Buonasera,

ho ricercato qualcosa di simile nel forum, ma non ho trovato niente.

Vi espongo la questione.

Particella n. 100 che catastalmente risulta divisa in quattro subalterni, censiti al NCT come porzioni rurali, ed intestati a quattro ditte diverse.

Realmente la particella in questione è costituita da un'abitazione con due locali e ripostiglio al piano terra, e due locali e bagno al piano primo, utilizzata e detenuta da un persona che risulta intestataria di un solo sub.

Dopo varie ricerche catastali ed in conservatoria, è emerso che non esistono planimetrie e descrizioni che rappresentino i sub in questione, e che è corretta l'intestazione catastale, quindi l'attuale detentore del bene, deve procedere all'acquisizione dei diritti delle porzioni a lui non intestate.

Dopo aver sentito gli altri intestatari del bene, ed appurato che non hanno nessuna intenzione di rivendicare diritti sullo stesso, ho consigliato di procedere al censimento di un vano per ogni intestario e poi effettuare l'atto o la sentenza di usucapione, ed una volta acquisiti i diritti procedere alla fusione in una unica abitazione.

In pratica: n. 4 rispondenze, n.4 docfa, n. 4 EP, acquisizione diritti (atto o usucapione), e docfa fusione

Il committente praticamente vuole ovviare ai 4 docfa preliminari e procedere direttamente ad usucapire le porzioni a lui non intestate classificate come porzioni rurali, ed una volta acquisiti i diritti fare un solo docfa di fusione.

Per voi è corretta questa procedura o le porzioni devono essere obbligatoriamente censite al NCEU e correttamente rappresentate?

premetto che non mi è mai capitato.

Però accatastare a CF porzioni che non sai se sono quelle originarie non è molto corretto.

Ergo chiedi all'avvocato se può procedere all'usucapione con i soli sub ai terreni non identificati perchè non lo so (o attendi lumi dai colleghi)

Cè un altro però... l'Agenzia se non tratti almeno l'unità del tuo cliente ti manderà le sanzioni.

Non cè modo con le testimonianze risalire almeno alla tua porzione originaria?

Questo è un caso da esporre agli uffici AdE.

In tali casi devi fare un'indagine. Vedere se gli intestatari catastali sanno dove si trovavano le loro rispettive porzioni. Farti spiegare dall'attuale possessore qual'era la distribuzione dei locali prima dei sicuri lavori eseguiti (avrà un progetto?). Chiedere ai vicini ovvero a qualche anziano se si ricorda qualche cosa in merito all'edificio da trattare. Trovare vecchi titoli di provenienza (gli attuari intestatari catastali avranno qualcosa?) da dove ricavi eventuali descrizioni che possono essere utili. Se i due locali ripostigli a piano terra hanno ognuno accesso indipendente e se l'appartamento al piano terra ha accesso indipendente (come logico), hai trovato già 3 subalterni. Se l'appartamento a piano primo ha accesso indipendente (scala esterna e/o interna) hai trovato il quarto sub. Interroga l'attuale possessore di tutto l'edificio e scopri qual'è il suo sub a lui intestato. Vedi, inoltre, sui suoi titoli di provenienza se risultano i confini e quindi forse potrai trovare dei riscontri utili.

Buongiorno,

allora:

per quanto riguarda le sanzioni, il detentore e gli altri intestatari non hanno mai posseduto e non posseggono i requisiti per la ruralità, e quindi dovrebbe essere un problema in meno, il problema forse sta nei tempi di presentazione delle pratiche di accatastamento.

Per quanto riguarda le ricerche le ho fatte tutte, proprietari, vicini anziani, vecchi titioli di provenienza.

La particella in questione caratterizzata da una unica abitazione confinante con un altra particella composta da più unità immobiliari, originariamente (ante 1930) era di proprietà di due coniugi con 4 figli, nell'anno 1942 i genitori, donano con atto ai figli le loro proprietà.

In questa donazione vengono opportunamente descritti i terreni, ma non vengono descritte le porzioni dei fabbricati ".......... dono al figlio xxxx, due stanza della casa colonica esente che sorge su detto tenimento del xxx...........", così per ciascun figlio.

Sono state presentate le volture della donazione del 1942, ed è nata la situazione che ho trovato oggi, in oltre sono state effettuate anche delle successioni ed anche in queste non vengono descritti i fabbricati ma solo le particelle.

Francamente speravo di trovare un errore nella donazione e nella voltura, ma come faccio a dimostrare un errore se nella donazione non è descritto il bene?

