Salve

vorrei esporvi una situazione un po' complicata riguardo ad un giardino esterno non accatastato

di un immobile di proprieta' di famiglia che non e' stato ancora rogitato, ma con catasto sanatoria e tutto in regola, al piano terreno di una palazzina costruita negli anni 70 composta da 3 appartamenti di ca 100 mq

tutti di proprieta' di parenti, ma ora l'appartamento al primo piano e' stato venduto ad un acquirente fuori dalla parentela,

quindi per come sono venuto a conoscenza, gli e' stato definito il giardino come parte comune.

infatti il giardino non risulta nel catasto del mio appartamento, ma solo con la scritta "proprieta' stessa ditta",

anche se i tecnici che ho interpellato mi hanno sempre indicato la pertinenza esclusiva del giardino, in quanto la mia proprieta' e' esposta

da un lato ad una strada pubblica, da un'altro lato e' confinante e attaccata con un'altra palazzina,e quindi per gli altri 2 lati c'e' questo giardino ad L

dove da una parte e' confinante con la ferrovia, il punto che in tutti e 2 lati io ho 3 finestre (2 camere+bagno)

nel lato della ferrovia ho 1 porta finestra della cucina+finestra di una camera

la distanza dalla ferrovia all'immobile e' di circa 8-9 metri anche se i binari sono sopra una cunetta all'altezza del primo piano

e il giardino e' da quel lato largo ca 5 metri (dal muro dello stabile all'inizio della cunetta) e lungo 15, mentre nell'altro lato e' largo 2 e lungo ca 17 metri

ora finalmente siamo in procinto di rogitarlo ma purtroppo gli altri proprietari reclamano da sempre la loro parte

quindi vorrei capire la situazione e come potermi muovere



grazie



cordiali saluti



Marco

Andiamo per ordine.

Un terreno di proprietà di Tizio, con o senza Caio e/o Sempronio, ecc. viene edificato nel 1970 e vi si costruiscono 3 appartamenti.

Se dici che l'appartamento all'ultimo piano è stato ceduto da terzi ad altri estranei alla famiglia vuol dire che la palazzina, dopo l'edificazione, è stata oggetto di assegnazione (divisione, vendita, ecc.) a vari parenti.

Pertanto quello che conta sono gli atti e quello che c'è scritto in essi, visto che il giardino non è censito in Catasto come pertinenza esclusiva dell'appartamento del quale si presume di pertinenza, indipendentemente dal fatto che a detto giardino i proprietari dei piani superiori vi possano o meno accedere.

Ricapitolando visto che la palazzina è stata più volte oggetto di rogiti è importante ripartire dal/i proprietario/i del terreno sulla quale è stata eseguita l'edificazione e quindi venire in possesso dell'atto originario e di tutti gli atti successivi fino ad oggi.

Solo così si potrà avere un'idea della reale situazione.

Purtroppo situazioni ante '85 (prima dell'avvento dell'elaborato planimetrico e della costituzione degli identificativi catastali delle parti comuni) molto spesso hanno creato e creano non pochi problemi in merito all'attribuzione della proprietà di aree, adiacenti palazzi condominiali, non riportate in Catasto.

Per un caso di un mio cliente, per fortuna abbiamo sempre vinto noi (cliente, tecnico e avvocato), a gennaio 2018 è uscita la seconda sentenza (petitoria) non appellata susseguita ad un'altra sentenza in merito (possessoria) non appelata lo stesso, inerenti (dette sentenze del Tribunale) una simile area condominiale non riportata in Catasto perchè il primo accatastamento risale al 1967 (dopo nel lotto interessato sono state costituite solo unità afferenti ed unità ottenute per divisione e/o fusione e/o cambio d'uso, tutte all'interno della sagoma in pianta dell'originario edificio).

Ma ogni caso ha una sua storia per cui non esiste un indirizzo univoco per poter affermare chi ha ragione e chi ha torto.

Il giardino è di proprietà comune ai tre appartamenti ed una quota è stata ceduta insieme all'abitazione al piano primo dai membri della famiglia che un tempo erano proprietari di tutto lo stabile ad un soggetto terzo non familiare. I familiari sono stati molto ingenui ed ora ne pagano le conseguenze. Il giardino rimane a comune a meno che non venga interamente ricomprato da chi ne ha l'accesso.



Saluti

Il caso capitato al mio cliente riguardava un'area adiacente un condominio le cui unità sono state acquisite, soprattutto da un'asta fallimentare (con Decreto di Traferimento), quasi tutte dal mio cliente (solo due 2 delle 7 unità presenti nel fabbricato appartengono a terzi).

Il corpo di fabbricato, al momento di tutti gli acquisti delle varie unità tramite Tribunale, non era riportato in mappa ma tutta la particella del lotto era censita come ente urbano d'ufficio con annotazione da verificare.

In pratica l'inserimento in mappa spettava al Catasto perché il primo accatastamento risale al 1967.

Nei Decreti di Trasferimento, oltre a descrivere le varie unità, non sono state indicate le parti condominiali e come confini sono stati indicati i confini delle particelle confinanti con l'intero lotto, pur se le unità interessate in tutto o in parte non vi confinavano con dette particelle.

