Buongiorno a tutti. Ho un piccolo dubbio. Quando si fa un frazionamento ed all'interno del lotto insiste un fabbricato non accatastato e non accertato dall'Agenzia delle Entrate e nemmeno in mappa sono indicati i simboli (maggiore e minore), il tecnico è obbligato ad inserirlo in mappa e accatastarlo anche se il proprietario non vuole? C'è una normativa o una circolare che obbliga il tecnico a fare l'accatastamento? Grazie a tutti.

C'è una disposizione del 14 dicembre 2016 (mi pare) in cui l'Agenzia delle Entrate deve controllare ogni proposta di aggiornamento confrontandola con le orto foto ad alta definizione e verificare se vi possano essere dei fabbricati con dichiarati.

Qualora si riscontrassero irregolarità il Catasto potrebbe eseguire un sopralluogo e verificare l'omesso accatastamento di edifici oggetto di atto di aggiornamento.

A mio avviso il tecnico potrebbe incorrere nelle stesse problematiche in cui incorrerebbe qualora in sede di tipo mappale omettesse alcuni corpi di edificio e/o alcune parti del fabbricato.

A me non è mai capitato ma alcuni colleghi, in sede di collaudo dei tipi, sono stati invitati ad accatastare alcuni corpi di edificio presenti nel lotto, spesse volte abusivi, non dichiarati nell'accatastamento originario.

Non sono a conoscenza di sanzioni applicate ai suddetti miei colleghi conoscenti.

Io dal 14 dicembre 2016 mi rifiuto di eseguire un atto di aggiornamento senza che il lotto edificato non venga accatastato nella sua completezza.

Naturalmente nei casi di presenza di un edificio che abbia le caratteristiche di Legge di unità collabenti e/o in corso di costruzione, dopo aver prodotto foto e dopo averle incluse in un documento scritto, che farò firmare anche al cliente ed al quale farò in modo di dare una data certa (spedizione raccomandata senza busta al mio indirizzo, ad esempio), non provvedo ad accatastare il fabbricato in quanto non previsto dalla norma come obbligo di Legge.

Nei casi di presenza di un edificio del quale il proprietario non vuole che sia accatastato, perchè ad esempio abusivo e/o precario, prima di andare a fare un sopralluogo faccio un confronto con le foto aeree da Google, dopo di chè dico al cliente che se non intende accatastare il corpo di edificio lo deve demolire prima che io esegua il sopralluogo per le misure.

Quando il cliente mi dice che ha demolito l'edificio (abusivo) io faccio il sopralluogo per le misure con GPS e/o altro e scatto delle foto dettagliate del lotto e della parte in cui detto edificio ricadeva.

Dette foto le allego ad una relazione aggiuntiva di Pregeo dicendo che dalle mie foto da Google (quindi a maggior ragione dalle loro foto ad alta definizione) ho rilevato edifici che non ho invece rilevato in sopralluogo eseguito in data tot.

Dopo di che, anche se eseguissero un sopralluogo ed il cliente nel frattempo ricostruirebbe l'edifici abusivo, avrò la speranza (anche minima) di essere esonerato da sanzioni disciplinari, penali, amministrative, ecc.

Grazie EALFIN.

Ho fatto una ricerca ed ho trovato questa Circolare, la 44/E del 14 dicembre 2016.

Grazie

Il frazionamento non contempla la dichiarazione di conformità allo stato dei luoghi dell'intera area area frazionata, pertanto il tecnico si deve limitare a inserire in mappa la nuova linea dividente, di conseguenza risponde solo delle misurazioni e rilievi effettuati per il posizionamento che la individua.



Saluti

Aggiungo la mia piccola esperienza in merito:

i tecnici dell'AE dispongono di ortofoto con la risoluzione di circa 0,3 m/pixel; in seguito all'esame di dette ortofoto volevano annullarmi il TF od invitarmi a riportare in mappa i manufatti rilevabili da queste, che io, ovviamente, avevo omesso.

Ho risolto producendo la documentazione fotografica ed una sintetica relazione descrittiva: visto che si trattava di manufatti di modesta entità, uno occupato da un obeso maialino e l'altro da tre simpatiche e vispe caprette. Rif. Art. 3, comma 3 lettera e DM 28/98.

Quindi nonostante tu abbia fatto un frazionamento con ipotetico fabbricato senza rilevarlo o segnalare preventivamente che non era accatastabile, non ti hanno cancellato o sospeso dal collegio?

Strano

Quindi nonostante tu abbia fatto un frazionamento con ipotetico fabbricato senza rilevarlo o segnalare preventivamente che non era accatastabile, non ti hanno cancellato o sospeso dal collegio?

Strano[/quote]

Incomincio a preoccuparmi con sempre con maggiore intensità col passare dei minuti. Per fortuna ho indossato il pannolone XXXLLL, così alcuni effetti dell'intensa e crescente preoccupazione saranno contrastati

Sono stato superficiale nella circostanza, acnche perché si era agli inizi dell'utilizzo di questi nuovi strumenti di "indagine". L'episodio voleva essere emblematico delle procedure adottate all'interno degli uffici.

