Buonasera,

sono nuovo del forum e chiedo subito scusa se il mio post verrà inserito in una sezione sbagliata o non si riallaccerà a discussioni simili già aperte, ma devo ancora prender dimestichezza col forum.

Premetto che ho fatto delle ricerche sia sulle normative che sulle discussioni ma non sono riuscito a trarre delle conclusioni prive di dubbi.

Vorrei chiedere un vostro parere cireca una possibile pratica che mi è stata sottoposta e che cerco di riportarvi in maniera esaustiva.

Fabbricato che risulta oggi così aaccatastato:

Piano 2° abitazione con rendita attribuita

Piano 1° n. abitazioni ancora in F3

Piano terra Locale C1 con rendita attribuita ma in realtà mai completato

Negli anni 2000 un collega ha detto al cliente che per poter ritirare la concessione in sanatoria (condono 1994) di del locale a piano terra già accatastato come F3 e con destinazione commerciale avrebbe dovuto procedere a variarlo da F3 a C1 attribuendo rendita anche se l'immobile di fatto non era mai stato ultimato.

Fatto questo il cliente si è trovato a pagare ICI e IMU a Roma per un C1 di 150 mq in classe 8 senza averlo mai potuto affittare o utilizzare in quanto ad oggi ancora risulta privo di massetti, impianti e finestre.

Sugli appartamenti ancora in F3 ad oggi il cliente ha sempre pagato per valore area edificabile

Il cliente mi chiede se esiste una via per poter pagare solamente quello che deve e non su un immobile che non può utilizzare.

Io non so se realmente era obbligatorio assegnare la rendeita al locale C1 (voi sapete se c'era quest'obbligo) ma di fatto la situazione attuale è questa e vorrei cercare di trovare una soluzione al cliente.

Dalle circolari che ho trovato anche nel post sulle categorie fittizie prendo atto che non posso riportare l'immobile C1 in F3 in quanto è possibile farlo solo in fase di primo accatastamento e non con variazione. Anche se alcuni utenti lo hanno fatto dichiarando che era necessario per un rogito.

Non posso neanche portarlo in C2 perchè, oltre al fatto che effettivamente non è ultimato e quindi dichiarerei il falsso, senza abbinare una pratica urbanistica per cambio di destinazione d'uso non vorrei che ad un possibile controllo dell'agenzia delle entrate vengano chiesti arretrati IMU

Forse l'unica sarebbe diminuire la classe da 8 a 1 ma sinceramente lo trovo poco corretto in quanto di fatto rendita quel locale non ne ha.

Concludo dicendo che ovviamente ho parlato con vari tencici dell'agenzia e mi hanno prospettato delle soluzioni veramente poco credibili, ma la cosa più disarmante è che da 3 tecnici ho avuto 3 soluzioni differenti. Sono in attesa di poter parlare con il responsabile docfa (nella speranza che possa essere più realista) perche vorrei se possibile eliminare totalmente la rendita, per diminuire la classe invece dovrei procedere con istanza ma la lascerei come ultima spiaggia.

Scusate la lungaggine

Accetto consigli

Grazie

Per ottenere il condono edilizio era necessario che l’opera fosse terminata. Per stabilirlo ci sono due criteri quello strutturale per le nuove costruzioni e quello funzionale per gli edifici esistenti.

Un maggior dettaglio in merito lo trovi qui:

www.collegiogeometrimantova.it/file/circ...

Guardati anche la sentenza indicata nel PDF

Se ti trovi nella situazione del criterio strutturale a mio avviso l'unità poteva rimanere in categoria F3 e dovevano rilasciarti comunque il condono diversamente serviva proprio l'opera finita in tutti i suoi aspetti.

Quindi nel primo caso a mio avviso lo puoi fare anche oggi senza problemi.

Nel secondo caso invece ho parecchie perplessità, cioè per riportarla in F3 dovresti fare una pratica edilizia che non può essere di completamento opere (cioè lo potresti anche fare ma sarebbe un controsenso visto che sono state dichiarate come finite nel 2000) quindi una ristrutturazione o una manutenzione straordinaria. Oppure con un cambio d'uso senza opere a magazzino per poi accatastarla come C2 (cè la sismica ma credo non sia un problema da C1 a C2) ma se il cliente vorrebbe un giorno tornare in dietro valuta il discorso degli oneri. E poi con che costi iniziali? In oltre pagare oggi dei tecnici per poi comunque pagare l'IMU anche se in misura minore? Devi fare due conti eportarli al cospetto del cliente.

Diminuire la classe non ci riesci.

L'istanza la puoi fare certo e il catasto potrebbe pure riconoscerti l'unità in F3 ma il problema lo devi risolvere prima a livello urbanistico. Per trasformarla in F3 basta un Docfa ma l'ufficio tributi o quegli studi incaricati di verificare il gettito IMU, se ne accorgerebbero e potrebbero confrontarsi con l'ufficio tecnico per verificare il fatto. Dopo è il Comune che ti scrive e ti chiede a che titolo hai portato un'unità in F3.

