Un cliente ha realizzato su un balcone libero di retroprospetto di circa 15 mq una veranda in alluminio adibita a locale sgombro (armadietto con scope, secchi, scarpiera, scatole varie, sedie, ecc). L'altezza utile non supera i 2,40 mt. Per la redazione delle tabelle millesimali il Coefficiente di destinazione inizialmente è stato assunto dal costruttore 0,25 (Balcone retroprospetto). Ora in ottica di revisione tabelle millesimali (e successivo docfa) includendo la veranda che coefficiente di destinazione è lecito assumere per ricavare la consistenza reale?

Non c'è una regola ben precisa. Il tecnico redattore fa una stima che in questo caso porta ad una variazione di superficie virtuale irrisoria per cui potrebbe essere del tutto ininfluente al calcolo dei millesimi. Però se così è stato deciso, io considererei un valore medio tra il coeff di destinazione ambiente del balcone (0,25) con quello, deciso dal costruttore, del ripostiglio interno all'abitazione.

Non so quante abitazioni ci sono nel condominio, ma devi comunque tener conto del fatto che se aumenti di uno 0,50 di millesimo la quota dell'abitazione con la veranda, per tutti gli altri condomini (facciamo, ad esempio, 9) subiranno una diminuzione di 0,50/9 millesimi ciascuno.

Buon lavoro

Buongiorno. La variazione delle tabelle millesimali avviene per l' aumento della superficie virtuale in quanto la chiusura di un balcone con infissi è comunque un ampliamento, mi preoccuperei meno di cosa contenga il nuovo vano considerandolo come principale. Può variare anche il coefficiente di luminosità ma deve esserne chiaro ai condomini, ai quali spetta la decisione di affrontare la revisione sancendola - insieme all' incarico professionale - in assemblea, che si rimette in gioco tutto con tutti i successivi passaggi di approvazione assembleare. Non mi pare di leggere nulla sulla conformità urbanistica della veranda, se c'è giusto titolo bene ma se è stata realizzata senza va sanata, secondo me prima di ritrovarsela belle tab. mill., la trattazione in assemblea dell' argomento acclara l' esistenza della veranda e, in un certo senso l' epoca di realizzazione quindi bisogna stare attenti a cosa si scrive nei verbali. Saluti.

Quindi la veranda nel retroprospetto, in termini millesimali, conta come un vano chiuso posto all'interno della casa (in muratura) quale camera o sala con coefficiente di destinazione 1,00? Trattasi, in sostanza nella semplice copertura superiore in ondulina e chiusura sui tre lati con profili alluninio e vetro semplice 3 mm di un balcone di retroprospetto senza alcuna modifica della destinazione del detto vano: balcone aperto era, balcone coperto superiormente e lateralmente è ora.

La veranda è stata realizzata nel 1972, regolarizzata urbanisticamente con sanatoria del 1985 con pedissequo rilascio di concessione edilizia in sanatoria e successivo aggiornamento catastale con indicato il vano chiuso a veranda.

Le tabelle millesimali sono una procedura peritale, spetta al tecnico formarle sia mediante i dati oggettivi geometrici delle u.i sia con i coefficienti di ragguaglio con cui le differenzia, quindi non è pensabile utilizzare una regola tecnica, non codificata e normata, che possa valere in ogni caso, ho scritto la mia esperienza, mi regolo così come ho scritto. Tieni conto che bisogna spiegare agli altri condomini le motivazioni delle scelte valutative con cui si sono "pesate" le condizioni oggettive delle u.i. per l' approvazione delle tabelle, per me non è determinante la tipologia degli infissi e della copertura come non dev'essere in discussione se c'è la scaffalatura metallica per le scatole delle scarpe o il frigorifero e un angolo cottura.

Io, per la determinazione delle tabelle millesimali di edificio in condominio, prendo a riferimento la circolare del LLPP n.12480 del 26/03/1966 di cui estrapolo la seguente porzione di articolo inerente la discussione. I valori sono indicativi.

Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:

- camere 1,00

- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) 0,90

- corridoi, disimpegni 0,80

- logge racchiuse tra tre pareti 0,50/0,35

- cantine e soffitte (di sgombero) 0,45/0,30

- balconi coperti 0,30

- balconi scoperti 0,25

terrazzo a livello 0,22

- giardini ed aree di rispetto 0,15/0,10

è peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l'entità dell'estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell'alloggio, sia rispetto all'effettivo grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell'ambiente da valutare.

Giusti questi coefficienti di destinazione....però sono riferiti al 1966 ci sono anche altre realtà non indicate, quali i box auto al chiuso, posto auto all'aperto, le verande su balcone interno di retroprospetto, le verande su terrazza a livello prospicienti il prospetto principale, ecc.

Personalmente una veranda non può essere equiparata a stanza interna in termini di millesimi; ergo il coefficiente di destinazione non può essere 1 anche perchè la destinazione, rispetto al primigenio balcone aperto non è cambiata..... anzi qualora fosse un servizio (posto all'interno della casa) quale cucina, bagno o ripostiglio sarebbe 0,90.

Altresì ritengo che tali coefficienti di destinazione, indicati nella Circolare Ministero LL. PP. n° 12480/66 siano il massimo non superabili dal tecnico che è preposto alla redazione delle tabelle millesimali.

Ciò posto, per passare dalla superficie effettiva del balcone aperto a quella virtuale occorre moltiplicarla per il coeff. di destinazione pari a 0,25 (pesa 1/4 rispetto ad una camera interna); se viene chiuso a veranda quanto incide? 1,00..............mi pare eccessivo

Techno bit,

Puoi leggere il mio primo messaggio? Ho dato un suggerimento su quale coefficiente può essere assegnato. Alla veranda.

Sembra tu lo abbia ignorato.

Grazie.

Una discussione non può durare all' infinito quindi ti saluto perché per me è arrivata al capolinea: fai le tue considerazioni e presentale in assemblea per l' approvazione. Buona serata e a presto.

Fai lo bravo Rubi.....