Salve, ho un dubbio su un docfa che sto facendo...premetto che non sono un espertissimo...faccio un docfa ogni tanto, quando mi capita.
Devo presentare il docfa per variazione distribuzione interna dove devo anche aggiungere la soffitta che era stata omessa nella pianta catastale del 1956.
Il fatto che siano stati demoliti due muri (quelli in rosso nell'immagine),accorpando due stanze, fa si che io debba dichiarare un vano in meno rispetto all'origine? la stanza risultante e' di 9mq. I vani li avrei calcolati in 6,5.
saluti a tutti e grazie.

Vanno considerati 2 vani. Bisognerebbe sapere nelle norme urbanisitiche le dimenzioni minime per vano. Ritengo che comunque dovrai aggiundere la soffitta e stimare il suo utilizzo così da rivalutare nel suo insieme il numero dei vani.
S.E.&.O.
Gionata

La consistenza di 6,5 vani è palesemente errata.

Il conteggio dei vani dovrebbe essere il seguente:

vani principali e cucina N. 5...................5
WC e corridoio N. 2...................0.66
Soffitta..........................N. 1...................0.25

TOTALE VANI................5.91 >>> 6

N.B. : Se la superficie del vano accanto la cucina non supera il minimo per la categoria, deve considerarsi 0.33 di vano per cui il totale ammonterebbe a vani 5.25.

Faccio presente che la superficie minima per vano (secondo la categoria) viene stabilita dal Catasto ai fini fiscali e non centra niente quella stabilita dal regolamento urbanistico comunale.

Per la stanza ottenuta dalla fusione non c'è da considerare alcuna "eccedenza" per cui va conteggiato come 1 vano.

Buon lavoro

D'accordo con tutto il concetto appena spiegato, ma non dimentichiamo che dobbiamo aggiungere anche una percentuale (max 10% sul n. dei vani definitivi) per i b.c.n.c. a servizio della U.I. in esame.
Saluti e buon lavoro

Chiedo a Giade: ci sono B.C.N.C. e quali?
A quale categoria appartiene l'U.I.U.?

L'aumento della consistenza, nella percentuale dal 5 al 10% max.,
in genere si calcola per le categorie A/7 e per le pertinenze scoperte esclusive.

Buonlavoro

Sono pienamente d'accordo. non è la prima volta che leggo il consiglio di sommare di una percentuale la consistenza per la presenza di Beni Comuni non Censibili. Per me non è così. Io non lo faccio, e mi sembra, per altro, una cosa profondamente ingiusta: pago la rendita per una superficie che non posso alienare, di fatto non ha valore e non produce reddito per conto proprio, e il cui servizio è già calcolato nel classamento!!

Saluti consistenti. :wink:

La circolare n. 2 del 20/01/1984 punto 13 prevede che nel calcolo della consistenza catastale (per le categorie A) si debba tener conto di questo aumento della consistenza max 10%.
Il fatto che che comunemente o normalmente tu non lo faccia non significa che è giusto.
Anzi di dirò di più che può essere motivo di sospensione della pratica docfa che si presenta.
Saluti e buon lavoro

Quanto esposto non è completo, poichè così si legge:

"2. apportano al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva ..."

Nel proseguio della lettura del Paragrafo non mi sembra di aver visto richiami a BCNC, ma a condizioni e caratteristiche positive o negative della stessa unità immobiliare rispetto alla norma.
Altre considerazioni ?
Ciao, buon lavoro

Ecco la normativa integrale, (stralcio della circ. 2/1984 parag.13)

2) apportano al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che - materialmente, o anche solo economicamente
congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati - ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi.

All'atto del sopraluogo si deve quindi rilevare se l'unità immobiliare in accertamento presenta - rispetto alla generalità dalle unità analoghe - circostanze particolari che ne alterano - in aumento o in diminuzione - il reddito rispetto a quello normale delle unità analoghe stesse.

Si avrà pertanto riguardo sia alle qualità vantaggiose ed ai requisiti positivi (servitù attiva, favorevole raggruppamento, disposizione e forma dei locali, accessori notevolmente ampii, ecc.), sia alle qualità
svantaggiose ed ai requisiti negativi (servitù passiva, cattiva adiacenza, accessori eccezionalmente ristretti, ecc.), nonché a quelle caratteristiche comuni alle unità immobiliari analoghe, ma il cui grado di merito è,
rispetto ad esse, eccezionalmente elevato o eccezionalmente basso.

Requisito negativo può anche essere costituito dalla utilizzabilità limitata ad usi particolari come per le abitazioni dei portieri, per le abitazioni
costruite da cooperative e non abitabili da persone estranee a determinata categoria, per le abitazioni, in edifici di proprietà di speciali enti, destinate obbligatoriamente ad inquilini di ceto e di categoria stabilita, per gli edifici soggetti a speciali vincoli, come ad esempio, quelli relativi alla monumentalità o alla difesa del paesaggio, ecc.) che siano particolari dell'unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo.

rileggiamo:

"" apportano al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) ""

Non vi sembra che si sta parlando solamente di Beni esclusivi e non anche di BCNC ?

