Buonasera, Fabio.

L'unione di fatto non è nata per evitare il rogito notarile, figuriamoci se lo Stato si toglie l'entrata fiscale che ne deriva. Tale disposizione è nata per permettere a due coniugi, in regime di comunione dei beni, che scelgono di procreare, di ampliare la propria abitazione acquisita prima del matrimonio intestata solo ad uno dei due, permettendo di acquisire una stanza che evidentemente per il regime patrimoniale scelto non ha la stessa intestazione dell'unità principale. Con la circolare si consente appunto di regolarizzare l'anomala situazione di avere due unità immobiliari quando di fatto sono una ed una sola ed inequivoca unità immobiliare avente però due distinte intestazioni. Sono intervenuto in risposta a Emanuele perchè ho la sensazione, quando sento tirar fuori spesso l'unione di fatto, che si abusi oltre il limite della procedura sostenendo erroneamente che questa sia stata concepita per evitare il contratto notarile o per diminuire l'imposta fiscale. Questa serve semplicemente per unire due unità immobiliari unite di fatto e distinte solamente dall'intestazione. Unite di fatto vuol dire che una porzione o tutte le porzioni dell'unità nello stato di fatto in cui si trovano non sono in grado di camminare con le proprie gambe ma hanno ragione di esistere e di essere utilizzate solamente unite. Non esiste, per esempio, unire due abitazioni contigue, diversamente intestate, solamente per il fatto che hanno una porta di collegamento al piano, invocando a sproposito la Nota 15232/02 che il buon Jema cita[size= 12px].[/size]

Saluti.

Cari Fabio e Antonio, andiamo nell'ordine:

a) il riferimento ai coniugi è riportato solo nel primo dei sei punti che compone il documento, e si parla di "esempio esplicativo...";

b) anticamente, prima della Nota in questione, era consuetudine censire con la formula "ciascuno per i propri diritti", che da un lato permetteva di iscrivere l'immobile in Catasto e dall'altro complicava la vita (non poco) per stabilire quali fossero le quote dei diritti da attribuire ai singoli soggetti interessati;

c) la norma, che ricordo ai meno attenti non è stata predisposta dal sottoscritto, non mi risulta che distingua tra i vari gradi di parentela dei titolari dell'unità da iscrivere presso l'AdE, ma descrive una modalità per procedere nell'adempimento tecnico-fiscale;

d) non è mai stato da parte mia escluso l'intervento del Notaio, per legittimare (quando ciò sia effettivamente attuabile) il possesso della porzione di un immobile;

e) accade, più spesso di quanto non si creda, che in caso di necessità (di censire un edificio, o parte di esso, che dal punto di vista giuridico ricade su proprietà intestate a ditte diverse) non ci sia altra strada di quella di operare come indicato.
Successivamente, nel momento in cui ne ricorrerà l'occasione (la volontà e la disponibilità economica) si potrà regolarizzare il tutto.

Saluti
Emanuele

Salve

La parte che ho segnata in rosso direi che è più che condivisibile, anche le altre, infatti non molto tempo fa il catasto mi ha accettato una unione di fatto con porzioni di unità sui quali gravavano diritti di nessun tipo di parentela.

Saluti mattutini e rispettosi

Emanuele, nè io ma nemmeno credo Fabio mettiamo in discussione se il grado di parentela o meno dei soggetti intestatari ostacoli la scelta di optare per la nota in questione. Posso concordare con Fabio che avanza dubbi sull'unire di fatto le porzioni di un immobile quando queste sono intestate a soggetti che neanche si conoscono o non vanno d'accordo. Ma come è possibile sposarsi e scambiarsi l'anello quando non ci si conosce nemmeno? Può un soggetto permettere di realizzare una scala di collegamento tra il proprio appartamento e quello del soggetto proprietario dell'unità sottostante? E neanche in questo ultimo esempio sarebbe da farsi l'unione di fatto. Elemento invece determinante è l'aspetto fisico dell'immobile, che per il fatto che sia diversamente intestato in porzioni, evidentemente ha un qualcosa che non lo rende proprio una cosa sola, ciò è anche dimostrato dalla storia dell'immobile che in precedenza è stato giudicato diviso in due porzioni distinte e indipendenti e ce ne sarà un motivo. E' invece l'aspetto fisico dell'immobile e solo quello che ci permette di adottare obbligatoriamente (aggiungo io) e non per scelta di convenienza, la procedura di unire le due porzioni. Per cui, ritornando al nostro caso, se i locali sul lastrico solare sono direttamente collegate, oppure si può accedere ad essi solamente attraversando singolarmente le unità principali a cui potrebbero essere annesse, allora è giusto e sacrosanto unire di fatto gli stessi locali alle rispettive unità immobiliari perchè queste sono fisicamente legate e non possono essere accatastate distintamente. Se non è così ed i locali sono ripostigli distaccati dalle abitazioni, con accesso indipendente ed esclusivo, si devono censire come unità distinte e ciò viene ulteriormente rafforzato dalla differente intestazione con gli immobili sottostanti.