Buongiorno a tutti.

Riporto lo stralcio della circolare 3 del 16/10/2009 nonchè quello della circolare 44/E del 14/12/2016 perchè voglio capire, insieme a voi, dalla lettura di queste circolari DOVE STA SCRITTO L'OBBLIGO DI ACCATASTARE TUTTO ciò che è presente sul terreno quando andiamo a fare un semplice tipo di frazionamento.

Nelle suddette circolari sta scritto che l'AdE si deve avvalere delle ortofoto ancorchè queste vengano fornite da "terzi" per il controllo sui tipi di aggiornamenti catastali.

Per controlli dei tipi cosa intendete voi?

Io intendo che l'atto di aggiornamento deve essere conforme alla circolare 2/88. PUNTO.

Cerchiamo di non fare gli sceriffi del territorio.... funzione questa che è riservata agli organi preposti.

P.S. Naturalmente se ricevo l'incarico di fare un tipo di frazionamento e trovo sul posto un fabbricato (abusivo o non poco importa) avviserò il committente/proprietario della necessità di procedere all'accatastamento di detto immobile.

Poi sta al committente/proprietario decidere se vuole farlo oppure no, ed al massimo mi faccio firmare una dichiarazione, ma solo per "ricordare" allo stesso, quando in futuro (anche dopo anni) qualcuno (AdE, Comune, necessità di stipulare atti notarili, etc) si rendesse necessario procedere all'accatastamento dell'immobile non accatastato, per cui il committente potrebbe rinfacciarmi: "geometra perchè quando abbiamo fatto quel frazionamento non mi ha accatastato il fabbricato?", ed allora io glielo ricordo facendogli leggere la lettera con la quale lo avevo avvisato della necessità dellaccatastamento, e per nulla altro.

Raccomandate, data certa, foto etc, etc.... manca solo la denuncia al comune bho.

Distinti saluti.


Circolare AdT n. 3 del 16/10/2009

8. Controlli effettuati dall’Ufficio dopo la registrazione negli archivi del

catasto e riconsegna degli atti di aggiornamento approvati

I controlli automatici descritti nei precedenti paragrafi si ritengono sufficienti a garantire la necessaria affidabilità dei processi di aggiornamento delle basi dati catastali.

Al fine, comunque, di intercettare eventuali fattispecie meritevoli di approfondimenti, nella fase di avvio delle nuove modalità operative, si ritiene opportuno, fino a nuove disposizioni sull’argomento, che siano effettuati controlli sistematici su tutti gli atti a valle del processo di aggiornamento, ferme restando le disposizioni impartite sugli atti da sottoporre a verifica in sopralluogo.

Qualora l’esito della verifica dovesse risultare negativo, possono presentarsi i due seguenti casi:

• l’atto di aggiornamento risulta correttamente redatto ed è completo in ogni sua parte, ma a causa di specifiche problematiche legate alla qualità dei dati cartografici e censuari o a fattispecie non intercettate dai controlli automatici, l’aggiornamento delle basi dati risulta non conforme al risultato atteso;

• l’atto di aggiornamento risulta incompleto o non correttamente redatto, ma ha superato i controlli automatici implementati ed è stato comunque approvato e registrato.

Nella prima fattispecie, l’Ufficio provvederà ad apportare le necessarie correzioni alle banche dati catastali.

Nella seconda fattispecie l’Ufficio provvederà:

• al ripristino, negli atti catastali cartografici e censuari, della situazione precedente all’aggiornamento ed all’apposizione, alle particelle interessate, della seguente annotazione di stadio: “Atto di aggiornamento prot……….. presentato in data……., non registrato in quanto non conforme alle disposizioni vigenti”;

• alla notifica, al tecnico redattore ed alle parti interessate, del ripristino della situazione precedente l’approvazione, evidenziandone le cause.

Inoltre, qualora si tratti di tipo mappale, poichè in tal caso la presentazione dell’atto è prevista obbligatoriamente dall’ordinamento, la notifica contiene anche la richiesta di provvedere all’adeguamento del tipo ed alla nuova presentazione in catasto, nonché l’avviso che, in caso di inadempienza nei termini previsti, si potrà provvedere alla redazione d’ufficio dell’atto, imputando gli oneri ai soggetti obbligati, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1, comma 277, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Per i tipi di aggiornamento inoltrati per via telematica, viene reso disponibile al professionista l’attestato di approvazione, con la firma di sistema dell’Agenzia del Territorio.

In caso di tipo di frazionamento, il rilascio del secondo originale attesta la definitiva conformità del documento. Pertanto, nella fase di avvio delle nuove modalità operative, pare utile evidenziare l’opportunità di procedere alla stipula di atti di trasferimento o costituzione di diritti reali, su particelle che siano interessate da atti di aggiornamento cartografico, solo dopo la ricezione del secondo originale. A tal fine, per i documenti inoltrati per via telematica, il secondo originale dovrà essere trasmesso al tecnico redattore dell’atto di aggiornamento, di norma, entro il secondo giorno lavorativo successivo alla data di registrazione.