Di fatto parlando con le persone anziane del posto, queste si ricordano che l'attuale detentore della particella 100 ha sempre utilizzato e detenuto tali vani, mentre gli altri fratelli avevano ed hanno le proprietà nell'altra particella confinante.

p.s: gli eredi dei fratelli non rivendicano alcuna proprietà nella particella 100, ma non volgiono sapere niente di eventuali spese di qualsiasi genere in merito.

Di fatto volevo capire se ci sono delle controindicazioni a fare l'usucapione prima di censire le porzioni all'urbano.

non so se si può fare un usucapione di un bene non ben delineato. Forse con una dichiarazione congiunta di tutti i quali identificano oggi tali porzioni davanti all'avvocato, può essere. So che se non ti muovi a trattarlo vedrai che ai tuoi clienti qualcosa arriva di sicuro dall'AdE. E anche a quegli altri che non ne vogliono sapere di spendere, Quindi se intendi procedere all'usucapione farei una richiesta all'Agenzia per prendere tempo. (dubito che abbia esito positipo) O meglio ancora farei una domanda sottoforma di richiesta sul come procedere, spiegando il caso, tanto per far capire che hai difficoltà reali nel trattare i FR entro novembre.

Sarebbe da appurare se per fare usucapione le u.i. debbano essere censite o meno al NCEU .

Se si riguardo il tuo problema come indentificare le u.i. associate , premesso che hai fatto tutte le ricerche possibili (catsato,atti vecchi, conservatoria ....) , chiesto ai proprietari , vicini ......... e nessuno sa' nulla farei un locale per u.i. .

Buongiorno,

sentito notaio e catasto, e vista la situazione deciso di fare il censimento per porzioni di u.i.u, attribuendo un vano per intestatario, dato che non ci sono documenti che provano il contrario e procedere con l'usucapione.

Predisponendo il Docfa, il classamento automatico mi fornisce per due sub la categoria A/4 di 3 (Piano terra), e per due sub la categoria A/4 di 1 (Piano Primo), io sarei tentato di attribuire a tutti un A/4 di 3 dato che dopo l'usucapione si porcederà alla fusione. anche se lascinado il classamento automatico il cliente risparmierebbe un pò di tassazione.

che ne pensate?

Il classamento non va mai fatto fare al docfa perchè non capisce una mazza e fa errori.

Lo devi fare tu in base alla tua esperienza ed in base ad immobili simili in zona. Lo stesso vale per la consistenza, va sempre fatta manuale perchè il docfa a volte sbaglia.

la classe deve essere la stessa per tutti i sub ma dubito che ti accettino un A4 dove c'è il bagno quindi farei una prova con un A3 di classe 1 per vedere rispetto ad un A4 di classe 4 che differenza di rendita ci sia. Alla fine quando li fondi di sicuro sono degli A3.

Altra cosa farei delle porzioni unite fi fatto.

Grazie per la risposta.

La categoria A3 è inesistente nel comune dove è ubicato il fabbricato, appunto ho indicato A4, A2 è troppo alto come valore per l'immobile che è.

Il fabbricato attiguo ha categorie A/4 con classi che vanno dalla 2 alla 4 con unità immobiliari diverse per caratteristiche di finitura e costruzione.

Quindi proporresti tutti i sub con classe 3^?

Io di solito faccio cosi, guardo in giro con in mano il foglio di mappa del mio oggetto oltre a quelli vicini e cerco di individuare quei fabbricati che assomigliano al mio e me li segno con un cerchio. In ufficio mi collego a geoweb e vado a vedere che categoria e classe hanno. Se ho fatto bene il mio sopraluogo non dovrei trovarmi più di una classe di differenza.

Poi per attribuire la classe verifico le condizioni intrinseche del mio oggetto, dimensione ampia o ristretta dei vani, numero di vani, finestre piccole o normali, presenza o meno di disimpegni (fruibilità dei locali) e nelle condizioni peggiori attribuisco quella più bassa tra quelle ricercate (nel tuo caso la classe 2) mentre in condizioni ottimali quella più alta (nel tuo caso la 4)

Poi all'interno dello stesso edificio posso attribuire classi diverse. Per esempio quello più sfigato la classe più bassa (sempre tra quelle ricercate) mentre quello più bello, per esempio quello dove c'è il bagno, la classe più alta.

Poi spiego quello che ho fatto in relazione e spesso allego delle foto cosi da evitare un accertamento soprattutto se il mio accatastamento è propedeutico al rogito.

Se non vuoi farti il sopraluogo fai una media ma rischi un accertamento.