Saluti.

...ma in sostanza io concordo con tutti gli interventi, il mio e' un ragionamento logico, non ho mai detto che non si possa utilizzare detta nota per presentare porzioni di prop. rossi e bianchi unite di fatto con nessuna parentela, dico solo che salvo in casi particolari, che devo dire non mi sono mai capitati e che ritengo improbabili, nessuno vuole avere la propria unita' intestata ed evidentemente di proprieta' di un terzo, per cui come si e' sempre fatto, si procede a rogito .

...devo dire ad Emanuele che non ho mai usato l'intestazione all'urbano ognuno per i propri diritti, ho sempre proceduto a chiarire la situazione prima di inpelagarmi in simili intestazioni (forse il lavoro e le spese sono piu' consistenti, ma il risultato non e' paragonabile ad avere due schede con intestazioni diverse unite di fatto)

....ed aggiungo che l'esempio della nota dove parla di coniugi non e' un caso ma direi e' in sintesi il calcolo delle probbabilita' , cioe' il 99% dei casi dove sara' utile utilizzare detta nota sara' fra persone in qualche modo imparentate (i direi logico e veritiero).

..per Stefano ho proceduto anch'io ad varie pratiche con la nota sopra citata ma evidentemente , salvo accordi particolari fra le parti, le porzioni erano, come nell'esempio parenti o persona fisica con stessa persona ma giuridica .

....per Anto concordo anche con la tua lettura della nota anche se e' palese che la stessa e' a servizio di tutti quei casi dove non si procedera' a rogito (e l'esempio e' sempre quello di parent, .....i perche' andare a spendere i soldi per intestarmi la casa con le stesse quote della porzione dove risulto con mia moglie e con mio fratello ecc.ecc.)



...nel complesso dico che la nota e' una possibilita' di procedura che nella realta', si verifica ed e' pertanto utilizzabile quasi, quasi dico, quasi solo dove le parti sono legate in qualche modo da legami, anche fra due morosi che convivono, ma direi che non potra' mai capitare fra estranei che nessuna convenienza avranno ad avere la propia casa intestata ad un terzo, per questo, a differenza di Emanuele, cerco di utilizzarla il meno possibile.

Saluti a tutti,

oppure puo' semplicemente procedere a rogito intestandosi la sua stanzetta e poi unirla o no al piano sottostonte, ma intestarla, cosa che mi sembra sia cio' che pensano gia' adesso gli utilizzatori, e cosa che avverra' solo dopo l'atto e non con l'unione di fatto.



ciao Anto.

Guarda, io credo che l'unico modo per evitare l'atto sia quello di regolamentare con una scrittura privata l'utilizzo esclusivo dei locali. E' semplice, costa nulla e la quota di competenza è sempre commerciabile senza che l'utilizzo esclusivo ne venga compromesso. Ci sono miliardi di fabbricati condominiali in cui, ad esempio il sottotetto, ma anche la corte comune adibita a parcheggio sia regolamentata nell'utilizzo tra i rispettivi condomini di comune accordo.

Saluti.

Ciao Antonio

E in caso di successiva vendita come la mettiamo??

Saluti

[quote="SIMBA64Ciao Antonio

E in caso di successiva vendita come la mettiamo??

Saluti[/quote]

Compravendita di Beni immobiliari

Oggetto della compravendita

Abitazione in piena proprietà per l'intero, comprendente la quota di 1/2 di due locali uso ripostiglio posti all'ultimo piano di un edificio etc.. etc... Non mi sembra cosi' difficile.

E' più difficile spiegare, giustificare e vendere un immobile riunito di fatto nelle sue porzioni quando fisicamente non lo sono.

Addirittura possiamo allegare, se esistente, l'atto in cui si regolamenta l'utilizzo delle parti cointestate, in questo modo, diventerebbe esso stesso un atto trascritto non opponibile ai terzi. Sconsigliabile, ma si può fare. Ovviamente l'accatastamento distinto e non unito di fatto, oppure non compreso come accessorio dell'unità principale, agevola la vendita distinta dei locali dalle unità sottostanti.

Saluti.

Compravendita di Beni immobiliari

Oggetto della compravendita

Abitazione in piena proprietà per l'intero, comprendente la quota di 1/2 di due locali uso ripostiglio posti all'ultimo piano di un edificio etc.. etc... Non mi sembra cosi' difficile.

E' più difficile spiegare, giustificare e vendere un immobile riunito di fatto nelle sue porzioni quando fisicamente non lo sono.

Addirittura possiamo allegare, se esistente, l'atto in cui si regolamenta l'utilizzo delle parti cointestate, in questo modo, diventerebbe esso stesso un atto trascritto non opponibile ai terzi. Sconsigliabile, ma si può fare. Ovviamente l'accatastamento distinto e non unito di fatto, oppure non compreso come accessorio dell'unità principale, agevola la vendita distinta dei locali dalle unità sottostanti.