Poiché su diversi lati del lotto vi confinano tuttora parenti stretti degli ex proprietari, questi ultimi, con una serie di sotterfugi, prima del Trasferimento, hanno recintato l'area impedendo l'accesso (possibile solo dalla proprietà dei parenti, a piedi e per tramite delle scarpate) a coloro i quali hanno rilevato l'intero condominio.

Il condominio non è mai stato dotato di alcun regolamento condominiale.

Lo scopo era quello di annettere detta area in futuro alla proprietà dei parenti.

Con l'assenso verbale del proprietario delle restanti due unità (di fatto era un parente acquisito stretto degli ex proprietari e aveva rilevato lo stesso per tramite Tribunale le sue due unità) abbiamo presentato un progetto per fare in modo di aprire una porta in luogo di una finestra esistente per accedere alla suddetta corte dall'appartamento esistente a piano terra rilevato dal mio cliente.

Nel frattempo abbiamo presentato il tipo mappale e costituito il sub di tutte le parti condominiali fra le quali la suddetta corte comune (a tutti i sub del fabbricato).

Da allora (2006) fino a poco tempo fa (gennaio 2018) le carte degli avvocati si sono sprecate, comprese denunce al Comune in merito all'apertura della porta la quale secondo i vecchi proprietari ledevano i loro diritti.

I vecchi proprietari hanno sempre sostenuto che l'area non era ricompresa nel Trasferimento del Giudice ma che erano da sempre in loro possesso.

Per farla breve con un'azione possessoria i vecchi proprietari hanno perso la prima causa (non appellata) mi pare con Sentenza del 2010 in quanto abbiamo ottenuto dal Giudice la circostanza riportata in Sentenza che l'area era ricompresa nel bene condominiale oggetto di trasferimento (non sto a descrivere i vari elementi preesistenti che comprovavano il nesso pertinenziale) ed altre circostanze allo scopo a nostro favore.

Dopo alcuni anni i vecchi proprietari tornano alla carica iniziando un'azione petitoria con Sentenza a loro sfavore di gennaio 2018 (e non appellata).

In sostanza i vecchi proprietari hanno detto che il palazzo condominiale era pervenuto per successione del loro congiunto il quale, secondo la loro dichiarazione, aveva venduto a loro verbalmente, oltre venti anni prima dal Decreto di Trasferimento, la suddetta area contesa.

Il Giudice ha respinto in toto le richieste dei venditori, soprattutto su nostro suggerimento, ritenendo che:

- i confini (delle U.I.U.) indicati nei Decreti di Trasferimento erano stati riferiti all'intero lotto (area coperta ed area annessa) perché non poteva e non sapeva, il Giudice (per tramite il C.T.U.) che ha disposto il Trasferimento, se e in quale percentuale le parti condominiali erano di pertinenza di ogni Unità trasferita;

- 15 anni prima dei Decreti di trasferimento gli ex proprietari avevano diviso fra di loro il palazzo condominiale e, peccato per loro, che come confini, dichiarati in atto, delle unità oggetto di divisione era stata indicata la "corte comune" che altro non poteva essere che l'area oggetto di contesa;

- il Giudice non ha ritenuto sufficienti le prove presentate dagli ex proprietari inerenti semplici dichiarazioni verbali di vendita dal loro congiunto a loro (ovviamente fasulle perché come fa un padre di famiglia, prima di morire, a dire che ti vendo verbalmente un'area, a che pro visto che la stessa poteva tranquillamente pervenire per successione diretta come è pervenuto il resto della proprietà pignorata tutta dal Tribunale).

ciao Totonno grazie per la tua replica,

anche se non ho TOTALMENTE capito alcuni passaggi sinceramante,

come il fatto della intera proprieta' della famiglia precedente e della loro ingenuita'... ://

non so a cosa volevi riferirti,.. ma come gia scritto e comunque riportatomi da alcune valutazioni di tecnici, c'e' una pertinenza di ornamento, anche perche' c'e' l'esclusiva di tutela della privacy sulle aperture, quindi il giardino in comune rimane una soluzione che decade

in estremis io potrei anche ricomprare il terreno del giardino, ma dovrei anche tenere conto del fatto che nel lato dei binari del trano,, 2 dei 5 metri in larghezza utlizzati sono solo della mia proprieta', perche' il resto appartiene alle FFSS e comunque il terreno di costruzione era intestato a + persone, di cui una e' morta, e a distanza di anni mi hanno detto che non c'e' nessun effetto

grazie

saluti

Marco

Ritengo intendesse dire che essendo l'intero fabbricato di un'unica proprietà, sono stati ingenui a non far esaminare la situazione in atti ad un tecnico che avrebbe evidenziato i problemi e li avrebbe risolti prima della vendita.









La situazione di fatto in loco non ha nulla a che fare con quella in atti , che sul posto ci siano delle prozioni in "uso" esclusivo ad ogni abitazione , è solo un accordo delle parti, che persisterà fino a quando tutti i prop. vorranno manterla.

