Buongiorno a tutti, vi scrivo per avere un vostro parere. Ho un cliente inglese che ha acquistato casa in Italia nel 2023. Al momento dell'acquisto, il tecnico dell'agenzia ha redatto una scia in sanatoria per sanare diversi abusi, tra i quali anche un volume aggiuntivo e un'apertura nella muratura portante, ovviamente senza consegnare alcun progetto al genio civile. Due giorni dopo aver consegnato la scia ha fatto la variazione catastale. dopo qualche settimana è arrivato, ovviamente, il rigetto da parte del comune. Nell'atto è stata utilizzata comunque la planimetria catastale aggiornata benché riporti interventi non sanati ed è stato indicato che il titolo edilizio era stato rigettato. Il mio cliente, all'acquisto, non immaginava le implicazioni economiche che avrebbe dovuto sostenere. C'è qualche indicazione normativa per il quale si indica che la variazione catastale vada necessariamente annullata se il titolo in comune viene rigettato?
grazie a tutti

Le pratiche catastali non si possono annullare.



In catasto va sempre dichiarato lo stato di fatto, per cui la planimetria , corrispondendo alla realtà, è corretta.

Grazie per la risposta bioffa69. In questo caso però l'atto non potrebbe essere considerato viziato?
C'è una normativa del'AdE che mi indica che la variazione catastale va fatta a seguito di un titolo edilizio correlato, che sia effettivamente valido?

No, catasto e comune, sono cose diverse.



In catasto devi sempre e solo dichiarare lo stato di fatto, e in via collaborativa, da un po di anni, si cita la pratica edilizia nel DOCFA, ma non è motivo di rigetto, la mancata indicazione della stessa.

Se l'atto è una scrittura privata con autentica delle firme, come credo sia stato fatto dal Notaio per tutelarsi, no, non è viziato. Il vizio oltretutto è stato espressamente riportato in atto quindi l'acquirente era perfettamente a conoscenza del fatto e probabilmente questo ha inciso sul valore dell'immobile concordato al di sotto del valore commerciale ordinario.




No. L'intervento eseguito sull'immobile benchè abusivo deve essere considerato nella denuncia catastale, altrimenti non si poteva dichiarare la conformità catastale in atto. Concordo e confermo quindi tutto quanto ha affermato Bioffa69.

Bisogna però verificare i motivi del rigetto, non possono essere quelli del progetto sismico perchè anche questo può essere oggetto di sanatoria con adeguamento strutturale alle norme.

Se l'intervento invece è realizzato in contrasto con la normativa urbanistica che non consente aumenti di volumetria, allora è un altro discorso e l'immobile va riportato allo stato originario edi seguito va eseguito l'aggiornamento catastale.

Il rigetto è dovuto alla mancata presentazione del progetto alla sismica, il mancato cambio di destinazione d'uso e la mancata individuazione del volume abusivo. nell'atto come unico abuso è indicato esclusivamente l'abuso strutturale. L'aumento di volumetria non era consentito.

Buongiorno. In sede di stipula del rogito (perchè scrittura privata se c'è scritto solo "al momento dell'acquisto"?), il Notaio deve dichiarare che il bene è censito e che di esso esiste la planimetria catastale, allegandola; sempre in questa occasione chi ha in possesso l'unità immobiliare deve dichiarare: 1) la conformità catastale, cioè che tutto quanto in atti catastali, compresa la planimetria, corrisponde allo stato dei luoghi, 2) la conformità urbanistica, ossia che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde all'ultimo titolo edilizio rilasciato dal Comune. L'acquirente deve confermare quanto dichiarato al pubblico ufficiale. Dichiarazioni mendaci danno luogo alla nullità dell'atto

In questo caso mi pare che la prima dichiarazione sia corretta perchè l'aggiornamento catastale c'è stato ed è un adempimento che dev'essere fatto a prescindere da titoli edilizi, nei tempi stabiliti, quando è necessario dichiarare un nuovo stato dei beni.

Non ci sarebbe la conformità urbanistica, ma a quanto leggo la pratica al comune s'è inceppata per una mancanza quasi sempre risolvibile e a cui bisogna provvedere in tempi brevi perchè la situazione non conforme è arrivata al municipio, ora è un'auto-denuncia e potrebbe dar luogo a procedure di repressione dell'abusivismo edilizio.

Saluti

Se ho capito bene, la domanda è rivolta a me, credo e rispondo.

Il Notaio, visto che l'intervento è dichiarato abusivo già nell'atto non può redigere un atto pubblico, pertanto, per consentire il trasferimento di un immobile parzialmente ma sostanzialmente abusivo, può solo redigere una scrittura privata autenticata nelle firme dalle parti sottoscriventi. La scrittura privata è un trasferimento immobiliare a tutti gli effetti e trascrivibile.

ArCriVa per favore: ci scrivi che tipo di rogito avete fatto?

Ho presupposto perche il Notaio non può fare un atto pubblico di trasferimento immobile dichiarato abusivo. Se l'ha fatto rischia grosso e l'acquirente può tranquillamente denunciarlo. Sarebbe un Notaio pazzo scatenato da bloccare.

No proble, sto solo chiedendo se la tua supposta, corretta, s'è verificata oppure no e come l' ha risolta il notaio. Stai sereno, sei sempre miglior geometra dell' universo.

C'è da tener conto che quei simpaticoni della cassazione con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 delle Sezioni Unite hanno stabilito che un atto è nullo solo quando :

- il venditore non dichiari in atto il titolo abilitativo alla realizzazione dell’immobile

- il venditore dichiari che l’immobile è stato costruito in forza di un titolo falso

Secondo loro l'abuso non è una discriminante per rendere nullo un atto.

Leggetela ... così tanto per farsi venire il sangue amaro.

Certo una sentenza non è una norma ma c'è.

E' giusto.

La conformità urbanistica dell'immobile non è un obbligo dichiararla in atto e non è quella che tutela le parti che si trasferiscono l'immobile.

www.altalex.com/documents/news/2019/03/2...

La tesi sostanzialista della nullità delle transazioni immobiliari, alla stregua della normativa di cui agli artt. 17 e 40 della legge 47/85 e dell'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, rappresentava un rilevante ostacolo alla compravendita di beni immobili non conformi al titolo, perché costringeva i professionisti del settore immobiliare, l'acquirente ed il notaio rogante di accertasi della c.d. regolarità urbanistica del bene, ovvero della conformità reale del bene a quello descritto nelle planimetrie allegate alla richiesta del titolo abilitativo, al fine di garantire la commerciabilità del bene e quindi la validità della vicenda traslativa.

Tanto per evitare all'acquirente il rischio di subire le eventuali azioni restitutorie del venditore ed una sensibile riduzione del valore dell'investimento realizzato; al notaio le responsabilità professionali e disciplinari discendenti dalle norme contenute nella legge professionale.

Un momento, l'obbligo di dichiarare la conformità urbanistica mi risulta che sia per Legge e va sì rispettata, non ho notizie di modifiche e/o abrogazioni di norme con nuove Leggi, un'altra cosa sono le sentenze, che valgono per il caso specifico. Poche tutele aveva il compratore, togliamogli pure quelle e stiamo a posto.

Per favore.

Riporta la norma o anche una sentenza che obbliga la dichiarazione di conformità urbanistica in atto.