Buon lavoro

..presso la mia Agenzia da sempre, anche se forse col docfa la cosa e' caduta un po' in disuso, una volta calcolati i vani dell'abitazione, si aggiunge il 5% se esistono bcnc (vani scale , ascensori, corti, vialetti ecc.ecc.) e si aggiunge il 10% se esistono beni esclusivi (corte).

Saluti :wink:

Ovviamente, la mia non è legge. Vanno però fatte alcune considerazioni.

In disuso, sono andate quelle parti comuni a cui fa riferimento la circolare citata: cucine comuni, lavatoi, bucatai, servizi igienici, che servivano un condominio fatto di unità imobiliari non aventi i suddetti servizi esclusivi. A me sinceramente non sono mai capitati condomini del genere, oggi credo siano spariti, almeno dalle mie parti. Un vano scala con ascensore condominiale essendo bene comune non censibile che non fornisce un determinato servizio ma serve solo a migliorare l'usufruibilità del bene esclusivo non può essere compreso nella consistenza di tutti gli immobili che serve, altrimenti avrebbe una consistenza, lo stesso bene comune, non credibile. Il 5% di 5 abitazioni di 5 vani ciascuno avrebbe una consistenza riferita al vano scala, fuori da ogni logica, figuriamoci un vialetto. Spropositato rispetto ad un locale ripostiglio che vale solo 1/3 di vano. Quindi a mio parere i servizi comuni che cita la circolare non sono il vano scale ascensore o i vialetti o le aiuole facenti parte di un edificio in condominio.

Saluti spropositati.

Altre considerazioni:
Varie Adt in Italia applicano questo concetto di aumentare la rendita di un max 10% (o per beni esclusivi o per BCNC a servizio della U.I.)
Io personalmente ritengo che bisogna analizzare caso per caso, faccio un esempio se in un condominio una unità immobiliare gode di 5 bcnc (piscina, campo da tennis, area scoperta, caldaia comune e altro ancora), la rendita va aumentata di una % oppure no?.
Io ritengo che in questo caso vada aumentata di una percentuale max del 10%.
Nella domanda iniziale di questo post si vede chiaramente che la piantina, sulla parte in alto a destra, presenta un vano ascensore e un vano scala, che a mio avviso sono bcnc.
Quindi non mi sembra di aver detto unn'assurdità quando scrivo che non dobbiamo dimenticarci di considerare anche le parti comuni.
Fra l'altro l'utilizzo delle parti comuni da parte di U.I. è sicuramente una caratteristica positiva in più rispetto alla norma.
Saluti e buon lavoro

La dotazione comune di: piscina, campo da tennis, area scoperta, caldaia comune e altro ancora vanno a interessare la scelta della categoria o del classamento dell'immobile, non certo la consistenza. A me hanno sempre insegnato che nella consistenza, eventualmente, ci potrebbero andare tutte quelle porzioni o impianti che per le loro caratteristiche non è possibile quantificare nei dati di classamento dell'immobile corrispondenti nella categoria e nella classe.

Saluti assolati in piscina. :wink:

Per Totonno:
Grazia per l'assolati in piscina, ma purtroppo oggi non c'e' sole quà in veneto ma piove.
Vedi che ti contradici, la consistenza e' un parametro del classamento non possono essere slegati.
Quindi se tu vari la consistenza di riflesso vari anche il classamento.
A parte tutti questi discorsi, noi dobbiamo attenerci a quello che dicono le circolari e cioè come detto da Dado48 e da me, che l'uso di parti comuni è sicuramente una caratteristica positiva in più rispetto alla norma (e quindi influisce sul classamento).
Saluti buon bagno in piscina

Non ci sono contraddizioni in quello che ho scritto e quindi confermo tutto.
Si può intervenire sulla consistenza solo se non è possibile quantificare la qualità del bene nella categoria o nel classamento. Nel caso della piscina o similari, questi vanno a interessare il classamento intesto come classe, che viene dopo la categoria, oppure nella categoria stessa ma non nella consistenza. La consistenza viene interessata per il bucataio, la cucina comune, il lavatoio o l'asciugatoio presenti in un condominio, credo siano condizioni che si trovavano prima della seconda guerra mondiale. Non certo per le scale o ascensore comune, che altrimenti, ripeto, varrebbero più di un ripostiglio esclusivo.

Peraltro Dado48 credo sostenga che la norma escluda i BCNC dal conteggio. Comunque non è che vado cercando consensi.

Anche qui piove. Il sole in piscina era più un augurio che altro.

Saluti bagnati di pioggia. :wink: