Apro questo nuovo 3D perchè quelli già aperti che ho letto non sono molto aderenti.

Tre fratelli hanno comprato un fabbricato trifamiliare già suddiviso, ciascuno la sua u.i.u.

Decidono di ristrutturarla, ma durante i lavori non rispettano perfettamente i confini tra le tre unità. Hanno sventrato il fabbricato e ricostruito con piccole variazioni che la successiva variante in corso d'opera di fatto confonde. Si tratta di differenze lievi, ma la parte più preoccupante riguarda la scala condominiale che essendo stata ricostruita migliorandone l'andamento contribuisce a rimescolare brandelli di u.i.u.

]Il tutto è stato autorizzato e dichiarato abitabile con presentazione di planimetrie catastali che definiscono correttamente l'attuale suddivisione tranne per piccolo bagno sottoscala non rappresentato e deve essere dichiarato per poter vendere con la planimetria conforme alla realtà.

I lavori sono terminati più di ventanni fa ed il bagno è interno alla abitazione sub1 da cui si accede esclusivamente.

Per non far rimandare la vendita sono tentato di verificare presso il notaio se vuole fare un atto con dichiarazione di possesso ultraventennale del bagno. Però non so come trattare il docfa, cioè se rappresentare il possesso come di fatto è esercitato in un'unica u.i.u. senza particolari segnalazioni oppure qualche altro modo.

Il venditore però in questo caso dovrà parallelamente iniziare la causa di usucapione nei confronti dei fratelli ? Mi sembrava esistere un post su questo argomento che però non ho trovato.

Samsung, salve.

E' un bell'argomento!




R1) Secondo me dovresti rifare le schede secondo la effettiva consistenza ed intestare le porzioni di alloggio al rispettivo proprietario.

R2) Secondo giurisprudenza non è certo che il Giudice adito possa avallare l'usucapione fra parenti!

Quindi facendo come nella risposta 1) tutti andranno dal Notaio e faranno un atto di cessione delle rispettive aliquote e dopo la trascrizione rifarai le nuove schede!

saluti

Il bagno sembra il problema principale.

Se il bagno non è unico dell'UIU, conviene farlo sparire ripristinando la situazione legittimata.

Le planimetrie ormai vanno confermate con i nuovi confini lievemente spostati.



Saluti.

Grazie per l'attenzione.

Si, la situazione è delicata.

La soluzione più spiccia è proprio quella di chiudere il bagno, ma non si può più fare perchè l'acquirente lo vuole. Tralaltro io l'ho chiamato bagno come dicono loro, ma non lo è c'è solo un lavandino ed una lavatrice.

Sulle lievi modifiche dei confini sarei orientato anch'io a soprassedere per due motivi, uno che si tratta di piccole cose che bisogna ricercare con grande attenzione per scovarle, e non è interesse di nessuno cercarle. La strada suggerita da Geoalfa è corretta e forse l'unica effettivamente praticabile, ma difficile da accettare sia per i tre, ma anche un po' per me. Ed inoltre incombe la data dell'atto.

Il fatto che ,bagno a parte, sia il progetto approvato che le planimetrie siano conformi allo stato reale fa venir voglia di evitare complicazioni, considerando inoltre che il tempo sana automaticamente queste imperfezioni per effetto dell'art. 1159 cc.

Considerate solo che se invece di fare loro l'operazione l'avesse fatta il padre e poi avesse donato le tre u.i.u. (descritte catastalmente nello stato reale) ai figli, adesso sarebbe tutto perfettamente a posto senza bisogno di preoccuparsi di nulla.

Rimane il bagno. Non pensavo che le usucapioni tra fratelli avessero problemi. Forse però solo perchè sarebbe più facile un'opposizione, ma in mancanza di questa ?

Samsung



Leggendo solo il titolo del post direi che non è una cosa impossibile da fare, già altri atti sono stati eseguiti in detto modo, però la questione è abbastanza delicata.

Delicata perchè se i contendenti si mettono in testa di fare una opposizione dura all'eventuale bene da usucapire diventerebbe un grave problema.

Credo sia meglio cercare altre soluzioni soprattutto che siano concordate preventivamente, se me ne viene in mente le posto.

Saluti cordiali

Se vogliono il bagno, che non è un bagno, finito l'atto, riaprono la porta che già è stata murata per consentire l'atto. A porta murata il tecnico fa la foto a dimostrazione dell'inesistenza del vano sottoscala.

Oppure si fa una sanatoria per opere interne con l'utilizzo del sottoscala che rimane accessorio non determinante del carico urbanistico e non soggetto a oneri e regolamenti urbanistici. Se non c'è il vaso, questi non è un bagno, ma un sottoscala dotato di lavandino che probabilmente non ha neppure altezza idonea ad essere abitabile.

L'usucapione va esercitata e non la prenderei in considerazione.

Informerei il Notaio anche sulle lievi imperfezioni di confine considerate non influenti.

Saluti