La proprietà è comunque di tutti e pertanto la corte è comune, fino a quando non ci sono liti tutto bene, ma poi qualcuno potrebbe pretendere l'uso comune della corte, visto che di fatto comune è.



Comunque se il nuovo proprietario volesse vendere la sua quota di corte, si deve far predisporre la pratica ad un tecnico e poi tornare dal notaio.

Il tecnico incaricato farà tutte le ricerche del caso per verificare che le cose stiano come noi qui le stiamo interpretando, in base alle tue descrizioni.



Saluti

Grazie Bioffa69 per la tua replica

quello che non mi e' chiaro e' il diritto di pertinenza che io ho, che nei termini di legge viene preservato, e quindi se come mi avete indicato riguardo alla proprieta' in comune del giardino.. allora e' come se io dovessi e potrei usufruire anche dei balconi loro



Saluti



Marco

No, i balconi sono di proprietà delle unità a cui sono legati, e da cc dell'unità da cui vi è l'accesso.

Saluti

grazie ancora per la replica,

e per le info esaustive,

si lo so era un paragone per

raffigurare quello che e' ancora non mi e' chiaro riguardo a questa situazione,

cioe' quanto possa prevalere il diritto di pertinenza della mia proprieta' sulla proprieta' comune



grazie

saluti



Marco

Sono concorde con quanto ha chiarito Bioffa69 che ha inteso bene l'opinione da me espressa.

Non è possibile poi confrontare un balcone, che è un elemento strutturale facente parte dell'edificio, con una porzione di lotto scoperta e non edificata.

Marco, devi entrare nell'ordine di principio che l'immobile è ben identificato nel titolo di provenienza con il quale hai comprato l'immobile. Nel titolo di provenienza è descritto il bene che si trasferisce in via definitiva da un soggetto ad un altro. La consistenza è ben determinata nella descrizione dell'immobile che se è dotato di giardino esclusivo deve essere anch'esso ben individuato in modo che trascrivendolo nel registro dei beni immobiliari (reso cioè il trasferimento di natura pubblica) nessun altro soggetto possa valere diritti reali a proprio favore.

Quando tu vai a vendere successivamente l'immobile in questione, il Notaio, il giardino, non può inserirlo tra i beni accessori esclusivi da trasferire, se non lo hai acquistato te indicato nel tuo titolo di proprietà.

La privacy non c'entra niente, perchè tu stesso l'hai comprato così ed hai accettato quella situazione di fatto sottoscrivendo l'atto di acquisto.

L'ingenuità, a mio parere, si è evidenziata nel momento in cui i parenti (componenti della famiglia, credo) si sono intestati un appartamento ciascuno di uguale superficie e di uguale valore commerciale. Il giardino non era accatastato all'epoca perchè essendo di unico proprietario originario non è stato censito non essendoci il problema di assegnare l'area ad una porzione di edificio essendo un unico fabbricato di tre appartamenti appartenenti ad unica ditta.

Al momento dell'assegnazione degli appartamenti ai parenti, nessuno si è preso preventivamente la briga di nominare un tecnico per censire il giardino, anche per risparmiare soldini e tempo, ed anche perchè il valore commerciale dell'appartamento con il giardino poteva avere un importo superiore agli altri appartamenti che dal punto di vista fiscale poteva comportare una tassazione diversa essendoci conguaglio in denaro, ed anche per il fatto che comunque l'accesso ce l'ha solo il soggetto al piano terra.

Non so se questo che ho descritto, sia ciò che è successo in realtà, però sicuramente nella stragrande maggioranza dei casi tra parenti è quello che succede.



Saluti

Salve a tutti, scrivo per esporvi questo problema:

Ho fatto una variazione catastale per opere interne, il proprietario vuole vendere ma come da atto notarile, esso all'epoca acquisto' anche il parcheggio che come riportato negli atti risultava in corso di accattastamento.

L'accatastamento del parcheggio non è mai stato fatto, infatti al proprietario non risulta il parcheggio in visura cosi come agli altri condomini.

Ulteriore annotazione, nell'estratto di mappa non risulta neanche la sagoma del fabbricato.

In questo caso bissognarà frazionare con il consenso degli altri condomini tramite atto notarile?

Bisogna accattastare e rilevare l'intero fabbricato che insiste sulla stessa particella dei parcheggi?

grazie

A quando risale l'atto notarile.

Quali identificativi catastali risultano nell'atto notarile?

A quando risale l'accatastamento originario?

La particella di mappa è un ente urbano o meno?

Allega possibilmente anche una mappa ed uno schema esplicativo perché non possiamo certo dare consigli senza possedere elementi tali da poter capire meglio la problematica.

Chiedi al catasto terreni di registrare il tipo mappale che sicuramente è stato presentato all'epoca della costruzione dell'edificio.

Non hai fatto sufficiente ricerca sull'accatastamento del parcheggio. Potrebbero essere infatti depositate le planimetrie del parcheggio a nome del precedente proprietario e queste non essere mai state registrate dall'ufficio oppure inserite in atti col solo numero di protocollo senza identificativi.

Saluti