazio ancora, per tutto l'interessamento.

allora silvia, ti confermo che la strada che hai indicato secondo me è la migliore: stacco con frazionamento della casa con il suo "francobollo" di corte + tm per portare quest'ultima ad ente urbano...riporti in relazione che confermi il numero di particella 10 in quanto già esistente la corrispondenza al catasto fabbricati...firmano il tipo entrambi (padre e figlio) e giustifichi la discrasie terreni-fabbricati nella lettera di incarico, specificando che seguirà l'atto di id. catastale...quelli dell'adt saranno anche rigidi ma devono permetterti di fare l'atto con la configurazione corretta sennò sarebbe impossibile fare l'atto!...
Se per qualsiasi motivo pretendessero una nuova numerazione comunque non dovrebbe essere difficile per il notaio fare l'atto di identificazione catastale (non lo vedo un problema fondamentale, basta appunto fare la nuova corrispondenza-identificazione dei vari immobili-mappali).
p.s.: non dovrebbe servire il docfa in quanto gli immobili sono già censiti al c.f. a meno chè anche lì non ci siano problemi di rappresentazione delle u.i. e/o della corte comune.
p.p.s.: ho dato per scontato che gli annessi con lo scoperto restino ai terreni come f.r.; se vuoi portare all'urbano pure quelli basta che aggiungi uno schema tm nel censuario e poi fai un docfa per nuova costruzione.
ciao e buona fortuna !

Grazie Saltafossi, leggo ora la tua risposta, poichè sono stata fuori sede.
Sto preparando ora il TM, prima con frazionamento e dopo 3PC nel DB.

Ringrazio tutti, per l'aiuto e le indicazioni tecniche catastali approfondite.