Entro lo stesso termine, dovrà essere rilasciato il secondo originale, anche per i tipi di aggiornamento presentati allo sportello.

Per gli atti di aggiornamento presentati presso lo sportello, l’attestato di approvazione ed il secondo originale sono sottoscritti dal Direttore dell’Ufficio Provinciale o da un suo delegato.

Nulla è innovato, rispetto alle attuali disposizioni, per quanto attiene l’archiviazione degli atti di aggiornamento.


Circolare AdE 44/E del 14/12/2016

6 CONTROLLI A SEGUITO DI APPROVAZIONE AUTOMATICA MEDIANTE ORTO-IMMAGINI DIGITALI

Come è noto nel sistema informatico, sia in ambiente WEGIS che nel SIT, sono presenti, già da qualche anno le orto-immagini digitali caratterizzate da un GSD (Ground Sample Distance = dimensione del pixel a terra) pari a 50 cm.

A partire dal corrente anno sono rese disponibili nel sistema informatico, sia in ambiente WEGIS che nel SIT, integrate con la cartografia catastale, le orto-immagini di nuova generazione caratterizzate da un GSD pari a 20 cm, quindi con una risoluzione sei volte maggiore e saranno aggiornate con frequenza triennale.

Si evidenzia che tali speciali dati di conoscenza del territorio, ancorché di fonte esterna al dominio dell’Agenzia, devono essere valorizzati in tutti i processi di lavorazione, in particolare per l’esecuzione dei controlli degli atti di aggiornamento catastali.

In relazione a quanto sopra, si dispone che a seguito dell’approvazione e registrazione automatica degli atti di aggiornamento cartografici, i controlli, già previsti al paragrafo 8 della circolare n. 3 del 16 ottobre 2009, devono riguardare anche il confronto tra la rappresentazione cartografica dello stato dei luoghi riprodotta nella proposta di aggiornamento e lo stato dei luoghi foto-interpretabile dalle orto-immagini sopra citate.

Qualora dal confronto emergano oggettive difformità, l’atto di aggiornamento deve essere sottoposto a collaudo sul terreno.

Ove per esigenze organizzative non è possibile l’esecuzione del collaudo sul terreno, nell’anno in corso, per i tipi mappali, tale verifica sarà eseguita in occasione dei relativi controlli d’ufficio sulle dichiarazioni per l’accertamento delle unità immobiliari urbane (DOCFA).

Salve



non è tutto chiaro ed esplicito normativamente quanto si sta discutendo, il punto chiaro è che:

tutti gli immobili sul territorio italiano, salvo quelli esclusi, devono essere censiti catastalmente perchè se non vengono censiti c'è evasione fiscale.

Parere personalissimo, credo che se io faccio un tipo di aggiornamento (TF o TM) sia equivalente ad una dichiarazione sullo stato di fatto, e omettendo di dichiarare qualcosa potrei (condizionale) essere passibile di un qualcosa che al momento mi sfugge.

Non conosco precedenti dove un tecnico è stato condannato o sanzionato per aver omesso di dichiarare immobili con denuncia catastale, se ci sono precedenti ben vengano (così potremmo scoprire le normative applicate).

cordiali saluti

La normativa è quella che ha riportato EFFEGI con il quale mi trovo perfettamente in sintonia nell'affermazione in cui sostiene che il tecnico NON ha responsabilità se non nel rilievo e apposizione della linea dividente di un tipo di frazionamento. E' comunque deontologicamente corretto e consigliabile segnalare al cliente i rischi che corre non accatastando un immobile legittimo o meno, presente sul posto.

Non mi trovo, invece d'accordo con Simba4 quando sostiene che un tipo di frazionamento equivale a una dichiarazione dello stato di fatto da parte del tecnico redattore. Nel tipo di aggiornamento rappresentante un frazionamento e in particolare nella relazione strutturata, non c'è alcuna dichiarazione in tal senso. Mentre la dichiarazione è obbligatoria nelle conformità di mappa.



Saluti

Salve



mi fa molto piacere che ci siano pareri diversi dal mio, il tutto potrebbe servire per mettere dei paletti fermi per poterci muovere in futuro, almeno si spera.

Spererei anche di comprendere bene la questione prima di arrivare alla pensione (se il Signore vorrà concedermela).

cordiali saluti

"Mi piace" .....

Io credo che siamo talmente terrorizzati da qualsiasi cosa che abbiamo perso di vista quello che è il nostro ruolo.

Vorrei sommessamente ricordare che noi non siamo l'Agenzia delle Entrate che ha nei suoi progetti l'emersione del sommerso.

Noi siamo LIBERI PROFESSIONISTI che, se vengono incaricati di eseguire un frazionamento, devono attenersi all'oggetto dell'incarico.

Se lo Stato vuole che vengano accatastati i fabbricati non può far leva su di noi ma devono essere loro, come hanno già fatto peraltro, ad eseguire tutte le operazioni del caso.

Dalla notifica alla surroga.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Mi associo in toto.

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