Saluti.[/quote]



io direi che la tua soluzione e' improponibile come del resto lo e' con le porzioni unite di fatto, sono tutte soluzioni provvisorie e solo se non si deve procedere alla vendita.

...a me sembra quasi uno scherzo, cioe' io dovrei comprare solo una parte dell'abitazione perche' una stanza e' per una quota intestata al sig. tizio, che evidentemente alla sua morte la mettera' in successione, per cui poi sara' dei suoi eredi, che forse decideranno di utilizzarla visto che ne sono proprietari quanto me (perche' la scrittura privata per quanto ne so' e' valida ma deve essere perfezionata con un atto notarile), a mio avviso e' uno scherzo, in caso di compravendite si deve sistemare il tutto con un sano rogito notarile in modo che io acquirente possa diventare l'esclusivo prop. di cio' che pago!!

cosi' almeno funziona dalle mie parti, io non acquisterei mai un'unita' in tale situazione, spero sia cosi' anche a Firenze

per cui quoto Stefano

Saluti

Compravendita di Beni immobiliari

Oggetto della compravendita

Abitazione in piena proprietà per l'intero, comprendente la quota di 1/2 di due locali uso ripostiglio posti all'ultimo piano di un edificio etc.. etc... Non mi sembra cosi' difficile.

E' più difficile spiegare, giustificare e vendere un immobile riunito di fatto nelle sue porzioni quando fisicamente non lo sono.

Addirittura possiamo allegare, se esistente, l'atto in cui si regolamenta l'utilizzo delle parti cointestate, in questo modo, diventerebbe esso stesso un atto trascritto non opponibile ai terzi. Sconsigliabile, ma si può fare. Ovviamente l'accatastamento distinto e non unito di fatto, oppure non compreso come accessorio dell'unità principale, agevola la vendita distinta dei locali dalle unità sottostanti.

Saluti.[/quote]



Grazie della spiegazione tecnica su come impostare e redigere l'atto pubblico in caso di successiva compravendita.

Ma la mia domanda provocatoria aveva altro scopo che riassumo così: Se io fossi un acquirente estraneo, mai e poi mai comprerei una unità immobiliare unità di fatto, sapendo che su un pezzo gravano certi diritti e sull'altro pezzo altri diritti ancora.

Un atto così fatto è solo un rimandare una soluzione finale, lineare, e soprattutto che mi faccia dormire tranquillamente.

Io personalmente non comprerei mai una unità immobiliare gravata da diritti non omogenei.

Ciao Antonio

come spesso accade Stefano, la pensiamo nello stesso modo ed arriviamo alle stesse conclusioni, noi quella casa li', non la compriamo !!!



Ciao

Fabio, scusa, forse mi sono spiegato male. Ma io mica vendo un immobile che ha cucina di uno e il bagno di un altro! Fermo restando che l'unità principale cammini per conto suo e fermo restando che io se le porzioni non sono riunite di fatto non le riunisco di fatto e se questo è il caso non vedo dove sia il problema di vendere una quota di un locale accessorio che è cointestato a più soggetti insieme all'abitazione. Io considero i locali ripostigli accessori, mica camere o bagni o cucine a servizio dell'abitazione sottostante. Le considero distinte come utilizzo. Altrimenti è giusto quello che dice Emanuele: vanno riunite di fatto.

Poi non capisco questo affermazione "io non la comprerei mai": Che vuol dire? Stiamo discutendo sulla legittimità o meno di un atto, mica scherziamo. Se vogliamo poi fare dell'ironia non c'è problemi. Se l'immobile non vi piace perchè pensate che mentre vi fate la doccia l'altro soggetto proprietario entra in bagno a farsi il bidet, beh questo è un altro discorso..., che invece si possa comprare o meno un immobile cointestato, qui non ci sono mica discussioni. se qualcuno sostiene che non si possa fare, sbaglia. Le scelte personali sono un altra cosa.

Saluti.

Fabio, questa mi era sfuggita. Cioè? Le porzioni unite di fatto non si possono vendere? Ho capito bene? Vediamo di approfondire, perchè l'affermazione mi lascia mooolto perplesso.

Saluti.

Carissimo Antonio, intendevo dire , fermo restando che io non arriverei mai in una situazione del genere perche' avrei gia' provveduto alla stipula ed all'intestazione esclusiva dell'unita', come spiegato sopra,.....intendevo dire che in una situazione del genere al rogito mi troverei con due venditori, ciascuno per le loro quote, situazione che a mio avviso e' meglio evitare , per puri motivi pratici, preliminari calcolo compensi, ecc.ecc. e' gia' difficile raggiungere accordi con un venditore ed un compratore, figuriamoci in una situazione del genere dove chi utilizza il bene pensa di essere il legittimo proprietario, io non mi ci metteri in un macello simile.



..per cui ribadisco e consiglio di procedere ad identificare il bene, poi al rogito, in modo da avere tutto correttamente intestato, e percio' sconsiglio di procedere ad una denuncia per porzioni di unita', a mio avviso si tratta solo di buon senso.

alla prossima.