Lascia perdere il confronto con il tecnico del Docfa credimi, devi trattare il caso con il tecnico comunale, magari con qualcuno che conosci bene e con cui puoi parlare in confidenza senza alzare polveroni.

E' una questione delicata e in questi casi è necessario fare un bel respiro, prendersi tempo e parlare con le persone giuste.

Spero di esserti stato di aiuto.



PS. Quando vai dal tecnico comunale, e so che ci andrai, fai in modo di avere un foglietto con tutta la scaletta in ordine cronologico dei titoli edilizi con il loro contenuto (cioè cosa hanno comportato quei titoli), gli accatastamenti fatti con le loro date ecc le fine lavori ecc. Tutto a puntino e vedrai che risolvi. Fammi poi sapere.

Salve



quoto l'intervento di geogradi di cui sopra.



Saluti cordiali

Grazie ad entrambi per la risposta.

La situazione sicuramente rientrava nella casistica strutturale riportata nel link di geogradi, difatti per tutto il palazzo è stata concessa sanatoria in f3 ad eccezione del negozio per il quale il cliente sospetta che il tecnico abbia voluto solo fare una pratica in più per guadagnarci.

Ad ogni modo voi credete che in qesta situazione possa chiedere un ripristino della situazione ad F3? però con quale causale? Mi spiego meglio, sicuramente è stata presentata variazione per ultimazione fabbricato e adesso dopo 17 anni come posso dirgli che in realtà non è mai stato completato nulla?

Altra considerazione, attualmente il cliente paga IMU per i 2 appartamenti ancora in F3 come area edificabile, ammesso che riesca a riportare a F3 il negozio, , secondo voi la quota attuale considerata di valore di mercato di area edificabile è calcolato proporzionalmente o è il valore pieno? Lo chiedo perché non riesco a trovare nulla che tratti l'argomento e non capisco con quale eventuale criterio si possa ripartire il valore, ma a rigor di logica non è corretto far pagare IMU su intero valore area edificabile e altre unità regolarmente ultimate, sarebbe una doppia tassazione non legittima o sbaglio?

Per il discorso passare da C1 a C2 considerando che l'immobile non sarà probabilmente mai ultimato, passare ad un C2 che diventerebbe pertinenza abitazione principale di fatto almeno fino a cambio di regolamentazione IMU annullerebbe il costo.

Ultima cosa, fornendo documentazione fotografica e relazone perchè non potrei ottenere una riduzione in classe 1? Di fatto il negozio non è in grado di fornire reddito quindi sarebbe comunque una classe congrua se non esagerata.

Vi ringrazio

A parte le altre considerazioni trattate nelle varie risposte dei post, preciso che per le unità di categoria F/3 e/o altre categorie F prive di rendita non va pagata alcuna imposta Imu per area edificabile. Quanto sopra perchè dettato anche da Circolare/i dello Stato e da alcune Sentenze della Cassazione (per ultimo la n° 17815 del 19 luglio 2017).

in merito alla riduzione.

tu puoi provare tutte le alchimie che vuoi, e provare a ridurre, io ti ho menzionato la procedura corretta.

il concetto è che se si parla di unità finità che indipendentemente dalle finiture vecchie o nuove è in grado di produrre reddito, gli viene attribuita una classe che è adeguata al locale ed è legata a vari fattori quali, dimensione, fruibilità dei locali, presenza di servizi, ubicazione ecc. quindi per il Comune selezionato gli viene attribuita una classe che sia in linea con immobili simili in zona Ok?.

Il tuo cliente ha già dichiarato che l'opera è finita quando ha fatto l'accatastamento e tu oggi gli dici di no.

E' tutto qui il fatto. Se poi tu parlando con l'Agenzia riesci a diminuire, ok che ti devo dire ma quello è un problema che vale la pena risolverlo alla fonte prima.

grazie per i riferimenti, che ho letto, tu consiglieresti al cliente di non pagare più IMU su area edificabile dal 2018 forte delle sentenze e el resto? il mio timore è che al momento di una minore entrata l'agenzia faccia dei controlli magari tra 3 o 4 anni e se ne esca con arrettrati che poi sta sempre al cliente dimostrarsi nel giusto.

Per carità le attuali sentenze parlano chiaro ma non vorrei che per dimostrasi nel giusto il cliente debba intraprendere un contentenzioso lungo e costoso.

io credo di esporre al cliente come stanno le cose e far decidere lui ( un pò come faccio sempre) ma volevo chiedere in merito tu cosa consiglieresti.

Si è chiaro, la classe prende in considerazione altri parametri indipendenti dalla finitura,

Vi farò sapere se e come riuscirò ad impostare il tutto anche lla luce di quanto mi diranno in Comune e in Agenzia

Grazie a tutti per il momento